芻議貨幣政策對房地產價格的影響

一、前言

從目前來看，在我國經濟體系中，一個重要組成部分和支柱行業就是房地產市場，在社會不斷發展和經濟逐步增長的背景下，房地產市場也逐漸向市場化以及規模化方向發展。上世紀末之前，我國房地產發展因經濟環境客觀因素而受到了一定制約，而在上世紀末這一階段，國家開始改革房地產市場，此時不僅發展了房地產市場，同時也推動了房地產市場逐漸向我國經濟支柱性產業方面轉化。自新世紀以來，我國房地產投資的GDP比例提高現象十分顯著，從整體情況來說，在國民經濟中房地產行業占據的地位已經十分關鍵，因而也使得其逐漸向國家經濟發展風向標方面進行轉變，面對此種形勢國家必然會對房地產行業的調控加以注重，而作為國家經濟政策一個重要手段的貨幣政策，其能夠對房地產市場產生影響和作用已經在近年來多項研究中被證實，基于此，針對貨幣政策對房地產價格的影響探討十分必要。

二、對房地產價格產生影響的因素

（一）建筑成本

立足于經濟學角度進行分析，成本和供給有反比例關系呈現出來，也就是說在高成本的情況下，反而會降低供給量，所以從房地產實際情況來說，在房屋成本增加的情況下，就會減少房屋供給，此時就會有供不應求的市場局面形成，因而就會提高房價，因此說市場房價波動會因房屋供給而產生變化。但值得注意的是，在銷售房屋時往往需要一個過程才能實現，主要原因在于以下兩方面：首先，房屋自身具備的商品競爭對房屋價格較高起到了一定決定性作用，一般來說，在多數普通人買房時消費巨大，所以在消費者購房時抱有的態度往往會比較謹慎和小心。其次，買房消費的過程中，一些消費者往往會有比較及挑選行為產生，主要是因每一個人都期待挑到與自身心意相符的房屋，而此時在挑選的過程就體現了時間消耗。

（二）消費者收入

以經濟學理論為依據，對購買力起到決定性因素的就是人均可支配收入，同時與消費者購買有正相關關系呈現的內容就是人均可支配收入，也就是說在人均可支配收入較高的情況下，就能夠體現出消費者較高的購買能力，因而就會有越來越多的人買得起房，此時也會顯著增加房屋需求量，因而在房地產市場上也會有供不應求現象出現，立足于需求理論為出發點，消費者可支配收入往往會對房屋價格的波動造成影響，消費者在購買房屋時往往會有不同目的，如自用、投資等，而在當下我國市場經濟環境下，房地產已然成為越來越多人選擇的一種投資方式。

（三）通貨膨脹

通貨膨脹并不會直接影響房價波動，其往往會借助中間因素來改變房屋供需情況，進而來影響房屋價格。基于通貨膨脹對房屋價格影響進行分析的前期，需要將實際利率概念引出，名義利率減去通貨膨脹率后的差值就是實際利率，由此可以得出、在通貨膨脹率逐漸升高的情況下，會減少實際利率，而在低利率情況下，就會給消費者帶來一種利率受損的感受，此時消費者就會將銀行中存著的錢取出來，進而對更高利潤的理財方式進行尋找，此種行為最終就會造成市場上流動資金越來越多，而作為利潤較高的投資方式房地產投資，就會給大批消費者帶來吸引作用，此時在消費者對房屋需求上漲時，房價波動就會逐漸產生。房價也會對其他行業需求造成影響，房價逐漸增高時、會限制其消費者對其他行業的消費，而在更多消費者發現房地產投資利潤較高時，就會在房地產投資中一窩蜂地集中，最終供不應求的惡性局面就會產生，隨之引發房地產泡沫[1]。

三、貨幣政策對房地產價格的影響

（一）貨幣供應量對發地產價格的影響

國家在某一時間段為保障經濟正常運行所存儲的貨幣量就是貨幣供應量，存款及現金貨幣是其包含的兩方面內容。在面臨通貨緊縮的情況時，國家會對擴張性貨幣政策加以應用，基于貨幣供給的增加，將存款準備金率進行下調，借此來促使消費者對手中的貨幣資金進行利用、將相應投資與消費活動開展，此時就會對房地產市場在內的經濟增長提供刺激作用，在此基礎上房地產價格波動就會被引發。如果社會處于通貨膨脹的過程中，此時政府就會對緊縮性貨幣政策進行實行，此時就會極大程度的縮減房地產市場。通過以上內容可以了解的是，如果有較多的貨幣供應量，就會產生較高的房地產價格，也可以說貨幣供應量和房地產價格有正相關關系呈現。

（二）利率對房地產價格的影響

針對貨幣政策進行分析的過程中，一項不容忽視的內容就是利率，因利率會對房貸成本產生作用，所以就會引發房價波動現象。針對利率對房地產價格的影響可以從供需兩方面進行探討，立足于供給角度進行分析，利率會對開發商進行房屋開發時付出的成本造成直接影響，在較高利率情況下，就會增加開發商融資成本，此時為將過多成本支出給予避免，開發商就會將投資幅度進行一定降低，如房屋供應的減少，因此就會有供需不平衡現象產生，房價就會上漲、房地產市場波動逐漸引發[2]。立足于需求角度方面進行分析，在較高利率的情況下也會增加投資者成本，此時就會使得投資者手里可利用資金出現變少情況，因而就會降低投資需求，縮減房屋需求，供需不平衡現象再次產生。對比人均可支配收入來說，房地產市場價格往往更高，所以替代效應所產生的作用會高于收入校應，由此可得出的結果就是：在利率較低的情況下才會增加消費需求。總而言之，通過供需兩方面對房屋價格造成對房屋價格影響的就是利率，對比供給來說、需求影響更大。

（三）信貸對房地產價格的影響

房地產市場的主要資金基礎就是銀行信貸資金，銀行信貸資金會從建設、購房貸款、銀行自有資金、抵押貸款等方面對房地產供需產生影響，進而引發房地產市場波動現象。從實際情況來看，信貸資金主要流動方向就是消費者及建設工程開發者，在人們面對的貸款政策比較寬松時，就會給消費者購房難度的降低帶來作用，借此激發消費者買房熱情、增加需求量，受供需影響就會提高房地產價格。立足于開發者方面進行分析，在提高貸款量的情況下，會促使開發商對自身投資范圍進行拓展，從理論方面來說，此時就會改變供需情況，房地產市場價格波動也會由此引發，但從另一方面來說，因房屋商品自身具備的特殊性性質，并不會促進房屋商品彈性產生交大改變，所以從實際角度來說，供需可能并不會產生較大變化[3]。此外，在開發商自身具備足量貸款的基礎上，則說明其擁有的資金資源十分充足，此時其就會對高價拿地的方式加以選擇，這一行為最終造成的結果就是提高整體開發成本，并使得房地產市場波動現象逐漸引發。

四、貨幣政策宏觀調控房地產市場的方式

（一）利率政策

貨幣政策的一個主要方式就是利率，其主要有以下兩類內容，首先是基準利率由央行提供，其次是對金融機構存款及貸款基準利率進行調整，同時對相應的浮動范圍科學設置。僅能在基準利率浮動范圍內進行波動是銀行提供的利率，所以說利率是對房地產住房價格增長產生重要影響一個貨幣政策方式。但值得注意的是，作為間接方式的利率調整，最終決策才能決定其對企業產生的影響情況。

（二）公開市場操作

典型政府債券采購與銷售、對基礎貨幣進行擴大與收緊為我國的公開市場操作，并且人民銀行還會對央行票據發行規模及頻率進行控制。人民銀行面向存款機構發行的短期票據就是央行票據，在發行央行票據的情況下、能夠將基礎貨幣減少，進而將市場上貨幣供應量進行減少，在貨幣供給量影響市場主體的過程中，利率是其利用的主要手段，而從當前市場環境來看，我國利率市場化并未全面實現，此時基于法定利率，能夠使得銀行存款利率上下浮動得以良好實現，借此對銀行利率進行改變、在此基礎上就能夠對貨幣供給量進行改變，最終對開發商所獲貸款額進行改變，使得開發商資金量得以有效控制的同時，對房地產價格進行有效調控[4]。

（三）信貸政策與窗口指導

對房地產開發企業土地出讓金貸款及開發貸款加強審核等方面、是信貸政策影響主要產生的部分，對比貨幣供應量調節來說，直接信貸手段影響力更大，基于直接信貸手段的應用，能夠將銀行對房地產類貸款的意愿進行降低，進而確保貸款數量有效減少，對房地產開發企業來說，銀行等機構貸款是其大部分資金的來源主要途徑，而一旦從政策上對貸款數量進行限制，此時則會使得房地產開發企業不能再對較大資金量獲取，同時也會逐漸增大企業資金使用成本，使得房地產開發企業整體資金呈現出緊張的局面，最終其就會對投資數量進行降低，借此有效調控房地產市場價格。

五、結語

在我國房地產市場中，已經有越來越多的資金流入，此時對于眾多投資者來說，需要對央行設定的基準利率以及貨幣供量增長情況等、對住房價格變動產生的影響加以注意，面對持續增長的房地產市場價格情況，更應該對一般貨幣政策及住房信貸政策變量變化背后、引發房地產價格增長的因素進行了解。