基于新租賃準則的建筑行業承租管理思考

尹學人 中煤特殊鑿井有限責任公司

一、背景

新租賃準則在會計核算、計量和報告等方面都做了一些更改，這對建筑行業承租管理造成了一定沖擊。因此，結合新租賃準則的修改變化，分析建筑行業承租管理所受影響，研究建筑行業承租管理的有效策略，意義深遠。

二、新租賃準則的變化

（一）對租賃進行重新定義，增加了租賃的識別、分拆和合并

在新租賃準則下，租賃必須同時滿足以下三個方面的條件，即：第一，讓渡資產使用權；第二，在一定時間內；第三，獲取相應對價。

（二）細化了租賃內容

與原來相比，新租賃準則更加細化了租賃內容，比如：新租賃準則明確指出，區分租賃為經營租賃還是融資租賃的關鍵依據是看交易的實質，同時還規定了具體類型，更便于企業參考和運用。

（三）承租人的會計處理變成單一模式

新租賃準則增添了“租賃負債”“使用權資產”“使用權資產累計折舊”等科目，去除了承租人租賃分類。

（四）信息披露更加完善

在新租賃準則中，租賃負債和使用權資產單獨列示，使用權資產減值、折舊和租賃負債利息單獨列示，附注一欄增加了有關租賃資產的內容，能夠更加全面地反映資產信息。

三、新租賃準則對承租人的影響

（一）增加會計操作難度

新租賃準則規定，在計算租賃負債時，應將內含利率作為租賃付款額的現值折現率；無法確定內含利率的，折現率可以是承租人增量借款利率。在現實中，內含利率通常為出租人行業的平衡盈虧利率，但這對于租賃行業而言屬于機密范疇，通常較難獲得，與此同時，受金融市場波動的影響，增量借款利率會隨之變化，限制條件過多，一般也不容易獲得。對于建筑施工企業而言，在新租賃準則頒布之前，其會計核算相對簡單，財務人員的入門門檻也比較低，而新租賃準則極大地提高了建筑行業會計處理的專業程度，這對財務人員而言無疑是一個巨大考驗。

（二）對財務報表及指標的影響

新租賃準則增加了負債和資產的規模，增添了非流動負債和非流動資產科目，造成企業資產負債率提高。據統計，目前一般建筑企業的資產負債率已高達83.5%，部分企業上升至90%以上。與此同時，新租賃準則實施后，建筑企業流動資產比率、資產周轉率等均有所下降，企業償債能力和資產經營能力也有所削弱。

（三）對稅務管理的影響

在新租賃準則實施后，承租人還是根據稅法要求獲得租賃發票，但在會計處理中并未納入費用或成本，同時稅法也是根據實際租金支付金額抵扣所得稅的，所以在實際工作中財務部門應將租賃發票保管存檔，以備稅務局稽查。另外，盡管將利息費用和折舊都納入了利潤表進行會計處理，降低了企業利潤，但利息費用和折舊確認并未獲得發票或物權憑證，所以在匯算清繳所得稅時是否能抵扣，還需稅務機關進行明確。

（四）對經營融資的影響

一是加大了融資難度。新租賃準則實施之后，承租人原來的一些表外融資也需要在財務報表中體現出來，提高了企業的資產負債率，降低了企業的償債能力，而投資者決策會在很大程度上受到這些指標的影響，所以這必然會增大承租企業的融資難度。二是增加了融資成本。實行新租賃準則之后，承租人要全面披露租賃外的融資租賃業務，準確計量借款利率，同時注意有關抵押、擔保、使用期限等信息，這也在一定程度上增加了融資成本。

四、基于新租賃準則的建筑行業承租管理策略

（一）加強業務部門聯動

各相關業務部門要強化橫向交流、溝通，為企業簽訂有利的合同條款，實現企業利益最大化。首先，財務部門應根據新租賃準則的規定，選擇適應企業年度財務預算指標的財務合同模式，為合同部門提供合理意見。其次，合同部門結合財務部門的意見設計合同條款，對以往合同進行規范梳理。最后，法律部門對合同進行嚴格把關，一方面要防止合同條款存在法律風險，另一方面又要保證合同的靈活性，確保可實時對合同進行轉換。

（二）健全企業信息系統

目前，大多數建筑企業擁有自己的財務核算系統，在實行新租賃準則之后，應當在企業財務系統中加入租賃業務模塊，按照合同內容完善系統中的有關信息，每月月底由系統自動結轉各項財務憑證，這樣不但可增強會計信息的規范性和準確性，還可減輕財務人員的工作壓力。

（三）做好與稅務部門的溝通

新租賃準則發生了一些新變化，而稅法未進行同步修改，會增加納稅申報難度，這就需要企業積極與稅務機關保持溝通，盡可能在利息費用和折舊費用計算方面與新租賃準則的要求保持一致，確保企業稅收利益最大化。

（四）加強財務隊伍建設

企業應積極開展財會知識學習培訓，增強財務人員的業務能力，使之順利做好新舊租賃準則的銜接工作。財務工作人員要刻苦鉆研業務，徹底吃透新租賃準則的內涵，根據建筑行業財務具體實際做好年度財務預算和決算工作，以更好地為有關業務部門的工作提供指導和服務。

（五）優化融資管理

實行新租賃準則后，企業融資難度有所加大，為規避融資風險，承租企業要加大對融資風險的管理力度，有效識別風險，強化風險管理和融資披露，不斷優化企業融資結構，提高企業融資能力，增加企業的收益。

五、結語

新租賃準則的頒布和實施，有對承租企業有利的部分，也有不利的影響，因此，承租企業需抓住機遇，深入學習和研究新租賃準則的相關規定，學深吃透，把握好方向和尺度，在合規合法的前提下為企業爭取最大利益，促進企業實現健康可持續發展的目標。