新探現代物業管理與運營策略

祁麗 天津天孚物業管理有限公司

一、物業管理行業特征

物業管理行業本身就是一個具有美好前景的朝陽性的行業，它不僅僅有效的對于住宅小區的日常活動進行了管理，而且對于人們在小區內的各種生活，也起到了良好的促進性作用，現代物業管理企業在市場的發展過程當中，面對著一系列的難題，同時也面對了一系列的機遇，物業公司可以在互聯網的環境下構建信息化的平臺，從而有效的提高現在的物業工作效率以及工作的水平，但是現代法律包括人員素養等多方面的問題，也使得物業管理產生了一系列的缺陷和不足，一定要針對這些問題給予關注，并且及時的處理，避免對于物業企業產生一系列負面的不良的影響。

現在的物業管理跟之前進行對比，顯得更加的智能化以及智慧化，這是因為互聯網加概念的發展，以及各種通信技術的進步，很多物業公司在這些基礎的影響下，已經開始了更多的創新，不僅僅開發了屬于自己小區的app，而且建立了屬于自己小區的線上社區，或者是公眾的賬號等等，業主們可以直接在線上參與到小區的各種活動當中去，很多投票功能以及報修的功能，在這些物業活動的應用下，變得更加的便捷，也更加的有效，這些技術理念以及技術手段都是在當前新時代的物業公司所展現出來的特點。

物業管理整個行業所產生的利潤都不是很高，總的來說是一個低收入的行業，但是任何行業想要長期的生存下去，并且發展下去都要保持一一定的利潤水平，如果說這個利潤的水平遠遠低于市場的平均利潤，那么經濟學原理的預測中，這些公司就會退出物業行業的競爭，選擇一些其他的行業，物業本來就屬于房地產的一種附屬類的行業，收益和居民的經濟條件有著非常緊密的聯系，中國當前所處的經濟發展的階段，已經決定了，目前中國的物業行業將長期屬于低收入的行業。低收入的特征對于物業行業的發展帶來了一些持久的以及全面化的影響。

物業公司之所以在管理的過程當中出現了一系列的缺陷和不足，這和當前時代的發展進步有著非常緊密的聯系，物業管理從性質上來說，屬于建筑銷售以后的后期管理工作，所以物業公司的資源以及進行管理的各種資金都來自直屬公司的撥款，自己并不能夠自負盈虧，并且隨著當前中國房地產行業的發展，住房的數量在不斷的增加，那么，公司針對物業付出的資金也在不斷的增加，直屬公司為了有效的削減物業的成本，就不斷的降低物業人員的工資，這大幅度的降低了住戶業主的滿意程度，業務和物業管理理公司之間所具有的矛盾也在不斷的計劃，這就導致了當前的很多物業公司在進行運營和管理的過程當中出現了一系列的問題。

二、解決物業管理中存在問題的對策

通過物業管理公司進行并購的方法解決一些規模比較小，同時利潤比較低的問題，一家物業公司就可以通過收購另一家物業公司的方來解決當前物業行業當中出現的缺陷，同時收購的物業管理公司也直接擁有了被收購的物業管理公司所擁有的各種資源，這樣可以有效的實現兩個公司資源的長期整合，以及協同化的發展，在這一并購的過程當中，也能夠有效的實現對于物業公司的規模化管理以及長期的品牌建設和培養，為了有效地實現雙方利潤的長遠發展，一定要選擇共享空間比較大資源的契合程度比較高的物業公司來進行并購，只有這樣才能夠使得物業公司未來增長潛力的最大化發展。除此以外，物業管理公司在進行并購的時候，還需要考慮的就是公司之前的管理性規模，以及公司之前的業績，還有自身所具有的盈利能力，這些都是非常重要的，有利于減少并購所出現的各種風險。

物業公司的各個管理部門還需要在進行管理的過程當中更加嚴格地落實管理的職責，最好在各個部門之間形成一個相互監督的循環性機制，首先，開發商和物業公司之間應該進行協調以及監督，開發商需要負的責任，就是對于業主的責任，對于住房質量問題的責任，除此以外，物業公司的內部也應該形成一個比較完善的監督機制，物業公司需要對當前的管理工作進行組織開展物業活動，還要再住戶之間進行民意調查。根據之前住戶對于物業所產生的意見及相關的反饋從而對當前的物業管理制度進行再次的調整和完善，除此以外，物業公司和消防安全以及環保，還有城市建設等部門也要建立好一個良好的協調關系，以及監督的關系，防止各個部門彼此之間相互推卸責任，最后一點，需要注意的就是物業公司和居委會也要進行配合，共同開展監督工作，將物業公司所具有的一部分權力下放給居委會，使得小區的業主也能夠在管理的過程當中體現出自身的主體性地位。

健全物業管理方面的一些法律法規也是一個非常重要的手段，法律法規主要指的是一些具有強制性執行力的政策文件，一旦被制定所產生的影響范圍，就會非常的深遠，因此，在制定各個地區的物業法律，法規的時候還需要對當地的物業管理情況以及存在的問題進行考察，這不緊緊僅僅是照搬其他地區的物業管理經驗，在制定法律法規的時候，也需要參考一些內容，通過實際情況的調查和分析，選擇一些可操作性強，適合實際情況的法律進行執行，在文件當中也需要明確的規劃各個部門所應該負有的責任，明確不同的分工，并且還需要劃分企業的業主，還有業主委員會彼此之間的權利，還有相關的業務。

三、結束語

物業管理是當下所產生的一種新的事物，在發展的過程當中，不可避免地會遇到一些問題，運營的時候也會存在很多不足，正是這些問題和不足制約了當前物業管理的展，也影響了社會主義和諧社會的建設，本文主要對當前物業行業當中存在的一些主要的問題進行了分析，并且提出了解決的對策，希望可以促進物業行業的發展。