房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段的成本控制

錢(qián)宇彬

保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司 廣東 深圳 518000

一、針對(duì)于房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段主要特征的分析

我們先來(lái)詳細(xì)了解一下房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段的主要特征,房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)的主要特征主要包括兩個(gè)方面。第一,房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段具有投資成本較高、持續(xù)時(shí)間較久的特點(diǎn)。一般情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的對(duì)象都是一些大型的建筑物,那么這對(duì)這一類(lèi)建筑物開(kāi)展設(shè)計(jì)和管理工作時(shí),將會(huì)需要大量的資金支持。所以說(shuō),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)高投入的項(xiàng)目。例如,在社會(huì)不斷發(fā)展的背景下,人們的生活質(zhì)量不斷的提升,城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快,在對(duì)人民居住小區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí),資金投入至少需要上千萬(wàn)或者上億元,并且在實(shí)際的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中持續(xù)的時(shí)間是較為長(zhǎng)的,因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)所包含的問(wèn)題是具有多樣化的,就算是規(guī)模較小的建筑物,也需要兩年左右的時(shí)間來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè),而規(guī)模較大的建筑很有可能會(huì)花費(fèi)五年以上的時(shí)間。第二,房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段具有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大的特點(diǎn)。本身對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),就屬于高投入、高回報(bào)的項(xiàng)目,在當(dāng)前社會(huì)當(dāng)中很多的人們會(huì)被它所謂的高回報(bào)而誘惑,以至于加入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中,但是由于房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目的周期普遍較長(zhǎng),而且在實(shí)際的施工過(guò)程當(dāng)中還會(huì)出現(xiàn)各種意外情況。與此同時(shí),在社會(huì)不斷發(fā)展的背景下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在當(dāng)前社會(huì)中會(huì)受到不同的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),需要承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn),其中主要包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、供求風(fēng)險(xiǎn)以及意外風(fēng)險(xiǎn)等。

二、針對(duì)于房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段相關(guān)案例的分析

根據(jù)某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為研究對(duì)象來(lái)展開(kāi)分析,該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在2019年八月份獲得某一市區(qū)中一建筑工程項(xiàng)目的土地使用權(quán),該建筑工程項(xiàng)目的占地面積高達(dá)500萬(wàn)平方米,并且500萬(wàn)平方米的建筑工程項(xiàng)目中還包括園林綠化以及景觀湖面積,其占地面積高達(dá)50萬(wàn)平方米[1]。在對(duì)項(xiàng)目的基本情況了解之后,再來(lái)詳細(xì)的分析一下項(xiàng)目的基本現(xiàn)狀,原本的施工項(xiàng)目計(jì)劃是在建筑工程項(xiàng)目中引入游戲基地,從而來(lái)帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,但是由于在實(shí)際的施工過(guò)程中并沒(méi)有按照原先的施工方案來(lái)開(kāi)展施工,從而導(dǎo)致產(chǎn)品定位出現(xiàn)各種問(wèn)題,對(duì)施工質(zhì)量產(chǎn)生嚴(yán)重的影響,而且在提交項(xiàng)目概念合計(jì)方案時(shí),也沒(méi)有通過(guò)相關(guān)部門(mén)和專(zhuān)業(yè)人員的審核,導(dǎo)致建筑工程不能夠按照原先的計(jì)劃完成施工,在這種背景下不僅給該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司造成直接經(jīng)濟(jì)損失上百萬(wàn)元,而且還錯(cuò)過(guò)了良好的銷(xiāo)售時(shí)機(jī),導(dǎo)致項(xiàng)目工程的施工成本大幅度的提升。由于工程前期的設(shè)計(jì)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng),所以針對(duì)于原本計(jì)劃中園林綠化以及景觀湖這設(shè)計(jì)并沒(méi)有按時(shí)完成,導(dǎo)致在實(shí)際的建設(shè)工作中還要把樣板間以及售樓處轉(zhuǎn)移到高層建筑地塊,而且還要適當(dāng)?shù)牟鸪槐匾慕ㄖ?從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司還要支出兩千萬(wàn)左右的施工成本。

三、針對(duì)于有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段成本控制對(duì)策的分析

(一)對(duì)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開(kāi)展成本控制。根據(jù)圖1所示,按照該順序來(lái)開(kāi)展房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開(kāi)展成本控制能夠最大限度的減少風(fēng)險(xiǎn),控制成本的支出。首先,要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段成本的有效控制,那么一定要注重規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本管理工作。對(duì)于房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō),會(huì)直接影響到投資的整體效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工場(chǎng)地的選擇、總體布局、建筑結(jié)構(gòu)部件的設(shè)計(jì)工作,還有最后各種施工方案的采用和對(duì)比,一定要引起工作人員的重視和關(guān)注,并且采用合理的手段來(lái)選擇最科學(xué)的方案來(lái)完成對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì),才能在本質(zhì)上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段成本的有效控制。

(二)對(duì)房地產(chǎn)初步設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開(kāi)展成本控制。其次,對(duì)房地產(chǎn)初步設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開(kāi)展成本控制時(shí),要求相關(guān)設(shè)計(jì)人員和工作人員一定要對(duì)初步設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的方案進(jìn)行開(kāi)展嚴(yán)格的審查和優(yōu)化,也可以將各種方案進(jìn)行比對(duì)和研究,這一項(xiàng)工作的開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是具有深遠(yuǎn)的影響,將會(huì)直接的影響到樓盤(pán)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益。所以說(shuō),相關(guān)工作人員一定要重視初步設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)方案的審查工作,提升初步設(shè)計(jì)階段方案的專(zhuān)業(yè)性以及合理性。那么在開(kāi)展初步設(shè)計(jì)方案審查工作時(shí),一定要注重以下各項(xiàng)工作內(nèi)容。第一,要求相關(guān)審查工作人員要觀看其布局是否具有合理性、科學(xué)性。因?yàn)殡S著社會(huì)的發(fā)展,廣大人民群眾的生活質(zhì)量正在普遍提升,所以對(duì)住宅的要求提出更高的要求,那么這就要綜合的考慮廣大人民群眾的生活需求,體現(xiàn)出以人文本的理念。與此同時(shí),環(huán)境設(shè)施要齊全,因?yàn)榇蠖鄶?shù)居住人員對(duì)戶(hù)型以及環(huán)境的要求是較高的,甚至都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了對(duì)價(jià)格的關(guān)注度。第二,審核人員和設(shè)計(jì)人員要全面的了解和分析住宅的經(jīng)濟(jì)性是否具有合理性[2]。在開(kāi)展施工時(shí)要將功能分區(qū)相對(duì)集中,盡可能的減少多余的裝飾,積極地采用經(jīng)濟(jì)尺寸,并且在環(huán)境的設(shè)計(jì)上也要體現(xiàn)出舒適、美觀以及實(shí)用性,在完成各方面的全面審查后,在對(duì)設(shè)計(jì)方案中需要修改的地方提出合理化的建議和優(yōu)化手段,促使設(shè)計(jì)方案更加具有專(zhuān)業(yè)性和科學(xué)性,促使在施工過(guò)程中減少返工現(xiàn)象的發(fā)生。除此之外,審查人員還應(yīng)對(duì)修改后的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行重新進(jìn)行成本預(yù)算,從而避免在施工過(guò)程中出現(xiàn)超出預(yù)算范圍現(xiàn)象的發(fā)生,達(dá)到對(duì)成本有效控制的目的。

圖1 成本控制圖

(三)科學(xué)的開(kāi)展施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的審核工作。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段中還應(yīng)科學(xué)地開(kāi)展施工圖設(shè)計(jì)審核工作,當(dāng)相關(guān)設(shè)計(jì)人員和審查人員在確定初步設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制的目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)后,那么下一步工作就需要關(guān)注施工圖紙環(huán)節(jié)的嚴(yán)格執(zhí)行,要求技術(shù)人員要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙展開(kāi)認(rèn)真的審查工作,要求技術(shù)人員要具備專(zhuān)業(yè)的知識(shí)儲(chǔ)備,并且能夠落實(shí)各項(xiàng)審查環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)管理人員可以專(zhuān)門(mén)組織一支專(zhuān)業(yè)性技能較強(qiáng)的審查團(tuán)隊(duì),專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)圖紙的審查工作,要求審查人員在開(kāi)展設(shè)計(jì)圖紙審查工作時(shí),要注重三個(gè)方面問(wèn)題的審核。其中主要包括,一是審核圖紙是否具有公益性以及合理性的原則,因?yàn)楸旧碓诋?dāng)前社會(huì)不斷發(fā)展的背景下,要想促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展,一定要提升審圖紙的合理性以及公益性,能夠?yàn)樯鐣?huì)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益以及為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益；二是技術(shù)工作人員要審核圖紙的設(shè)備以及材料是否具有適用性的原 則。因?yàn)楸旧矸康禺a(chǎn)設(shè)計(jì)管理環(huán)節(jié)需要采用大量的材料以及大型設(shè)備,只有確保采用的設(shè)備和材料具有實(shí)用性的特點(diǎn),才能夠減少成本的支出,為房地產(chǎn)企業(yè)或者更多的經(jīng)濟(jì)效益；三是積極的審核圖紙的經(jīng)濟(jì)性。要求相關(guān)技術(shù)人員在開(kāi)展資金概算工作時(shí)要具體、專(zhuān)業(yè),避免成本增加等不良現(xiàn)象的發(fā)生。

(四)注重對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)招標(biāo)機(jī)制的優(yōu)化。最后,注重對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)招標(biāo)機(jī)制的優(yōu)化。在當(dāng)前社會(huì)中房地產(chǎn)企業(yè)要想在社會(huì)發(fā)展的潮流當(dāng)中提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力,并且獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益,一定要順應(yīng)社會(huì)的發(fā)展,跟上社會(huì)發(fā)展的潮流,積極的采用先進(jìn)的技術(shù),并且采用合理的設(shè)計(jì)方案,提升自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。需要注意的是,在競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中要注重公正、公開(kāi)的原則,對(duì)相關(guān)設(shè)計(jì)單位來(lái)說(shuō),具有深遠(yuǎn)的影響和促進(jìn)作用。除此之外,招標(biāo)文件編制中要明確說(shuō)明各種項(xiàng)目的投資以及主要功能。而且還要積極地采用具有科學(xué)化、合理化的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以及評(píng)價(jià)手段,在投標(biāo)工作時(shí)要將設(shè)計(jì)的方案和投資兩者有效的結(jié)合,從而形成招標(biāo)文件。促使在以后的工作中把招標(biāo)文件當(dāng)做方案優(yōu)化的主要依據(jù),為房地產(chǎn)企業(yè)提供合理的參考依據(jù),最大限度的降低成本費(fèi)用,達(dá)到對(duì)成本有效控制的目的。

總結(jié)

通過(guò)上述問(wèn)題的分析,我們充分的意識(shí)到注重房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段成本控制的重要性。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理工作中綜合考慮和落實(shí)成本控制,不僅能夠減少在設(shè)計(jì)管理工作中不必要成本的支出,同時(shí)也能夠提升房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。與此同時(shí),相關(guān)管理人員和設(shè)計(jì)人員還要在項(xiàng)目施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)、管理中要堅(jiān)持按照原本的計(jì)劃開(kāi)展各種工作,這樣也能夠大幅度的降低房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段各種風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn),還要在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、初步設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開(kāi)展成本控制,科學(xué)的開(kāi)展施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的審核工作,注重對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)招標(biāo)機(jī)制的優(yōu)化,才能為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。