樓市：拐點2019

本刊記者 趙彭

未來，各地可以靈活制定樓市調控政策，一城一策，甚至一城多策。由此可見，拐點之后，樓市的穩定依然是重中之重。

2019年前11個月，國內房地產市場調控已經超過550次，11月更是達72次，創下歷史最高。密集的“調控”，是2019年房地產不可忽略的熱詞。

然而，今年樓市最受關注的熱詞卻是“拐點”。這一年，樓市不僅出現了人均居住面積超過國際公認的供需平衡線這樣的技術拐點，也出現了經濟凈貢獻值、儲蓄率與債務比這樣的市場拐點。

需轉供：平衡線被打破

從2016年下半年到2019年，本輪調控已經持續了3年。按照國內2-3年一個價格小周期的節奏，2019年樓市應該處于一個常規性反攻區間。年初，青島和全國樓市也的確出現了“小陽春”現象。但到了三四月份的時候，房價回暖的城市卻集中迎來了加碼的調控政策，樓市再次降溫。

在史上最嚴調控周期，2019年全國樓市銷售額變動總體平穩，開發量增速呈現下降趨勢。其中，需求方面，月度商品房銷售額增長率有升有降，總體變動比較平穩。供給方面，新開工面積、施工面積與竣工面積之間的增幅差距由大變小，反映出總體的現房供應在增長，潛在供給也在持續增加。庫存方面，待售商品房面積持續下降，但下降由加速轉向減速。

回顧過去樓市的三次房價大反彈：第一次是2009年，一線城市的房價不到兩年飆漲至少一倍；第二次是2012年悄然放松樓市調控，2013年房價上漲和銷量均創下歷史紀錄；第三次是從2016年三四線城市樓市去庫存開始。但這一輪房價上漲的周期，是在樓市的基本面出現了顛覆性的變化進程中推動的。

按照國際公認的供需平衡線。目前，國內人均居住面積實際超過了35平，住房短缺的歷史宣告結束。京東房產青島公司總經理曹珂杰表示，“供需平衡線在成熟市場，被視為一個技術拐點，這個拐點往往與人口拐點一致?！睋袊鐣茖W院發布的綠皮書預計，中國人口負增長可能在2028年出現，但這都是基于1.6的總和生育率計算，而最近兩年總和生育低于1.6，也就是說在既定政策下，人口負增長可能會提前。老齡化社會到來，人口負增長的提前，都會對住房消費帶來影響。

中國城市化率已經達到60%，未來城市化將進入低速增長期，這意味著由農村轉移到城市的人口將減少，以后主要是城市之間的人口流動，人口從小城市到大城市、到城市群的轉移。

曹珂杰認為：“樓市走向拐點的后市階段，會存在交叉性的市場狀態。而在供需關系上，需求型市場已向改善型市場深入?！边@一拐點的到來，意味著開發市場將從“供應量”的拐點前進至“有質量”的新高度。

2019年開始，中國樓市剛需型需求將會逐年減少，改善型需求則逐漸走強。改善型需求，在市場上的體現分為：產品型和完善型兩種。產品型是指，因住宅產品而產生的改善需求，一般住房使用十年左右，就會有改善升級需求。比如，十年前的房子多以保障產品為主，往往因為規劃和設計時有人車未分流、戶型不合理、小區體驗感差、建筑品質跟不上等問題，業主在有一定積累后開始尋求“改善”。

與產品型不同，完善型改善需求有一定被動性。目前，在70后獨生子女家庭成為社會中堅力量，80后獨生子女家庭普遍二孩化的人口現狀下，逐漸老齡化的社會，正在給中國樓市提供這個改善型的出口?！翱梢哉f，獨生子女三代房需求、二孩家庭大三居需求在剛需型市場向改善型市場發展的過程中重疊?！睒肪又袊鄭u公司總經理董娜說。

正轉負：凈貢獻逆增長

2019年樓市增幅經歷降、升、降再企穩的過程，同比增幅由2018年10月的9.7%下降至2019年10月的7.6%。全國房地產開發投資額增幅從2018年10月的7.7%變動至2019年10月8.8%。經濟凈貢獻率全面轉負。

不難看出，中國樓市增幅變化的短周期仍為2-3年，且波動趨于平緩。同時，經過史上最嚴調控后，房價增長與經濟增長由相背而行轉向相向而行，房地產開發投資增長在下降后總體比較穩定。值得注意的是，2019年，是開發市場異常痛苦的一年。銷售遇冷、拿地困難、債務違約陰霾籠罩，房企壓力重重。據人民法院公告網數據，截至11月20日，房地產開放商的破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家，創下歷史紀錄。

從海外市場高息舉債到頻頻出售地皮及項目股權回籠資金，再到降價銷售、鼓動“公司全員賣房”，一系列動作背后都透露著房企的困境。在政策持續收緊的背景下，房企融資面臨多重阻礙。然而，在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的長效調控機制下，這僅僅是“短痛”。

“拐點”是2019年樓市最受關注的熱詞

在樓市的消費端，2017年到2018年，我國的儲蓄率下降了10.2%。在儲蓄率下降的同時，居民的負債率卻在不斷飆升。到2019年底，我國的人均負債金額已經達到了13.34萬元，總負債金額高達200萬億元，大部分債務來自樓市杠桿。從數據對比來看，在住房貸款的帶動下，中國正在由“全民儲蓄”轉向“全民負債”。

據央行《中國金融穩定報告（2019）》披露，2018年末，我國住戶部門貸款余額47.9萬億元，其中超過一半都是住房貸款，杠桿率為60.4%。60.4%的居民杠桿率，雖然仍低于發達國家，但已經高出國際平均水平，且遠遠高過新興經濟體，居民杠桿率增幅位居世界前列。

回顧2008年，樓市漸興，但我國居民部門杠桿率僅有17.9%。2019年已經攀升到60.4%的新高?？梢?，這十年間，居民杠桿率上升了3倍有余，增速遠超發達國家。要知道，美國的居民杠桿率從20%升到50%，用了近40年。但2008年，美國房地產市場泡沫破裂的時候，居民杠桿率達到92%。

雖然樓市在城市化進程中，杠桿率與房價的發展關系并沒有失速，目前金融領域多數住房貸款仍是優質產品。但以史為鑒，沒有高杠桿率就沒有泡沫。曾經的高杠桿率給發達國家市場帶來了市場發展的倒退，其殺傷力會讓經濟發展失去10年、20年甚至更久。這是在樓市下一階段的發展中必須警惕的。

穩定依然是重中之重

“2019年，中央調控保持了定力。具體看，持續調控的力度和節奏直接和間接影響金融機構等市場的行為和預期，維護了房價波動率總體穩定，因城施策方針保證了樓市健康發展?！狈刻煜滦路壳鄭u公司總經理紀禮剛表示。

雖然已經從理論上進入拐點，但是未來市場的行進，仍然會有不同的體現和很大的不確定性。2019年，密集調控加持之下仍有城市逆市上漲。這其中由棚改推動三四線城市房價走高是主要原因?？梢?，中國市場存在著廣泛的不平衡。

據國家統計局數據，前10個月商品房銷售額12.5萬億元，今年超過去年15萬億元市場規?；臼谴蟾怕适录?，在樓市供求比接近1、行業規模見頂、供需已經逆轉的前期，國內購房需求仍保持了一定熱度。

按照國際標準，居民杠桿率達到60%左右會出現一定風險，70%-90%有較高風險，100%有重大風險。如果超過100%，通常就有可能發生金融危機。截止2018年底，中國居民杠桿率已經達到60.4%，已經正式進入第一個預警階段。因此，房貸利率換錨LPR有防范金融風險的深意。

行業規模見頂，居民負債走高，城市土地開發進入后期。在城市邊界和耕地紅線既定的前提下,樓市經歷拐點之后，將由“高變化率”轉向以“穩健”為主的姿態，而由樓市延伸的產業鏈，也就是在存量資產市場上，如物業服務、二手房交易、產品的智能化則可能成為樓市下半場的主攻方向。

在剛剛結束的中央經濟工作會議上，重申了“房住不炒”的定位，并強調加強城市更新和存量住房改造提升，大力發展租賃住房，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制等。

值得注意的是，以“全面落實因城施策”，取代了去年的“因城施策、分類指導”，對于過熱城市——調控會持續一定的高壓，對于房價下行壓力較大的城市，或有保護性政策出臺。這意味著，各地可以靈活制定樓市調控政策，一城一策，甚至一城多策。由此可見，拐點之后，樓市的穩定依然是重中之重。