新技術(shù)與傳統(tǒng)測(cè)繪方法結(jié)合在宅基地確權(quán)登記中的應(yīng)用

甘明超　鄧姝

摘? 要? 黨中央連續(xù)5年部署宅基地確權(quán)登記工作，要求在2020年底基本完成該項(xiàng)工作。為解決宅基地確權(quán)工作量大、地籍調(diào)查基礎(chǔ)薄弱、調(diào)查精度需求有差異的問(wèn)題，同時(shí)滿足湖南省農(nóng)房三維建設(shè)、切坡建房等綜合管理需求，本文通過(guò)在邵陽(yáng)市探索傳統(tǒng)的解析法、圖解法、勘丈法與傾斜攝影、激光雷達(dá)測(cè)量等新技術(shù)比較分析，調(diào)整技術(shù)路線，形成了適應(yīng)不同區(qū)域、不同地形、不同村落聚集形式的確權(quán)登記工作模式。

關(guān)鍵詞? 宅基地確權(quán)登記;傾斜攝影;激光雷達(dá)

中圖分類號(hào)：P27文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

The Application of New Technology and Traditional Surveying and Mapping Method in the Confirmation and Registration of homestead

Gan Mingchao， Deng Shu

（Hunan Real Estate Registration Center， Changsha Hunan 410019）

Abstract： The Central Committee of the Communist Party of China has deployed the work of confirmation and registration of homestead for five years in a row， which requires that the work be basically completed by the end of 2020. In order to solve the problems of large amount of work in the confirmation of homestead right， weak foundation of cadastral survey， and difference of survey accuracy requirements， and to meet the comprehensive management needs of three-dimensional construction of rural houses and building houses on cut slopes in Hunan Province， this paper compares and analyzes the traditional analytical method， graphic method， surveying method， tilt photography， lidar measurement and other new technologies in Shaoyang City， and adjusts the technical route To adapt to different regions， different terrain， different village aggregation form of confirmation registration work mode.

Keywords： confirmation and registration of homestead; fusion;oblique photography;lidar

1? 研究背景

農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地房地一體確權(quán)登記是貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院深化農(nóng)村改革、實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要舉措。自2012年中央一號(hào)文首次推進(jìn)該項(xiàng)工作以來(lái)，已有8年中央一號(hào)文對(duì)此項(xiàng)工作提出要求。《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見(jiàn)》（中發(fā)〔2019〕1 號(hào)）明確“加快推進(jìn)宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，力爭(zhēng)2020年基本完成”。推進(jìn)農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)房地一體確權(quán)登記工作一是維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)，二是深化農(nóng)村改革，完善宅基地制度，三是建立實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本內(nèi)容，有助于建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記制度，形成覆蓋城鄉(xiāng)房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。但是，全國(guó)宅基地?cái)?shù)量大、歷史跨度長(zhǎng)、情況復(fù)雜，部分市縣還存在農(nóng)村地籍?dāng)?shù)據(jù)基礎(chǔ)薄弱、登記資料管理不規(guī)范和信息化程度低等問(wèn)題，而全面采用傳統(tǒng)的實(shí)測(cè)解析法開(kāi)展調(diào)查工作需要投入大量的專業(yè)人員和經(jīng)費(fèi)，耗時(shí)較長(zhǎng)，傳統(tǒng)的圖解法、勘丈法精度相對(duì)較差，同時(shí)湖南省為實(shí)現(xiàn)宅基地的綜合管理，需要同步開(kāi)展宅基地實(shí)際占地調(diào)查、農(nóng)房三維調(diào)查以及切坡建房地災(zāi)防治等工作，需要更為快捷、準(zhǔn)確地掌握宅基地和農(nóng)房信息，因此，湖南省邵陽(yáng)市等地采取傳統(tǒng)的測(cè)繪方法與傾斜攝影、激光雷達(dá)測(cè)量相結(jié)合的方式推進(jìn)農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)房地一體確權(quán)登記工作。

2? 測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用比較

2.1 傳統(tǒng)測(cè)繪方法分析

傳統(tǒng)測(cè)繪方法主要為測(cè)量?jī)x器解析測(cè)量、遙感影像圖解以及實(shí)地勘丈三種方式。

解析法測(cè)量是指采用全站儀、GPS接收機(jī)、鋼尺等測(cè)量工具，通過(guò)全野外測(cè)量技術(shù)獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)和界址點(diǎn)間距，繪制地籍圖，計(jì)算宗地面積等要素信息的方法。解析法測(cè)量測(cè)量時(shí)主要方法有極坐標(biāo)法、 直角坐標(biāo)法（正交法）、截距法（內(nèi)外分點(diǎn)法）、距離交會(huì)法、角度交會(huì)法、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)（GPS）測(cè)量方法等。城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、工程測(cè)量主要應(yīng)用該方法，其宗地成圖比例尺一般大于1：500，適用于對(duì)于工作基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)條件較好、技術(shù)力量較強(qiáng)的地區(qū)或調(diào)查精度影響不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人切身利益的，其測(cè)量精度高，但投入人力多、耗時(shí)長(zhǎng)，每天可以調(diào)查20宗左右。

圖解法測(cè)量是指采用標(biāo)示界址、繪制宗地草圖、說(shuō)明界址點(diǎn)位和說(shuō)明權(quán)屬界線走向等方式描述實(shí)地界址點(diǎn)的位置，由數(shù)字?jǐn)z影測(cè)量加密或在正射影像圖、土地利用現(xiàn)狀圖、掃描數(shù)字化的地籍圖和地形圖上獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)和界址點(diǎn)間距的方法。實(shí)踐中，主要是利用時(shí)相較新、分辨率優(yōu)于0.2米的正射影像圖，結(jié)合已有大比例尺地籍圖、地形圖等資料在圖上采集界址點(diǎn)坐標(biāo)，實(shí)地丈量界址邊長(zhǎng)，形成權(quán)籍圖，并計(jì)算宗地面積等要素信息。該方法在澧縣、漢壽等地試點(diǎn)中進(jìn)行了研究實(shí)驗(yàn)[1]，其主要適用于具有現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)、高分辨率影像、建筑物獨(dú)立分散、界址點(diǎn)精度要求相對(duì)不高的一般農(nóng)村地區(qū)，一般每天可以調(diào)查30-50宗。

勘丈法是最為簡(jiǎn)易的方式，通過(guò)設(shè)置宗地界標(biāo)，確定界址點(diǎn)位置，利用鋼尺等實(shí)地丈量地塊的邊長(zhǎng)或各角點(diǎn)間的距離，然后按地塊的形狀并計(jì)算出宗地面積的方法。這種方法適用于經(jīng)濟(jì)條件較差、偏遠(yuǎn)地區(qū)或分散、獨(dú)立的宅基地和集體建設(shè)用地、1∶2000不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記基礎(chǔ)數(shù)據(jù)未覆蓋的區(qū)域，且調(diào)查精度不影響權(quán)利人切身利益的，其主要保證宗地權(quán)屬清楚、空間相對(duì)位置關(guān)系準(zhǔn)確、面積正確。湖南省已有全域的大比例尺影像圖，主要適用于近年新增的零散房屋，該方式使用較少。

2.2 傾斜攝影、激光雷達(dá)新技術(shù)應(yīng)用分析

傾斜攝影測(cè)量技術(shù)是通過(guò)在飛行平臺(tái)上搭載5臺(tái)傳感器，同時(shí)從垂直和航線的前后左右四個(gè)傾斜角度采集地面影像，通過(guò)記錄航高、航速、航向和旁向重疊、坐標(biāo)等參數(shù)，通過(guò)對(duì)傾斜影像的分析整理，獲取真實(shí)直觀的實(shí)景信息，并且通過(guò)定技術(shù)，嵌入地理信息、影像信息，再通過(guò)內(nèi)業(yè)處理繪制房屋平面圖，計(jì)算房屋面積。遼寧省在農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查的試點(diǎn)工作，應(yīng)用無(wú)人機(jī)傾斜攝影系統(tǒng)獲取近地高分辨率遙感數(shù)據(jù)、三維自動(dòng)建模及模型立體量測(cè)的技術(shù)流程試驗(yàn)[2，3]。研究中邵陽(yáng)市、新邵縣、湘陰縣、鳳凰縣等地利用該技術(shù)開(kāi)展確權(quán)登記工作，其成果精度達(dá)到工作要求，且現(xiàn)勢(shì)性較強(qiáng)，但該方式對(duì)于房屋密集區(qū)域難以完整采集，在房屋、土地邊界判斷上需要高精度數(shù)據(jù)，且仍需要現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)。

激光雷達(dá)測(cè)量技術(shù)是一種布置在飛行器上的、精準(zhǔn)獲得目標(biāo)物體三維坐標(biāo)的應(yīng)用激光進(jìn)行探測(cè)和測(cè)距的系統(tǒng)[4]，它集激光測(cè)距技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、慣性測(cè)量單元 （IMU）/DGPS差分定位技術(shù)于一體[5]。該方法主要是采用激光雷達(dá)掃描采集地物地籍要素時(shí)，可以設(shè)置任意的房屋切斷面并形成房屋邊界。激光雷達(dá)測(cè)量技術(shù)總體上采集精度高，光線影響小，穿透強(qiáng)，不需要布設(shè)像控點(diǎn)。邵陽(yáng)市在對(duì)該技術(shù)進(jìn)行了應(yīng)用，其穿透性強(qiáng)得到了印證，但成圖過(guò)程需要能力較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)人員實(shí)施。

3? 傳統(tǒng)測(cè)繪方法與新技術(shù)結(jié)合的路線設(shè)計(jì)

3.1 需求分析

農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作是黨中央部署的重要任務(wù)，其主要需求就是入戶開(kāi)展宅基地和房屋的權(quán)屬調(diào)查和測(cè)量，需要逐戶入戶調(diào)查核實(shí)，湖南省此次調(diào)查的宅基地?cái)?shù)量達(dá)到1360萬(wàn)宗。同時(shí)，湖南省結(jié)合此次調(diào)查工作契機(jī)，提出宅基地確權(quán)登記時(shí)同時(shí)調(diào)查實(shí)際占地情況、農(nóng)房三維信息、農(nóng)村切坡建房信息。這些信息的獲取需要具有大比例尺、現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)、三維信息的工作底圖支撐，而鄉(xiāng)村地籍?dāng)?shù)據(jù)基礎(chǔ)薄弱，已有的1：2000不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)現(xiàn)勢(shì)性不強(qiáng)，需要進(jìn)行補(bǔ)充航飛制作工作底圖，從而獲取現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)、分辨率高、精度高的工作底圖，并要降低調(diào)查成本，提高工作效率，以如期在2020年底完成確權(quán)登記工作任務(wù)。在數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方面，以《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》為基礎(chǔ)在空間圖層上增加宅基地全貌宗地（包含主房、廚房、雜屋、廁所以及庭院曬坪等），在使用權(quán)宗地空間信息表中增加切坡建房信息（是否切坡、切坡的寬度、高度、長(zhǎng)度、角度以及離房屋的距離和擋土墻建設(shè)情況），在自然幢信息表中增加房屋三維信息（房屋首層地面高程、層高、正門位置、屋頂類型以及房屋照片）等要素內(nèi)容，增設(shè)使用權(quán)宗地權(quán)籍調(diào)查信息表，填寫調(diào)查、測(cè)繪技術(shù)方法等信息。

3.2 技術(shù)路線

通過(guò)邵陽(yáng)市、漢壽縣、鳳凰縣等地采用解析法、1：2000正射影像圖解、傾斜攝影和激光雷達(dá)測(cè)量等方式開(kāi)展確權(quán)登記工作比較，傾斜攝影測(cè)量和激光雷達(dá)兩種技術(shù)數(shù)據(jù)獲取較快，其現(xiàn)勢(shì)性和精度均能滿足要求，但大范圍使用存在成本高、技術(shù)人員能力要求高的問(wèn)題。農(nóng)村宅基地房地一體確權(quán)登記工作主要是形成完整、規(guī)范、準(zhǔn)確的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)，各種測(cè)量技術(shù)主要是完成界址點(diǎn)、界址線以及房角點(diǎn)、房屋邊長(zhǎng)等要素的采集，在現(xiàn)有數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地和房屋要素?cái)?shù)據(jù)的快速、精度符合采集，并結(jié)合宅基地確權(quán)登記工作的特點(diǎn)，特研究設(shè)計(jì)傳統(tǒng)測(cè)繪方法與新測(cè)量技術(shù)融合的技術(shù)路線。宅基地確權(quán)登記總體技術(shù)路線按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)規(guī)范和登記發(fā)證要求設(shè)計(jì)，包含資料收集、技術(shù)路線設(shè)計(jì)、利用已有資料數(shù)據(jù)采集加工、工作底圖制作、權(quán)屬調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪，成果檢查建庫(kù)、登記發(fā)證等環(huán)節(jié)。

3.3 傳統(tǒng)測(cè)繪與新技術(shù)在確權(quán)登記的結(jié)合

通過(guò)試驗(yàn)，基于實(shí)際基礎(chǔ)數(shù)據(jù)情況、精度需求以及經(jīng)費(fèi)和技術(shù)支撐情況，傳統(tǒng)測(cè)繪與新技術(shù)在確權(quán)登記的結(jié)合主要分為以下情形：

一是對(duì)已有大比例尺、時(shí)效性強(qiáng)地形圖或地籍圖的區(qū)域，主要通過(guò)解析測(cè)繪法進(jìn)行修補(bǔ)測(cè)，組織傾斜攝影測(cè)量或激光雷達(dá)測(cè)量實(shí)現(xiàn)房屋三維調(diào)查，并檢查解析測(cè)繪的精度情況。

二是對(duì)時(shí)效差、精度低、或者無(wú)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的地區(qū)，且房屋相鄰度低的區(qū)域，組織開(kāi)展傾斜攝影測(cè)量或激光雷達(dá)測(cè)量，通過(guò)三維建模采集房屋邊長(zhǎng)、高度等數(shù)據(jù)，外業(yè)勘丈檢查核實(shí)測(cè)繪數(shù)據(jù)。

三是對(duì)于地方偏遠(yuǎn)、宅基地零散的區(qū)域，輔以GPS定位技術(shù)采用勘丈法直接開(kāi)展權(quán)籍調(diào)查。

4? 結(jié)語(yǔ)

農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作面臨著工作量大、經(jīng)費(fèi)控制、時(shí)間緊等問(wèn)題，地方需要根據(jù)實(shí)際情況選擇適合的一種技術(shù)方法或者多種技術(shù)方法開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作。

（1）工作效率提高，相比于傳統(tǒng)的解析法測(cè)量，融合了傾斜攝影或激光雷達(dá)技術(shù)的圖解法，在精度上能夠滿足要求，通過(guò)內(nèi)業(yè)處理減少了外業(yè)的實(shí)測(cè)工作量，綜合效率高于解析法實(shí)測(cè)。

（2）現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)，相比于基于現(xiàn)有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的圖解法，其重新航攝獲取了最新的影像數(shù)據(jù)，為調(diào)查工作提供的最新的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，修補(bǔ)測(cè)的工作量明顯下降。

（3）滿足多種高精度需要，通過(guò)傾斜攝影或激光雷達(dá)測(cè)量，獲取了大比例尺的影像和高精度的三維模型數(shù)據(jù)，相比于傳統(tǒng)的解析法、圖解法，可以直接獲取較好的房屋三維、實(shí)際占地和切坡建房等數(shù)據(jù)信息。

但也存在設(shè)備、人員、成本限制的問(wèn)題，傾斜攝影和激光雷達(dá)目前主要搭載在無(wú)人機(jī)飛行平臺(tái)，一是傳感器的分辨率直接影響到成圖精度，二是飛行器的穩(wěn)定性影響影像和三維模型的處理，容易出現(xiàn)拉花、變形，三是數(shù)據(jù)處理需要較為成熟的技術(shù)人員才能較為快速準(zhǔn)確地完成，對(duì)于沒(méi)有外業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)的內(nèi)業(yè)人員將對(duì)數(shù)據(jù)質(zhì)量產(chǎn)生直接影像，四是航線只能選擇村莊密集適中的區(qū)域，對(duì)于房屋分散的區(qū)域進(jìn)行全面航飛成本過(guò)高，而宅基地密集分布的地方因房屋間空隙較小難以完成側(cè)面的測(cè)量和建模，需要大量的補(bǔ)測(cè)。

因此，在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記中，傾斜攝影和激光雷達(dá)等技術(shù)應(yīng)用需要進(jìn)一步提高數(shù)據(jù)精度，降低成本以及數(shù)據(jù)采集的處理能力，并要充分結(jié)合確權(quán)登記需要實(shí)地開(kāi)展權(quán)屬調(diào)查的工作實(shí)際，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革提供更為切合實(shí)際的技術(shù)支持。

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*湖南省自然資源廳2020年科研專項(xiàng)《宅基地房地一體確權(quán)登記及“三權(quán)分置”登記政策技術(shù)研究》（項(xiàng)目編號(hào)：202038）資助。

*第一作者簡(jiǎn)介：甘明超，男，1982年生，高級(jí)工程師，主要從事國(guó)土調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)登記工作。E-mail： 27026087@qq.com。

收稿日期：2020-08-15; 改回日期：2020-11-09。