基于新租賃準(zhǔn)則的建筑行業(yè)承租管理思考

尹學(xué)人 中煤特殊鑿井有限責(zé)任公司

一、背景

新租賃準(zhǔn)則在會(huì)計(jì)核算、計(jì)量和報(bào)告等方面都做了一些更改，這對(duì)建筑行業(yè)承租管理造成了一定沖擊。因此，結(jié)合新租賃準(zhǔn)則的修改變化，分析建筑行業(yè)承租管理所受影響，研究建筑行業(yè)承租管理的有效策略，意義深遠(yuǎn)。

二、新租賃準(zhǔn)則的變化

（一）對(duì)租賃進(jìn)行重新定義，增加了租賃的識(shí)別、分拆和合并

在新租賃準(zhǔn)則下，租賃必須同時(shí)滿足以下三個(gè)方面的條件，即：第一，讓渡資產(chǎn)使用權(quán)；第二，在一定時(shí)間內(nèi)；第三，獲取相應(yīng)對(duì)價(jià)。

（二）細(xì)化了租賃內(nèi)容

與原來(lái)相比，新租賃準(zhǔn)則更加細(xì)化了租賃內(nèi)容，比如：新租賃準(zhǔn)則明確指出，區(qū)分租賃為經(jīng)營(yíng)租賃還是融資租賃的關(guān)鍵依據(jù)是看交易的實(shí)質(zhì)，同時(shí)還規(guī)定了具體類型，更便于企業(yè)參考和運(yùn)用。

（三）承租人的會(huì)計(jì)處理變成單一模式

新租賃準(zhǔn)則增添了“租賃負(fù)債”“使用權(quán)資產(chǎn)”“使用權(quán)資產(chǎn)累計(jì)折舊”等科目，去除了承租人租賃分類。

（四）信息披露更加完善

在新租賃準(zhǔn)則中，租賃負(fù)債和使用權(quán)資產(chǎn)單獨(dú)列示，使用權(quán)資產(chǎn)減值、折舊和租賃負(fù)債利息單獨(dú)列示，附注一欄增加了有關(guān)租賃資產(chǎn)的內(nèi)容，能夠更加全面地反映資產(chǎn)信息。

三、新租賃準(zhǔn)則對(duì)承租人的影響

（一）增加會(huì)計(jì)操作難度

新租賃準(zhǔn)則規(guī)定，在計(jì)算租賃負(fù)債時(shí)，應(yīng)將內(nèi)含利率作為租賃付款額的現(xiàn)值折現(xiàn)率；無(wú)法確定內(nèi)含利率的，折現(xiàn)率可以是承租人增量借款利率。在現(xiàn)實(shí)中，內(nèi)含利率通常為出租人行業(yè)的平衡盈虧利率，但這對(duì)于租賃行業(yè)而言屬于機(jī)密范疇，通常較難獲得，與此同時(shí)，受金融市場(chǎng)波動(dòng)的影響，增量借款利率會(huì)隨之變化，限制條件過(guò)多，一般也不容易獲得。對(duì)于建筑施工企業(yè)而言，在新租賃準(zhǔn)則頒布之前，其會(huì)計(jì)核算相對(duì)簡(jiǎn)單，財(cái)務(wù)人員的入門門檻也比較低，而新租賃準(zhǔn)則極大地提高了建筑行業(yè)會(huì)計(jì)處理的專業(yè)程度，這對(duì)財(cái)務(wù)人員而言無(wú)疑是一個(gè)巨大考驗(yàn)。

（二）對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表及指標(biāo)的影響

新租賃準(zhǔn)則增加了負(fù)債和資產(chǎn)的規(guī)模，增添了非流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)資產(chǎn)科目，造成企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前一般建筑企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)83.5%，部分企業(yè)上升至90%以上。與此同時(shí)，新租賃準(zhǔn)則實(shí)施后，建筑企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)比率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等均有所下降，企業(yè)償債能力和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能力也有所削弱。

（三）對(duì)稅務(wù)管理的影響

在新租賃準(zhǔn)則實(shí)施后，承租人還是根據(jù)稅法要求獲得租賃發(fā)票，但在會(huì)計(jì)處理中并未納入費(fèi)用或成本，同時(shí)稅法也是根據(jù)實(shí)際租金支付金額抵扣所得稅的，所以在實(shí)際工作中財(cái)務(wù)部門應(yīng)將租賃發(fā)票保管存檔，以備稅務(wù)局稽查。另外，盡管將利息費(fèi)用和折舊都納入了利潤(rùn)表進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，降低了企業(yè)利潤(rùn)，但利息費(fèi)用和折舊確認(rèn)并未獲得發(fā)票或物權(quán)憑證，所以在匯算清繳所得稅時(shí)是否能抵扣，還需稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行明確。

（四）對(duì)經(jīng)營(yíng)融資的影響

一是加大了融資難度。新租賃準(zhǔn)則實(shí)施之后，承租人原來(lái)的一些表外融資也需要在財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)出來(lái)，提高了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，降低了企業(yè)的償債能力，而投資者決策會(huì)在很大程度上受到這些指標(biāo)的影響，所以這必然會(huì)增大承租企業(yè)的融資難度。二是增加了融資成本。實(shí)行新租賃準(zhǔn)則之后，承租人要全面披露租賃外的融資租賃業(yè)務(wù)，準(zhǔn)確計(jì)量借款利率，同時(shí)注意有關(guān)抵押、擔(dān)保、使用期限等信息，這也在一定程度上增加了融資成本。

四、基于新租賃準(zhǔn)則的建筑行業(yè)承租管理策略

（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)部門聯(lián)動(dòng)

各相關(guān)業(yè)務(wù)部門要強(qiáng)化橫向交流、溝通，為企業(yè)簽訂有利的合同條款，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。首先，財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)新租賃準(zhǔn)則的規(guī)定，選擇適應(yīng)企業(yè)年度財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)的財(cái)務(wù)合同模式，為合同部門提供合理意見(jiàn)。其次，合同部門結(jié)合財(cái)務(wù)部門的意見(jiàn)設(shè)計(jì)合同條款，對(duì)以往合同進(jìn)行規(guī)范梳理。最后，法律部門對(duì)合同進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，一方面要防止合同條款存在法律風(fēng)險(xiǎn)，另一方面又要保證合同的靈活性，確保可實(shí)時(shí)對(duì)合同進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

（二）健全企業(yè)信息系統(tǒng)

目前，大多數(shù)建筑企業(yè)擁有自己的財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)，在實(shí)行新租賃準(zhǔn)則之后，應(yīng)當(dāng)在企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)中加入租賃業(yè)務(wù)模塊，按照合同內(nèi)容完善系統(tǒng)中的有關(guān)信息，每月月底由系統(tǒng)自動(dòng)結(jié)轉(zhuǎn)各項(xiàng)財(cái)務(wù)憑證，這樣不但可增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的規(guī)范性和準(zhǔn)確性，還可減輕財(cái)務(wù)人員的工作壓力。

（三）做好與稅務(wù)部門的溝通

新租賃準(zhǔn)則發(fā)生了一些新變化，而稅法未進(jìn)行同步修改，會(huì)增加納稅申報(bào)難度，這就需要企業(yè)積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持溝通，盡可能在利息費(fèi)用和折舊費(fèi)用計(jì)算方面與新租賃準(zhǔn)則的要求保持一致，確保企業(yè)稅收利益最大化。

（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)隊(duì)伍建設(shè)

企業(yè)應(yīng)積極開(kāi)展財(cái)會(huì)知識(shí)學(xué)習(xí)培訓(xùn)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力，使之順利做好新舊租賃準(zhǔn)則的銜接工作。財(cái)務(wù)工作人員要刻苦鉆研業(yè)務(wù)，徹底吃透新租賃準(zhǔn)則的內(nèi)涵，根據(jù)建筑行業(yè)財(cái)務(wù)具體實(shí)際做好年度財(cái)務(wù)預(yù)算和決算工作，以更好地為有關(guān)業(yè)務(wù)部門的工作提供指導(dǎo)和服務(wù)。

（五）優(yōu)化融資管理

實(shí)行新租賃準(zhǔn)則后，企業(yè)融資難度有所加大，為規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，承租企業(yè)要加大對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的管理力度，有效識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理和融資披露，不斷優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)融資能力，增加企業(yè)的收益。

五、結(jié)語(yǔ)

新租賃準(zhǔn)則的頒布和實(shí)施，有對(duì)承租企業(yè)有利的部分，也有不利的影響，因此，承租企業(yè)需抓住機(jī)遇，深入學(xué)習(xí)和研究新租賃準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，學(xué)深吃透，把握好方向和尺度，在合規(guī)合法的前提下為企業(yè)爭(zhēng)取最大利益，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。