生態(tài)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制初探

陳燕嫻

隨著國(guó)家對(duì)自然環(huán)境的重視，如何打造更加宜居的生態(tài)園綜合片區(qū)是近年來(lái)建設(shè)領(lǐng)域的熱點(diǎn)，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中，經(jīng)常會(huì)遇到各種問(wèn)題，本文嘗試做風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的歸納，并提出控制措施建議，以在后續(xù)工作中減少此類問(wèn)題的發(fā)生頻率。

一、相關(guān)概念闡述

1.生態(tài)園區(qū)

是指用生態(tài)、節(jié)能的方法，解決片區(qū)景觀、水質(zhì)、水量和防洪排澇問(wèn)題，提升片區(qū)生態(tài)功能的片區(qū)建設(shè)概念。如漳州的碧湖生態(tài)園、西湖生態(tài)園等，漳州碧湖生態(tài)園片區(qū)目前已投入使用，在防洪排澇、城市綠化景觀面提升上，取得較好的成效。西湖生態(tài)園片區(qū)作為碧湖生態(tài)園片區(qū)的升級(jí)版，目前正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中。我國(guó)于 2017 年頒布《綠色生態(tài)城區(qū)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 51255—2017）》，這意味著生態(tài)城區(qū)、園區(qū)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程對(duì)國(guó)家而言具備重要意義。

2.項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理就是以項(xiàng)目為對(duì)象的系統(tǒng)管理方法，通過(guò)一個(gè)臨時(shí)性的、專門(mén)的柔性組織，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行高效率的計(jì)劃、組織、指導(dǎo)和控制，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理和項(xiàng)目目標(biāo)的綜合協(xié)調(diào)與優(yōu)化。涵蓋風(fēng)險(xiǎn)管理、費(fèi)用管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、招投標(biāo)管理等等。

3.風(fēng)險(xiǎn)管理/控制

風(fēng)險(xiǎn)的基本含義是損失的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)管理/控制是指利用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目環(huán)境等能收集到的信息，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估、采取相應(yīng)的對(duì)策，從而有效地管理、控制風(fēng)險(xiǎn)。

二、生態(tài)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.前期工程階段

生態(tài)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，作為項(xiàng)目業(yè)主，無(wú)論是政府方也好，還是地方國(guó)企或者民營(yíng)資本，前期主要工作內(nèi)容是土地整理（征遷）、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資測(cè)算、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)大致流程如下：片區(qū)劃分——調(diào)研分析——詳細(xì)規(guī)劃——選擇地塊——選擇建設(shè)單位——拆遷安置——土地平整——開(kāi)發(fā)建設(shè)。整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，耗時(shí)長(zhǎng)，范圍廣，金額大，涉及土地用途多，存在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多。容易涉及的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)識(shí)別如下：

（1）政策層面。從2009 年的BT、BOT 到2018-2020 年的棚改、PPP、舊改、城市更新，隨著國(guó)家發(fā)展的需要，主流的片區(qū)開(kāi)發(fā)模式不斷變化。而耗時(shí)較長(zhǎng)、資金流不夠穩(wěn)定的BT 模式，也隨著政策的變化，逐漸退出歷史舞臺(tái)。目前生態(tài)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的模式主流為舊改、城市更新搭配綠地、公園等綜合建設(shè)模式。

（2）審批層面。由于生態(tài)園區(qū)涉及用地規(guī)模大，涉及土地類型較多，農(nóng)轉(zhuǎn)用地流程長(zhǎng)、牽涉部門(mén)多，在目前多規(guī)一表尚未落實(shí)的情況下，涉及林地審批、地塊內(nèi)文物保護(hù)等均需不同部門(mén)審批，流程較為復(fù)雜。

（3）城市規(guī)劃層面。

①理念過(guò)時(shí)：城市規(guī)劃對(duì)城市、片區(qū)的發(fā)展影響相當(dāng)深遠(yuǎn)，過(guò)時(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，將會(huì)給建設(shè)過(guò)程增添許多陣痛。

②數(shù)據(jù)偏差：指標(biāo)偏差、高程偏差、坐標(biāo)偏差等；

（4）資金層面。未合理考慮資金周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致資金鏈斷裂等。

2.生態(tài)園配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段

配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)流程如下：項(xiàng)目建議書(shū)——選址意見(jiàn)書(shū)——用地規(guī)劃許可證 ——設(shè)計(jì)方案——可研報(bào)告—— 初步設(shè)計(jì)及概算——施工圖設(shè)計(jì)——工程規(guī)劃許可證——施工許可證——項(xiàng)目開(kāi)工——施工建設(shè)——竣工驗(yàn)收——規(guī)劃驗(yàn)收——竣工備案。

配套基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)流程較為常見(jiàn)，但涉及的領(lǐng)域廣，開(kāi)發(fā)速度要求快，需在開(kāi)發(fā)速度、產(chǎn)品質(zhì)量、建設(shè)成本、后續(xù)運(yùn)營(yíng)四者中取得平衡。容易涉及的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)識(shí)別如下：

（1）項(xiàng)目建議書(shū)階段：

①拆遷問(wèn)題對(duì)工期的影響，周邊寺廟、高壓線、大型公建（如變配電廠、污水處理廠）等對(duì)項(xiàng)目的影響，項(xiàng)目定位與決策風(fēng)險(xiǎn)（如市場(chǎng)數(shù)據(jù)精確度、測(cè)算準(zhǔn)確性等）。

②合作風(fēng)險(xiǎn)（若有）。合作方毀約、合作方資金鏈斷裂等。

（2）前期階段。開(kāi)發(fā)節(jié)奏安排不合理，導(dǎo)致前期手續(xù)耗時(shí)較長(zhǎng)，影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度等。

（3）招標(biāo)管理階段。入圍單位的考察不到位、供應(yīng)商履約能力評(píng)估偏差等風(fēng)險(xiǎn)。

（4）設(shè)計(jì)階段。指標(biāo)偏差風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)計(jì)不合理、不合規(guī)范等風(fēng)險(xiǎn)。

（5）施工階段。工程安全、質(zhì)量問(wèn)題、設(shè)計(jì)圖紙與施工存在偏差、超概等風(fēng)險(xiǎn)。

三、生態(tài)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1.前期開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（1）政策層面。緊跟國(guó)家政策動(dòng)向，避免項(xiàng)目違反相關(guān)政策。如結(jié)合近期主流的舊改、城市更新、TOD 等模式進(jìn)行生態(tài)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

（2）審批層面。盡早掌握地塊范圍內(nèi)林斑、耕地紅線，儲(chǔ)備林耕指標(biāo)，同時(shí)向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理相關(guān)林耕轉(zhuǎn)用手續(xù)，避免后續(xù)因林地耕地手續(xù)問(wèn)題影響項(xiàng)目進(jìn)度。對(duì)地塊范圍內(nèi)的文保單位進(jìn)行排查，向相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)確定紅線，避免其他地塊用地紅線與文保單位保護(hù)紅線重疊。

（3）城市規(guī)劃層面。

①對(duì)城市氣候、通風(fēng)廊道、生活習(xí)性、城市地形地貌進(jìn)行深入研究。結(jié)合地形地貌對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理高程設(shè)計(jì)，最大限度地保持原始地貌。特別在于公園、景觀設(shè)計(jì)過(guò)程中，結(jié)合原始地形地貌進(jìn)行設(shè)計(jì)，控制土方偏差，增加空間趣味。

②聘請(qǐng)有相近業(yè)績(jī)的設(shè)計(jì)院（設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)），在規(guī)劃階段與設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)先行考察相近項(xiàng)目，確保以發(fā)展的理念進(jìn)行未來(lái)10-20 年的城市（片區(qū)）規(guī)劃。在上位規(guī)劃階段，給城市發(fā)展留存足夠的空間。如某些城市在規(guī)劃階段尚未達(dá)到建設(shè)地鐵交通的城市量級(jí)，但若未在規(guī)劃階段留出合適空間，則在后續(xù)城市發(fā)展到需要地鐵交通的階段，在線路規(guī)劃、建設(shè)上，將遇到更多拆建難題。

③制定相應(yīng)的制度對(duì)指標(biāo)、高程、坐標(biāo)、地塊與道路紅線等進(jìn)行多方校驗(yàn)復(fù)核。利用無(wú)人機(jī)成像技術(shù)進(jìn)行合理的土方平衡設(shè)計(jì)。

（4）資金層面。經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算需考慮細(xì)致，包含征遷費(fèi)用、基建費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、利息等；根據(jù)公司規(guī)模選擇合適項(xiàng)目，避免資金鏈斷裂。

2.基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（1）項(xiàng)目建議書(shū)階段。

①詳細(xì)進(jìn)行地塊踏勘，若地塊內(nèi)尚存未拆遷項(xiàng)目，留存未拆遷項(xiàng)目的拆遷時(shí)間安排。合理評(píng)估周邊寺廟、高壓線、大型公建（如變配電廠、污水處理廠）等對(duì)項(xiàng)目的影響，詳細(xì)核實(shí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，提高項(xiàng)目測(cè)算準(zhǔn)確性。如寺廟的遷移，涉及是否為文保單位、文保單位保護(hù)等級(jí)、保護(hù)范圍線等等，需提前進(jìn)行申請(qǐng)確定。高壓線的遷移，涉及面較廣，且需道路建設(shè)到一定階段，方能進(jìn)行高壓線的遷改，需提前考慮下地時(shí)間等。

②相關(guān)干系人。生態(tài)園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)干系人較多，如政府、建設(shè)單位、周邊居民、群眾、施工單位、設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商等。為力求項(xiàng)目達(dá)到相關(guān)干系人大部分滿意的目的，需對(duì)相關(guān)干系人進(jìn)行詳盡了解，如對(duì)政府、周邊居民、未來(lái)居民的訴求，施工單位、設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商的信譽(yù)、優(yōu)劣勢(shì)等，以避免因相關(guān)干系人不配合或合作不暢導(dǎo)致開(kāi)發(fā)過(guò)程中因合作問(wèn)題影響項(xiàng)目推進(jìn)。

（2）招標(biāo)管理階段。建立完善制度對(duì)入圍單位進(jìn)行全面考察，詳盡評(píng)估供應(yīng)商履約能力，避免因供應(yīng)商或施工單位因配合問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目停滯。開(kāi)發(fā)前期合理安排招標(biāo)計(jì)劃，讓項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)更高效。

（3）設(shè)計(jì)階段。

①詳細(xì)調(diào)研當(dāng)?shù)氐纳盍?xí)性、居民的居住偏好、立面控制導(dǎo)向等，合理利用空間。避免因?yàn)橹饔^偏好導(dǎo)致安置住宅不符合當(dāng)?shù)匾蟆⑸盍?xí)性等原因，帶來(lái)后續(xù)安置風(fēng)險(xiǎn)。

②合理布局醫(yī)療、教育、文化等必備生活配套設(shè)施，提高片區(qū)生活便利度。

③制定企業(yè)相關(guān)規(guī)范或準(zhǔn)則校核、控制指標(biāo)偏差，避免后續(xù)因超容或損容過(guò)多、綠化率不達(dá)標(biāo)等指標(biāo)問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法通過(guò)驗(yàn)收。如可利用第三方系統(tǒng)或EXCEL 表格建立項(xiàng)目指標(biāo)、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)確認(rèn)是否符合公司標(biāo)準(zhǔn)的方式多方復(fù)核，減少因指標(biāo)偏差、尺寸偏差、不符合規(guī)范等原因帶來(lái)的后續(xù)報(bào)建、驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)。

④合理利用BIM 或聘請(qǐng)第三方公司對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行合理優(yōu)化，減少因圖紙錯(cuò)漏碰缺導(dǎo)致的返工頻次等。

⑤設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部門(mén)應(yīng)向施工單位對(duì)圖紙進(jìn)行詳盡交底。

（4）施工階段。

①成本控制。為避免成本超支，需從項(xiàng)目最初始的地方對(duì)成本進(jìn)行把控。如較難把控土方成本控制，原先的做法為委托測(cè)繪院進(jìn)行人工測(cè)量后進(jìn)行控制，但耗時(shí)長(zhǎng)，精準(zhǔn)度受限。現(xiàn)行辦法可借助航拍機(jī)對(duì)地形進(jìn)行精準(zhǔn)點(diǎn)位繪圖，后借助第三方軟件出具初步土方平衡方案。較人工測(cè)量效率及精準(zhǔn)度提高不少。缺點(diǎn)是密林區(qū)域及水域航拍機(jī)暫無(wú)法繪圖。但結(jié)合兩種辦法可有效節(jié)約測(cè)繪時(shí)間，并提高成本控制效率。主體部分可建立相應(yīng)的子項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到節(jié)約控制成本的目的，減少超支風(fēng)險(xiǎn)。

②高度重視工程安全、質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行詳細(xì)研讀，減少設(shè)計(jì)圖與施工存在的偏差問(wèn)題。建立企業(yè)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按國(guó)家、企業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行把控，減少因安全、質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的重大事故等問(wèn)題。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上，現(xiàn)階段我國(guó)仍處于城市化進(jìn)程的發(fā)展階段，城市建設(shè)為未來(lái)城市發(fā)展的主流。而如何建設(shè)更宜居的生態(tài)居住片區(qū)，如何盡量減少在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的存在風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，仍需從業(yè)人員通過(guò)實(shí)踐以及經(jīng)驗(yàn)積累，合理減少過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、控制風(fēng)險(xiǎn)影響范圍。這就要求管理人員要各維度對(duì)項(xiàng)目以及周邊環(huán)境等進(jìn)行詳盡研判，從而采取更全面的風(fēng)險(xiǎn)防治措施，通過(guò)政策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、成本、施工等層面的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，提高城市開(kāi)發(fā)建設(shè)效率，有效節(jié)約資源。