房地產企業投資風險分析與對策的思考

劉妮娜 江蘇城投置業集團有限公司

從最近幾年我國房地產行業的發展數據來看，房產的交易數量一直在上升，是我國的國民經濟收入的主要行業，我國整體的經濟點又有一定的上升，正是這個原因推動了房產業的不斷壯大，發展逐步在加快，投資的人員和企業也在增多，與此同時給房地產企業帶來了一定的風險，為了進一步加強和防范房地產業的投資風險，提高房地產投資者對與風險的抵御能力，盡量把投資方向降到最低。房地產行業要關注投資風險，并且加以分析和研究對策，這樣才能確保企業對投資過程中發現的風險進行及時的補救，保障房地產業的穩定發展。

一、房地產投資風險的概念

房地產風險投資一般指房地產風險項目預期收益的可能性大小。通常情況下，房地產投資的風險主要體現為資產管理的復雜性、投資項目的流動性、期望收益的可靠性以及投入資金的安全性等方面。

房地產投資一般都會呈現出規律性，分析其投資趨勢可以從以下幾方面進行：勞動力人口的變化；人均可支配收入和人均GDP；庫存數據以及成交數據；土地成交、溢價率、價格、總結；政府的腐敗情況、政策以及城市發展速度；二手房以及中介的活躍程度；人口增量，表現為人口的不斷流入或者流出。如果人口的需求能夠不斷增長，那么房地產投資就具有價值。影響房價上漲的主要因素就是人口和經濟，一個代表的是需求，一個代表的支付力。

二、房地產企業進行投資風險分析的重要意義

對房地產投資風險進行分析，主要是了解房地產投資風險因素，進而對風險進行控制，提高房地產企業以及投資者的收益。對房地產投資風險進行分析，有助于房地產企業識別房地產開發項目的風險。房地產開發是一個動態的過程，其內部存在較多的風險。因此，對房地產項目風險進行管理可以幫助房地產企業識別風險，并且了解風險的本質，從而適應目前房地產開發市場不確定因素較多以及不斷變化的環境，進而保證房地產開發項目投資成功。

對房地產投資風險進行分析，促使房地產開發企業對項目風險管理機制進行不斷健全和完善，進而實現科學的房地產項目管理。只有提高項目風險管理水平，才能夠控制和防范房地產風險損失，進而保證房地產項目開發工作的順利開展。對房地產投資風險進行分析，可以提高房地產企業的經濟效益。對房地產項目實施風險管理工作，能夠降低房地產開發項目的成本，進而使得項目風險管理的作用最大限度的發揮出來。

三、影響房地產企業投資風險的主要因素

房地產投資包括政策變化、市場變化等外部風險以及企業財務狀況、項目選址等內部風險。通過對我國的社會經濟發展進行分析，可以看出國家的宏觀政策對經濟發展有著重要的影響，企業的發展在一定程度上需要遵守要想富、跟黨走的原則。而房地產行業作為我國經濟的重要組成部分，其在很大程度上會受到國家政策的影響。如果國家的政策出現變化，那么房地產企業的實際收益就會跟預期目標存在一些差異。比如，國家最新實行的二胎政策就會對房地產行業造成較大的影響。如果家庭中人口有所增加，那么原本的房子就無法滿足居住的需求，房地產就需要開發新的居住項目。隨著人口的不斷增加，房地產的需求量也會急劇增長。從十二屆全國人大常委會提出房地產稅之后，目前其已經通過并且提交審議。

市場環境變化風險包括房地產周期波動風險、房價波動風險以及市場供求風險等因素，這些市場因素如果發生變化，會使的房價在短期內出現下降的趨勢，進而使房地產企業獲得的利潤有所減少。

房地產企業的財務風險主要是償債能力風險以及資金籌措能力風險。房地產開發過程中，會涉及大量的資金，這些資金一般都比較集中，運轉速度較慢并且占用時間較長。目前，我國房地產開發企業的資金主要包括自籌資金、利用貸款、國內貸款以及其余資金來源等。這些資金當中除了自有資金之外，別的資金來源都存在一定的風險，這些風險就是資金的融資成本。

如果從貸款融資角度來看，企業的融資行為屬于一種信用融資。房地產企業利用不同渠道獲得資金之后，就需要考慮自己的償還能力，當企業的支付能力不足的時候就會產生風險。一般情況下，房地產行業的償債風險會由市場控制。如果房地產行業的市場情況較好，那么房地產開發項目的銷售情況就會良好，企業的經濟效益就會較好，進而具有償還融資的能力。但是，如果市場環境的情況較差，那么就會有另外一種可能，就是房地產項目都銷售不出去，企業回收不到足夠的資金，進而其償債能力就會存在風險，對房地產開發項目的進度也會有一定的影響。

房地產屬于一種投資方式，那么其與別的投資一樣，也會有區位、不動產以及固定的位置等。如果房地產項目選擇的位置較好，那么其就會有較大的發展前途。可以說，選址是一個房地產項目成敗的關鍵所在，是最重要的環節。選址的好壞會影響到房地產項目的經濟效益，進而影響到企業的風險投資。因此，房地產開發項目在選址的時候，一定要慎重選擇。

四、加強房地產企業投資風險的對策分析

（一）加強房地產企業的保險意識

保險，可以補償房地產投資者的損失，方便其進行周期運轉，進而保證房地產投資者獲得較高的經濟效益。保險對提高房地產投資者的可信度，促進房地產業務活動的發展有著重要的意義。因此在選擇保險的過程中，房地產投資者需要對市面存在的保險險種進行充分對比，然后了解保險公司的信譽情況、風險單元的合理劃分以及保險金額的科學合理，進而選擇合適的銷售渠道以及供應鏈，將風險合理的轉移。

（二）對市場進行充分的調查

房地產企業需要對市場進行詳盡調查，根據問卷調查等來對市場趨勢以及供需情況進行合理的分析，盡可能保證獲得信息的全面性，將可能存在的風險降到最低，避免投資之后處于被動的狀態。房地產企業在進行市場調查時，需要從以下幾個方面進行：宏觀經濟政策的影響；家庭的人口結構；居民可接受的住宅價格；居民人均收入水平；城市人口以及變化程度。房地產企業只有經過全面的調查之后，才能夠做出較為科學合理的判斷，并且選擇一些經濟效益較好的房地產項目。

（三）了解國家宏觀政策

房地產投資者在選擇住宅投資的過程中，應該對市場信息進行全面的了解，以便做出最正確的投資。房地產行業是受國家政策影響比較大的一個行業，因此房地產投資者需要密切關注國家的相關政策。房地產投資者只有掌握了國家的政策趨勢之后，才能夠保證決策的合理性。了解國家政策的過程中應該重點了解當地政府的規劃情況，關注政府比較重視的熱門地區。還需要重視起地鐵、輕軌的建設時間以及發展布局。根據多年的房地產市場經驗來看，位于地鐵口附近的房子具有較大的升值潛力，同時也存在一些十分神奇的規律。除此之外，還需要重視相同條件下的投資回報。投資房地產項目的風險較小，其投資項目種類也比較多，因此不同項目的風險水平也存在差異。如果房地產項目的風險比較大，那么其會存在更高的不確定性。因此，房地產項目投資的過程中，應該選擇一個風險程度合適的項目，而不是風險最小的項目，這樣有利于獲得較高的投資回報率，以便房地產投資者能夠獲得較高的利潤。

（四）對投資組合進行優化

房地產投資活動的周期一般都比較漫長，其高風險的同時也帶來較高的收益，但是對于風險投資項目來說，資本需求、盈利能力也存在一定的差異。因此，房地產投資者可以選擇不同類型的投資項目，利用不同業務的多樣化來進行組合投資。對于不同的投資項目來說，其風險、收益以及別的因素都存在很大的不同，那么所有的投資組合就會集中在一個比較穩定的項目上。對于組合型的投資項目來說，不同的投資項目之間并沒有太大的關聯性，并且關聯性較大的項目對降低風險也沒有效果。投資者需要做的是計算整體風險以及整體收入的相關性，使投資的回收期盡可能縮短，這樣能夠降低借款成本，避免企業的財務風險。同時，還需要降低資金成本以及進入資金的比例，為投資者分擔更多的風險。

五、結束語

房地產開發具有高風險、高收益的特點。對房地產投資風險進行分析，有利于提高房地產企業的經濟效益，完善房地產項目風險管理機制，進而獲得更高的投資回報率。房地產企業需要增強自己的保險意識、充分的了解市場、密切關注國家的宏觀政策、不斷優化投資組合。這樣才能夠最大限度的降低風險、規避風險，為房地產企業帶來更大的經濟效益，從而促進我國社會經濟的穩定發展。