房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地增值稅清算問(wèn)題探討

汪志飛 南昌偉耀建筑工程有限公司

一、前言

當(dāng)前我國(guó)社會(huì)正處經(jīng)濟(jì)發(fā)展新時(shí)期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、供給側(cè)改革等一系列經(jīng)濟(jì)改革政策穩(wěn)步推進(jìn)，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力變得越來(lái)越大。從相關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)表明，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的原因都與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)，逃避賦稅也是房地產(chǎn)行業(yè)中常見(jiàn)的現(xiàn)象，為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅的積極性與主動(dòng)性，稅務(wù)機(jī)關(guān)必須要加強(qiáng)納稅清算工作，尤其是土地增值稅清算管理，這不僅關(guān)乎房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，更關(guān)乎我國(guó)稅務(wù)體系的穩(wěn)定。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)該堅(jiān)持的原則

首先：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算要懂法、守法，否則將會(huì)受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰，嚴(yán)重的甚至?xí)蛊髽I(yè)面臨破產(chǎn)的境地。其次：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算要打好提前量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅繳納是一個(gè)系統(tǒng)性且長(zhǎng)期性的工作，所以想要完成此項(xiàng)工作必然需要花費(fèi)大量的時(shí)間、動(dòng)用很多的人力、物力等，為保證土地增值稅清算質(zhì)量，在這個(gè)過(guò)程中必須要進(jìn)行提前準(zhǔn)備，從而提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)變能力。這其中就包括對(duì)增值稅的清算準(zhǔn)備工作、整理會(huì)計(jì)資料、核對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表、核對(duì)會(huì)計(jì)信息等，需要做好大量的前提準(zhǔn)備工作，如果臨時(shí)做這些工作的話(huà)就容易產(chǎn)生問(wèn)題與錯(cuò)誤，從而錯(cuò)過(guò)納稅時(shí)機(jī)、誘發(fā)納稅風(fēng)險(xiǎn)等。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)一定要提前做好準(zhǔn)備工作，為方便后期清算工作的進(jìn)行奠定基礎(chǔ)，也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做好土地增值稅籌劃與管理奠定基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)常碰到的難點(diǎn)問(wèn)題

（一）清算計(jì)算方式復(fù)雜

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算過(guò)程中往往采用超率累進(jìn)稅率的方法進(jìn)行土地增值稅清算，但不可否認(rèn)的是土地增值稅清算工作內(nèi)容較多且非常復(fù)雜，所以做到比較準(zhǔn)確是十分困難的。此外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期往往時(shí)間較長(zhǎng)、投資金額較大，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算工作需要大量的人力、物力、時(shí)間等，在這個(gè)過(guò)程中就容易滋生各種問(wèn)題。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中收入確認(rèn)不規(guī)范

首先：很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在推遲工程結(jié)算的情況，不及時(shí)接轉(zhuǎn)預(yù)售購(gòu)房款或當(dāng)期售房款。其次：部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為了緩解資金壓力，將售樓得到的款項(xiàng)投入到工程當(dāng)中，抵償工程成本，這種方式會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金賬外循環(huán)。最后：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，還存在將本應(yīng)作為銷(xiāo)售收入計(jì)入的房源收入不進(jìn)行申報(bào)，這樣在實(shí)際繳納土地增值稅時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)賬面不一的情況。這不僅給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算帶來(lái)了困擾，還給我國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查工作帶來(lái)了更大的阻力，需要引起一定的重視。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性

房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于回報(bào)較高的投資項(xiàng)目之一，所以很多人對(duì)此非常垂涎。當(dāng)前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中存在這樣一種現(xiàn)象，就是很多人投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利手段有點(diǎn)特別，這部分人在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目在獲得利潤(rùn)收益之后，會(huì)把企業(yè)進(jìn)行注銷(xiāo)，企業(yè)注銷(xiāo)也就意味著企業(yè)無(wú)法完成土地增值稅的繳納，這給稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)展土地增值稅清算工作帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)。一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)需要對(duì)這種房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行核查，另一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)還需要對(duì)其進(jìn)行稅務(wù)追繳，都需要耗費(fèi)大量的人力、物力，提高了清算難度。

四、優(yōu)化土地增值稅清算，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要及時(shí)做好對(duì)稅收政策的解讀工作

首先：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃部門(mén)要與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好的溝通機(jī)制，方便房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的政策頒布情況，也方便稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展土地增值稅清算工作，所以要進(jìn)一步建立稅務(wù)機(jī)關(guān)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的稅務(wù)信息共享機(jī)制。其次：提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃人員對(duì)稅收法律法規(guī)的重視程度，要求稅收管理人員在進(jìn)行土地增值說(shuō)籌劃、清算之前，一定要做好對(duì)相關(guān)稅法的掌握工作，避免因?qū)Χ惙ɡ斫獠粡氐锥T發(fā)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

（二）規(guī)范土地增值稅的計(jì)算過(guò)程

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作具有復(fù)雜的特性，所以土地增值稅清算人員在實(shí)際工作過(guò)程很容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，使得土地增值稅清算質(zhì)量無(wú)法得到較好的保證。因此，需要規(guī)范土地增值稅清算人員在進(jìn)行計(jì)算時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定步驟執(zhí)行，從而降低土地增值稅清算錯(cuò)誤。

（三）提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理隊(duì)伍水平

首先：從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)層面出發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要深刻認(rèn)識(shí)到稅務(wù)管理人員是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施稅務(wù)管理工作的核心，要加強(qiáng)對(duì)人才隊(duì)伍培訓(xùn)的人力、物力、財(cái)力的投入，從而保證培訓(xùn)質(zhì)量與培訓(xùn)力度，并在培訓(xùn)后及時(shí)跟進(jìn)考核工作。通過(guò)完善的考核機(jī)制再進(jìn)一步的提高稅務(wù)管理隊(duì)伍的工作能力，為房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅清算工作奠定人才基礎(chǔ)。其次：從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理隊(duì)伍層面出發(fā)，稅務(wù)管理人員必須要認(rèn)識(shí)到土地增值稅清算對(duì)自身發(fā)展以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的重要性，在工作實(shí)踐中加強(qiáng)自我約束與學(xué)習(xí)，不僅要主動(dòng)配合稅務(wù)部門(mén)開(kāi)展工作，還要積極參與到稅務(wù)工作當(dāng)中，為做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作奉獻(xiàn)力量。

五、結(jié)語(yǔ)

土地增值稅清算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要工作內(nèi)容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要在稅務(wù)部門(mén)的指導(dǎo)與要求之下，重視此項(xiàng)工作，并配合好稅務(wù)機(jī)關(guān)做好此項(xiàng)工作。