房地產企業預算管理存在的常見問題及對策

張勇 安徽中安創谷科技園有限公司

一、引言

預算管理是房地產企業科學管理的制度中不可缺少的一部分，預算管理可以為企業發展進行全面的預測，并對各項資源進行科學合理的配置，從而為企業能夠實現中長期的戰略發展目標保駕護航。但是房地產企業的預算管理由于起步晚、基礎也較差，所以，在進行實際操作的過程中，在對制度流程、風險管理、編制方法、軟件平臺和人員素質等方面依然存在各種問題，嚴重的影響了房地產企業預算管理工作的實施，不利于企業長效發展。

二、目前房地產企業預算管理存在的問題

（一）預算管理的制度不夠健全

即便當前大多數企業已經意識到了預算管理的必要性，并且將其運用到企業經營活動中，但是部分房地產企業在開展預算管理工作時，采取的預算管理方式不科學，缺少完善的預算管理制度。部分企業片面的認為，只要完成預算編制工作，就等同于實現預算管理，沒有根據預算管理要求，科學劃分管理職責。部分企業在預算編制上，工作流程比較模糊，職責分配不具體，導致預算管理過于形式化，影響其價值的發揮。因為職責分配不明確，這樣就很容易造成在日后的工作中出現互相推諉的現象，無法將預算管理工作落實到位，不能獲取理想的工作效果。

（二）預算和企業戰略目標的關聯不足

許多房地產企業對于預算都只是做年度的，而房地產企業的年度預算也一般都由財務部來進行收集，因為，公司制定戰略目標的周期相對來說都比較長并且定義也非常抽象，沒有一個清晰明確的戰略目標，這就使公司的各部門執行預算時沒有辦法和公司的戰略目標進行結合。有些更是對公司的預算一點也不了解，所以在做這些工作時就根本不會考慮公司的一些戰略目標，在對預算執行的過程中也更是很隨意的來做。直接導致的結果就是企業的預算和戰略目標是不能有效結合的，這兩者相關聯性不大，那么導致所制定的預算管理方案，以及預算編制不能很好地推進企業戰略目標的實現，所開展的預算管理工作也就沒有實際價值。

（三）缺乏有效資金鏈管理

房地產項目的運營需要很大一部分資金而且資金一定要能夠持續的投入。因為，有了足夠的資金項目才能繼續順利的運行下去，一旦資金出現了問題，那么項目就會遭到停滯甚至崩盤，由此看來，在預算管理活動中，資金鏈管理在其中發揮著重要作用。房地產企業資金來源以銀行貸款為主，然而，隨著銀行放貸要求的升高，給房地產資金統籌增添難度，再加上企業在資金使用中，容易產生不必要的成本支出，但從實際來看的話，企業的預算管理中缺少針對資金鏈管理的部分，更是沒有構建配套的管理制度，造成了管理的漏洞，使房地產企業現有資源被浪費，損害企業自身利益。

（四）預算管理的考核不合理

從目前情況來說，在對各部門預算執行情況考核過程中，部分房地產企業依然停留在財務指標“說話”的階段，這給績效考核工作開展造成困難，導致部門負責人在確定預算目標時，通常會采取降低業績考核標準的方式，來降低考核的難度，以使自己能順利獲得業績的激勵。并且在實際考核中，容易受到主客觀因素影響，再加上缺少完善的考核機制，導致考核結果公正性和公平性無法保證。許多房地產企業在預算管理中都只注重考核的結果，并不會重視執行的這個過程。造成這種現象的主要原因是，執行的過程是企業的 綜合管理能力及組織能力的一個體現，而結果就是能夠通過量化的指標來體現，所以往往就會把評估的過程忽略掉。這樣也就使工作人員很難及時的發現預算管理當中所存在的不足，從而很難提高預算管理水平。

三、改善房地產企業預算管理問題的應對措施

（一）完善與健全預算管理制度

制度的完善對提升房地產企業預算管理水平具有非常積極的作用。在房地產企業的預算標準當中，應不斷的完善企業業績考核的制度，來切實的落實與重視預算編制的執行力。例如企業對規劃目標、費用預算、施工計劃方案及資金籌劃等這些內容的一個管理，都需要得到全面有效的執行和落實。所以，房地產企業應不斷的健全與完善自身預算管理的相關制度和標準，同時也需要構建與落實一些相關的考核制度。通過構建一套完善的預算管理制度，利用制度約束各級人員工作行為，保證預算管理工作有序進行，獲取理想的工作效果。預算執行一旦出現了差異性的問題，就必須要嚴格按照相關的制度來對具體的執行結果進行綜合性的分析和評價，也需要對企業內部預算進行全面的保障，從編制到執行再到監控的整個過程都必須得到有效的管理與控制。

（二）整合預算和戰略的關系

將企業戰略目標順利完成，是企業開展預算管理工作的主要目標，如果預算管理與企業戰略發展目標沒有充分結合，則會影響預算管理價值的發揮。基于此，根據當前房地產企業戰略目標與預算管理目標偏離的現象，企業領導應給予高度重視，在開展預算管理工作前，對企業戰略發展目標有充分的認識，將企業的目標進行量化，制定盈利、支出、融資的預計額度，便于在執行預算管理活動中，可以有更直觀的考量，也對可對其中存在的問題及時評估和處理，并以量化的戰略目標為導向，來制定預算編制，將預算分解到各相關部門，并定期考核。其次，房地產企業應構建完善的監督管理制度，對預算管理和戰略關聯性進行追蹤性管理，如果發現預算執行和戰略目標存在偏離現象，應及時調整，保證預算管理可以給企業戰略目標完成提供服務。之后，房地產企業在工程開發建設中，應重點關注對重要預算環節的把控，如果發現重要環節上的預算管理與戰略目標不符，必須加以重視，找到重點環節的相關人員，共同分析其中的原因，如果是預算編制的問題，沒有有效貼合戰略目標，就應及時對預算編制進行調整，如果是人員執行時造成的偏差，就應從人員入手加以改進。總之，房地產企業在編制預算管理方案時，應該和企業戰略發展目標相結合，為了保證預算管理和戰略目標的關系，應在企業戰略層級上進行預算編制，便與預算管理可以給企業戰略目標的完成提供服務，增強企業綜合競爭實力，促進房地產企業健康發展。

（三）加強資金鏈管理

從房地產企業角度來說，資金鏈作為重要內容，在經營發展中，如果發生資金鏈斷裂的現象，企業將無法正常運行，企業下一步資金也無法在短期內打入到企業賬戶中。因此企業在預算管理中，應加大資金鏈管理力度，不斷調整管理策略，優化管理方法，首先，房地產企業應適當擴充融資渠道，不但要和金融機構保持良好合作關系，還應探索多種融資渠道，包括流貸、發債、資產證券化，從而保證企業在資金應用上如果存在問題，可以及時處理。其次，房地產企業需要適當優化資金管理流程，給企業資金管理活動開展提供良好條件。最后，通過對于資金管理水平的提高，從而來幫助企業提高資金安全性，提高全面預算管理水平。

（四）對預算考核機制進行優化

預算考核的機制對于預算管理來說是一個指揮棒，是能夠體現兼顧任務的質量與經費執行質量的一個導向。科研項目是非常重要的，應由經費的管理部門來組織業務部與財務部一同來對經費的使用情況進行一下復盤。再結合研究的內容與技術指標完成的情況來進行分析，從而找出在成本當中的關鍵項來進行評價。一次科研的投入能進行多次的產出這是提高科研經費使用效率的一個關鍵，用一個科研項目就提升了整個院所的各項能力，這樣的項目才能算是成功。如果項目已經通過了驗收，但歸檔以后再也無人問津，那么這個項目就只能算是勉強及格。預算績效的評價應該納入項目團隊績效的評價當中，也在個人的獎懲上能有所體現，以激勵員工認真的對待科研預算，也對預算執行的效果進行重視，從而使科研經費真正的花在刀刃上。

四、結束語

總而言之，預算管理作為匯集評價、獎罰、控制于一體的管理模式，是房地產企業完成戰略目標，實現穩定經營的重要方式。房地產企業應考慮自身實際狀況，逐步來完善預算管理體系，通過這種方式，不但可以及時找出企業經營發展中存在的風險問題，同時也能提高資源整合和戰略管理能力，讓企業在市場競爭中穩定發展。