房地產開發項目全過程成本控制探討

劉蘭芳

摘要：現階段，在經濟走勢整體低迷的大背景下，整體企業收入都受到影響而有所下降，但對于房地產企業來說，除了經濟形勢的變動外，其自身所處的政策環境也不理想，政府打壓房價、抑制房地產過熱等政策方向更是使得房地產企業收入空間大幅下降，加強成本管理、提高資源利用率已經是當前房地產企業實現持續發展的首要管理目標。本文從房地產企業成本管理現狀出發，針對房地產開發項目的全過程成本控制進行研討，并提出優化企業成本管控的策略。

關鍵詞：房地產企業；開發項目；全過程成本控制

一、房地產開發項目成本控制現狀

房地產企業在開發項目時涉及前期市場調查、可行性研究、建設前期手續等準備工作、具體施工、銷售以及交付幾個過程，其中涉及的成本可以大體歸納為土地取得成本、建設成本以及銷售成本三類，即房地產開發項目全過程成本控制主要是指對土地成本、建設成本以及銷售成本進行控制。實施全過程成本控制可以幫助企業提高經濟效益、節約資源。但就實際來看，房地產企業開發項目過程中成本超額問題并未得到高效控制，企業各項資源也未得到最大化利用，多數房地產企業在成本控制思想建設、管理目標以及成本控制體系的建設上還存在問題，各環節成本管理細則還有待完善。

二、房地產開發項目全成本控制途徑

房地產開發項目全過程成本控制大體可以分為土地成本控制、建設成本控制以及銷售成本控制，下面從這三個方向來分析各環節成本控制途徑：

（一）土地成本控制途徑

項目開發地的確定是影響房地產企業后續經營收益和成本支出的重要因素，因而在這個階段，房地產企業應做好充分的調研。

首先，分析意向土地開發區的經濟水平和房地產企業發展趨勢。開發項目最終能否快速回款主要依靠當地居民的購買力，若開發區域GDP較低、人均可支配收入不高時，居民消費傾向不高，購買力和市場活躍度會出現不足，勢必會影響項目后續銷售，若企業未做充分調研，而直接投入大量資金進行項目開發，過長的資金回收期必然會加大企業資金周轉難度，甚至導致企業資金斷鏈，業務難以繼續開展。除了居民購買力外，當地房地產企業發展趨勢也是一大重要考慮因素，改革開放后房地產企業迅猛發展，發展較快的省份資源已多數被開發，尋找有潛力的項目也是房地產企業發展的重點，因而企業應對項目地區以及周邊區域房地產開發規模、速度、當地政策以及現階段庫存量和需求情況等進行詳細調查，從而合理選擇項目開發地。

其次，科學編制項目投資可行性分析報告。房地產企業以前期市場調研為依據，結合投資環境、項目建設規模、開發條件以及土地取得成本等來對項目開發進行成本估算，并由經驗豐富的財務人員從財務的角度來對投資可行性報告進行進一步分析，尤其注意分析土地取得成本，在通常情況下，一二類居住用地都是通過公開土地拍賣獲得土地使用權的。經過再一次討論后，得出最終的項目投資結論，給管理者提供項目總投資、總支出成本等概算數據，再經由管理者對比預期收益來確定是否投資該項目。從而提高了項目投資效率，避免企業盲目投資帶來的資源浪費。

（二）建設成本控制途徑

建設成本主要是指房地產企業在確定投資該項目后，包含前期的項目備案、手續辦理以及施工設計，到具體施工環節的造價等支出，其中設計階段的成本和施工階段的成本是最為主要的部分，因而房地產企業在控制建設成本時，也主要從這兩方向出發。

1.設計階段成本控制

設計階段主要是指設計單位按照開發企業提出的要求，通過對開發項目整體布局、空間布置、周邊環境等因素的考量，來對建筑結構、選材要求、裝修標準、技術設備規格等進行提前設計和估測相應耗資的環節，這一階段的設計合理性直接關系到項目后續的成本控制效果。因而，首先，房地產企業應選擇資質良好、技術過硬的設計單位，同時簽訂責任合同，以提高設計單位對開發項目所處地區的市場調查嚴謹度，以及所提出的材料規格、設備要求等的合理性，從而給企業管理者提供較為科學的設計方案。其次，邀請專業的咨詢機構來對設計方案進行分析和評估，進一步提高設計方案的可靠性。最后，由財務部門、工程造價部門以及外部機構一起對設計方案進行分析，編制項目預算以及估算投資成本，并和投資可行性報告中的目標成本進行對比，若存在差異，則通過差異成因分析來對設計方案進行再次的優化，以確保預期利潤的實現。

2.施工階段成本控制

施工階段是房地產企業支出成本的主要階段，也是企業控制成本的主要環節。對于房地產企業而言，由于在設計階段已經對項目工程各環節制定了預算定額，因而，在施工階段，企業主要根據預算、確定的材料和設備規格等來實施控制。

在實際操作過程中，房地產企業首先應加強監督評價機制、考評機制的建設，確保監督范圍囊括整個經營活動，對各環節成本支出進行嚴格控制，同時通過對比目標成本來分析是否和預期存在偏差，以及分析偏差成因，督促管理人員改進，并按照劃分的權責將問題出現責任落實到具體個人，對其實施懲戒，以規避后續人員操作的隨意性。

其次，加強設計單位和施工部門的聯系，在施工過程中出現圖紙解讀疑問或因外部因素導致實際施工結構和圖紙出現差異時，施工部門應將問題反饋給設計單位，由設計單位及時調整，避免出現后續因安全隱患而重建的問題，確保工程如期完成，減少不必要的成本支出。

最后，企業財務人員應深入業務一線，結合行業優惠政策、稅率政策來對不同報價的材料供應商、設備購置方式以及勞動力獲取方式等進行分析，從成本角度提出指導性建議，比如在營改增后，企業選擇一般納稅人供應商還是小規模納稅人供應商，是有很大的差距，但小規模納稅人報價可能更低；勞務派遣、勞務分包以及自有短期工人之間的稅率抵扣也是不同的，勞務派遣選擇一般計稅或簡易計稅方法稅率抵扣也不同，而自有短期工人無法取得，一般而言，以勞務分包取得勞動力的方式更為適合。另外，房地產企業還需要注意材料、設備等的保管，配備管理人員實時監管，及時維修和清點設備，并對重要設備進行定期養護，避免出現材料遺失、設備損壞得不到及時維修而延誤工期等問題。

（三）銷售成本控制途徑

銷售階段的成本主要體現在企業在銷售房產的過程中產生的人工成本、管理成本及促銷打折成本幾方面，這一階段的成本在開發項目總成本中的占比較小。在實施控制時，房地產企業可以從以下幾方面出發：首先，編制科學合理的銷售方案。銷售部門應積極收集本地區和附近城市的房產項目數據，將其反饋給管理者，由企業決策小組、財務部門、市場部門共同對自身項目優勢進行分析，找出本項目的亮點，并以周邊房產價格為依據，結合項目成本綜合分析相關稅費，在保證企業目標利潤的基礎上，制定促銷折扣的限制比例，編制科學合理的銷售決策計劃，并將其下發給營銷部門，由其結合市場行情和居民消費傾向，制定出有針對性的銷售和營銷方案，經決策小組審批后，落地實施。其次，加強對銷售人員的培訓，使其可以快速根據人群年齡階段、性格等推薦出適宜的房產。同時企業還要建立明確且具有吸引力的獎懲機制，最大限度地激發人員積極性，實踐證明，好的銷售口才、熱情的銷售團隊能夠大幅加快房產銷售速度，減少房產囤積帶來的管理成本、銷售人員成本以及貨幣時間成本。

三、結束語

現階段，房地產企業面臨著巨大競爭壓力，在逐漸同質化的競爭環境中，企業想要獲得更高的收入和發展空間，較低的成本才能給企業額外的資金去投入新的競爭力孕育或提供降價空間，加強全過程成本控制是必然的選擇。企業在實施全過程成本控制時，必須要從開發項目前期的市場調研開始，一直到最后的銷售和交付階段，詳細地對項目周邊的購買力、價格上升趨勢，以及設計和施工等各環節進行分析，在確保產品質量和人員安全的基礎上，實現最優的投入產出比，為企業制造發展機會。財

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