購買無預售許可證商品房的法律風險研究

于健海

摘 要：在商品房市場中，不具備預售許可證的商品房價格一般低于同類的普通商品房價格，部分消費者會基于便宜的價格選擇購買無預售許可證的商品房。但購買無預售許可證的商品房后，所購房屋可能會因第三人向法院申請的執行行為被查封、執行，當商品房消費者對開發商企業進行訴訟時，開發商企業已經負債累累，不具備還款能力，導致消費者遭受損失房款的后果。本文主旨在于探討購買無預售許可證商品房的法律風險，并提出解決意見。

關鍵詞：無預售許可證商品房;購房風險;司法實務;購房建議

引言：部分商品房消費者購買無預售許可證商品房時，其可能認識到存在一定的法律風險，但部分消費者認為：“花了錢，房子總不能被人搶走。”于是便基于該心理購買房屋。購房后，所購房屋可能會因房屋開發商債權人的執行行為導致房屋被查封，最終導致房屋被執行、拍賣。消費者不止被訴訟所累，甚至徹底損失了積蓄一生的房款。本文首先對無預售許可證商品房的所有權及處分效力進行分析，之后列明購房風險，最后提出購買無預售許可證商品房的法律風險解決建議，望能夠幫助部分商品房消費者擺脫訴累，減少損失。

一、無預售許可證商品房所有權的確立及處分效力

（一）所有權的確立

根據《中華人民共和國城鎮房地產管理法》第六十一條及《房屋交易與產權管理工作導則》的規定，結合各地方辦理不動產登記的相關法規，開發商在未取得《商品房預售許可證》時無法在不動產登記部門對所開發的商品房辦理不動產登記手續。

根據《中華人民共和國民法典》第二百零九條規定：“ 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”房地產開發企業因未取得《商品房預售許可證》導致無法辦理不動產登記，故不動產開發企業無法基于不動產登記而取得開發房屋的所有權。

《中華人民共和國民法典》第二百三十一條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”商品房開發企業雖然因未取得《商品房預售許可證》無法基于不動產登記取得商品房所有權，但其可以基于合法開發建設商品房的事實行為取得商品房的所有權。

綜上所述，商品房開發企業對其開發建設的商品房享有所有權。

（二）處分的效力

《中華人民共和國民法典》第二百三十二條規定：“處分依照本節規定享有的不動產物權，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。“該法律條文規定與民法典第二編第一分編第二章第三節，上述第二百三十一條因事實行為取得物權的規定也在第三節當中。即商品房開發企業無法辦理登記，僅以開發建設行為取得物權時，其對房屋的出售行為不發生物權效力。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。“商品房開發企業出售商品房后一直沒有取得《商品房預售許可證》的，其與購房者簽訂的商品房預售合同為無效合同，即購房者無法基于合同向商品房開發企業主張相關權利。

綜上所述，《中華人民共和國民法典》第二百三十二條及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的立法目的系為規制商品房市場中無預售許可證的商品房買賣行為，使得購房者在購房后，對案涉房屋既不享有物權，也無法基于合同對房屋享有專屬性債權，只能針對商品房開發企業享有締約過失的債權。

二、購買無預售許可證商品房的法律風險

（一）清償順序不具有優先性

根據《企業破產法》第一百一十三條第一款規定：” 破產財產在優先清償破產費用和共益債務后，依照下列順序清償：（一）破產人所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金;（二）破產人欠繳的除前項規定以外的社會保險費用和破產人所欠稅款;（三）普通破產債權。”

商品房開發企業向購房者出售無預售許可證的商品房后進行破產清算的，如上文所述，由于已售商品房的所有權為發生變動，仍由開發企業所有，所以已售的商品房仍作為破產企業的財產作為清算。而購房者對商品房開發企業基于締約過失所有享有的賠償權利僅為普通破產債權，不具有優先性。

綜上所述，購房者購買無商品房預售許可證的商品房后，如該商品房開發企業售房后破產清算的，購房者可能面臨失去房屋，且無法追償全部購房款項的法律風險。

（二）無法對抗第三方的執行行為

1.商品房開發企業的債權人可以對無證房屋申請執行

商品房開發企業在開發建設商品房過程中與其他單位或個人進行資金拆借系常見現象，商品房建成后，如商品房開發企業對出借方及時還款或失去還款能力，出借方有權通過訴訟實現債權，并有權在訴前或訴中對債務人開發的商品房進行保全，待勝訴后對案涉房屋申請執行，進入司法拍賣程序。

根據《關于轉發住房和城鄉建設部〈關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函〉的通知》的規定，申請執行人可以對無證房屋申請強制執行，對房屋進行執行拍賣或者流拍抵債。之后再由法院向不動產登記部門下發《協助執行通知書》，不動產登記部門依據《協助執行通知書》帶登記條件完成時為相關人員辦理不動產登記，該期間內相關人員可基于法院的司法文書取得案涉商品房的所有權。

2.不具備預售許可證的購房者無法對抗第三方的執行行為

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條規定了商品房購房者對抗法院執行應當同時滿足的三個條件，其中第一個條件就是具備有效的商品房買賣合同。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定了不具有預售許可證的商品房買賣合同無效，基于上述規定，不具備預售許可證的購房者無法對抗第三方向法院申請的執行行為。

雖然《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定了被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付全部價款并實際占有，對沒有辦理房屋過戶手續沒有過錯的，人民法院不得查封、扣押、凍結。但是，在司法實踐中，購房者購買不具有商品房預售許可證的房屋是否具有過錯存在自由裁量的空間，并且該條款并未規定不得對房屋進行執行、拍賣。故購房者依據該條款對抗第三方的執行行為在部分地區的法院可能無法等到支持。

實際生活中，也存在部分商品房開發企業為了逃避向購房人交付房屋的義務，與建筑商或者第三方虛構債務關系，偽造銀行資金流水記錄，進行虛假訴訟，從而通過執行程序將商品房的所有權轉移給購房人之外的第三方，之后再進入破產清算程序。如上所述，由于購房人對開發企業之間的債權在企業破產法中屬于一般債權，沒有優先性，所以追回購房款的可能性非常渺茫，最終導致房財兩空的境地。

三、購買無預售許可證商品房相關法律風險的解決建議

根據上文所述的相關法律風險，本文不建議購房人選擇購買無預售許可證的商品房。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條既然規定了購買無預售許可證的商品房合同無效，就意味著立法主旨系不希望購房人們選擇購買無預售許可證的商品房。

《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：“未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。”該辦法明確約束商品房開發企業禁止預售無商品房預售許可證的房屋。但實踐中，由于價格原因，無預售許可證的商品房交易不在少數。從購房者的角度來看，因自身經濟能力有限，又想盡早實現有房的夢想，最終冒著較大風險選擇購買無預售許可證的房屋也在情理之中，本文對購房者提出部分購房建議，望有所幫助。

首先，由于商品房開發企業沒有預售許可證，所以房屋無法辦理不動產登記，在商品房買賣交易過程中，購房人要與開發企業簽訂商品房買賣合同，支付購房款是建議通過銀行轉賬的方式轉入企業對公賬戶，并要求商品房開發企業開具收據。其次，完成上述步驟后，立即到有管轄權的人民法院起訴商品房開發企業，訴訟請求為包括確認合同無效及返還購房款，并對所購買的房屋進行訴前財產保全或訴訟財產保全。最后，取得勝訴判決后或調解書后，對已經保全的房屋進行執行，待流拍后再以房屋折抵執行款，同而通過裁定取得房屋所有權。

上述建議雖然存在房屋拍出價格低于購房款，最終購房款無法回收的風險，但是該風險遠小于房屋最終被執行，且開發企業失去償還能力的風險。且該建議僅為一家之談，僅希望對購房的消費者有所幫助，如有錯誤，還望各方糾正。

結語

本文主要對無預售許可證商品房的物權變動、合同效力及交易風險進行了簡單的論述，并給出了部分建議。最終還望商品房市場能夠得到有效的約束和規制，即限制了無預售許可證商品房的買賣，又能全面的保障購房者的合法權益。