探討現(xiàn)代城市老舊小區(qū)景觀提升環(huán)境改造

程鉑晗

（中國城市建設研究院有限公司，北京 100120）

老舊小區(qū)主要是指在2000 年建成的，仍在使用的居住小區(qū)，具有房屋產(chǎn)權復雜、節(jié)能效果差、建筑物使用性能降低等特點。在我國這種老舊小區(qū)非常多，總體呈現(xiàn)出了使用功能不全、基礎設施不齊、年久失修等特征，不僅給人們的生活帶來了影響，而且還影響到了城市發(fā)展。為此，國家提出了一系列的政策，推進老舊小區(qū)環(huán)境的提升、改造，解決老舊小區(qū)的遺留問題，創(chuàng)造出更加舒適的居住環(huán)境，滿足人們對美好生活的向往。

1 現(xiàn)代城市老舊小區(qū)現(xiàn)狀

老舊小區(qū)建成時間長，在建筑服務品質上遠不如新建筑，且年久失修，存在許多問題。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：①建筑本體年久失修。如外墻、門窗等破損比較嚴重，且屋面漏雨；建筑物自身抗震性能下降，且建設之初的抗震標準不足；建筑本體結構安全性不足，容易導致安全事故。②基礎設施服務水平比較低。如通信、供暖、燃氣等設施不完善，且存在年久失修問題。譬如給水管道銹蝕、管道跑冒滴漏、頂層供水不足、供水條件差、線路老化、線路布置不合理等。這些問題嚴重影響到了人們的日常生活。③室內舒適度不足。一些老舊小區(qū)的建筑存在發(fā)霉、門窗漏風等問題，導致室內保溫效果變差。④整體環(huán)境差。大部分老舊小區(qū)的大門閑置或缺失；未設置相應的安全防護設施，消防通道被占用；管線私搭現(xiàn)象嚴重、照明率低、綠化面積少、車亂停亂放等。⑤維修、維護管理機制缺失。從實際來看，大部分老舊小區(qū)并沒有物業(yè)管理，無法對進出人員進行有效管理，以致于經(jīng)常發(fā)生盜竊事件。另外，由于老舊小區(qū)建設時間長，居民條件收入差，無法提供足夠的資金用于小區(qū)維護，導致小區(qū)安全環(huán)境日益變差。總之，老舊小區(qū)的使用現(xiàn)狀并不樂觀，存在較多問題，急需提升改造。

2 現(xiàn)代城市老舊小區(qū)環(huán)境提升改造措施

2.1 明確目標，完善標準體系

就大部分現(xiàn)代城市來說，老舊小區(qū)數(shù)量并不少，且老舊小區(qū)所處位置、損耗程度、資金投入等也不相同。若想落實老舊小區(qū)提升改造措施，切實推動所有老舊小區(qū)提升改造工作的順利進行，就要先從大局出發(fā)，明確提升改造目標，并完善頂層設計、標準體系。

首先，應制定統(tǒng)一的提升改造標準，指導于所有老舊小區(qū)提升改造工作的開展。比如以建設小康社會為目標，且提升、改造后的小區(qū)應不低于新建小區(qū)標準，基礎設施齊全、功能完善，能滿足超過20 年的良好運行。其次，考慮到老舊小區(qū)提升、改造涉及多個政府部門。所以，應提前做好頂層設計，從政策上明確各部門職責范圍及要求，從組織機構上構建完善的領導機構及下屬部門。同時，搭建有效的溝通機制、協(xié)作機制，確保各部門能相互配合，認真履行自身的職責，做好老舊小區(qū)改造工作。再者，要充分結合老舊小區(qū)自身特點，探索針對性的老舊小區(qū)改造方法，并建立適用于工作實際的改造方案，確保老舊小區(qū)改造成效。最后，完善老舊小區(qū)提升改造標準。如從項目立項、施工、驗收等環(huán)節(jié)入手，結合改造目標、老舊小區(qū)特點等搭建充分適用于老舊小區(qū)的改造標準體系，從而保證每一項提升、改造工作都有據(jù)可依。尤其是建立統(tǒng)一的管理、維護標準，為老舊小區(qū)提升、改造后的管理、維護工作提供標準。

2.2 創(chuàng)新融資模式，實現(xiàn)改造市場化

通過創(chuàng)新融資模式，可以為老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造提供充足的資金，確保改造工作能順利進行。引入市場化改造模式，可以提高老舊小區(qū)改造效益，保證每一分資金都能得到合理應用。

首先，要充分尋求中央財政專項資金支持。這樣能有效緩解地方財政的壓力，推進老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造工作的開展。其次，要積極鼓勵企業(yè)參與老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造。比如由政府出臺優(yōu)惠政策，鼓勵企業(yè)參與提升、改造。譬如針對老舊小區(qū)綜合改造企業(yè)，允許其加層、擴大面積等進行商業(yè)交易，或者是放寬貸款政策，鼓勵企業(yè)投入更多的資金參與老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造。最后，還應結合實際情況，制定有效的市場監(jiān)管策略，確保各方參與主體能規(guī)范開展老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造工作。

2.3 建筑立面改造方法

簡單的說，是從整體出發(fā)對小區(qū)建筑外觀、綠化景觀、功能布局等進行優(yōu)化，從而有效提高老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造質量。

①從城市特色、空間布局出發(fā)，確保老舊小區(qū)與周邊環(huán)境相適應。如改造陽臺布局及色彩，使其與周邊環(huán)境協(xié)調。②靈活選擇施工材料材質、色彩。比如選擇抗裂、透氣、耐紫外線的灰泥，用于老舊小區(qū)墻體改造，提高老舊小區(qū)墻體的強度、穩(wěn)固性。③充分依據(jù)老舊小區(qū)居民生活需求，重新規(guī)劃、布局功能區(qū)。比如拆除違建建筑，并適當?shù)卦鲈O雨棚、空調檐等。需要注意的是在這一過程中需保證功能區(qū)構造物結構、色彩與周邊環(huán)境的協(xié)調性。

2.4 使用性能改造

為了提升老舊小區(qū)的宜居性，切實滿足居民的生活需求，還可從以下幾個方面入手，對老舊小區(qū)使用性能進行全面改造。①進行室內改造。比如改造生活陽臺，充分結合建筑結構、空間布局對生態(tài)陽臺朝向、面積、結構進行優(yōu)化，從而給人們提供更加便利的生活環(huán)境。又如進行廚房改造，增設成品煙道、統(tǒng)一廚房立面結構、優(yōu)化管線布局等，提升廚房的實用性、耐久性。②進行扶梯改造，方便居民出行。如果不適宜加裝電梯，可增設接力式樓道電梯。同時，還要從建筑結構、經(jīng)濟性角度入手，考慮增加電梯的可行性。③增加輔助設施，方便老弱病殘。比如設置衛(wèi)生器安全抓桿、室內緊急呼救按鈕等，或者是在設置無障礙通道。④進行排水、電力等設施的改造。如增設雨污收集系統(tǒng)、雨水排放口，并加快排污管道，歸置管線、電纜，杜絕“蜘蛛網(wǎng)”現(xiàn)象，保證電力、排水等設施的可靠性、安全性。⑤合理規(guī)劃小區(qū)停車場，切實滿足居民的停車需求。一般情況下，多是在小區(qū)中部設置停車場，并按照小區(qū)面積的千分之三設置停車場面積。

2.5 環(huán)境改造

通過提升老舊小區(qū)的居住環(huán)境，可以帶給居民更好的居住體驗。但是早期建設的居民小區(qū)存在的一定的局限性，無法適應現(xiàn)代城市的建設、發(fā)展。所以，在老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造中要同步進行環(huán)境、建筑本體的改造。環(huán)境改造的主要內容就是綠化景觀的優(yōu)化設計、改造。比如結合小區(qū)整體布局、現(xiàn)代城市特色，進行老舊小區(qū)道路的統(tǒng)一規(guī)劃、布局。之后，可根據(jù)道路規(guī)劃、布局，對道路周邊的綠化景觀進行改造。比如重新種植綠化植物，并按照層次分明、和諧統(tǒng)一、綠色環(huán)保的原則種植、養(yǎng)護綠化植物。如果小區(qū)道路交債，還可拓寬小區(qū)道，并將其與市政道路連接在一起，打通小區(qū)內外道路。另外，還應配備足夠的垃圾桶，整理小區(qū)內商業(yè)網(wǎng)點，維護小區(qū)環(huán)境的整潔。總之，通過采取有效的綠化景觀環(huán)境改造措施，可以進一步提升小區(qū)環(huán)境的舒適性，方便居民生活。

綜上所述，在老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造中，應堅持以人為本，從實際出發(fā)。只有這樣才能開展針對性的提升、改造工作，保證老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造質量。同時，還應提前明確目標，完善標準體系；創(chuàng)新融資模式，實現(xiàn)改造市場化，從而為老舊小區(qū)環(huán)境提升、改造提供保障。