房地產開發土地增值稅清算問題探討

汪志飛 南昌偉耀建筑工程有限公司

一、前言

當前我國社會正處經濟發展新時期，產業結構調整、供給側改革等一系列經濟改革政策穩步推進，以及市場競爭的不斷加劇，使得房地產開發企業的經營壓力變得越來越大。從相關部門的統計表明，大部分房地產開發企業破產的原因都與稅務風險有關，逃避賦稅也是房地產行業中常見的現象，為了進一步提高房地產開發企業納稅的積極性與主動性，稅務機關必須要加強納稅清算工作，尤其是土地增值稅清算管理，這不僅關乎房地產行業的健康發展，更關乎我國稅務體系的穩定。

二、房地產開發企業在進行土地增值稅清算時應該堅持的原則

首先：房地產開發企業土地增值稅清算要懂法、守法，否則將會受到稅務機關的處罰，嚴重的甚至會使企業面臨破產的境地。其次：房地產開發企業土地增值稅清算要打好提前量。房地產開發企業土地增值稅繳納是一個系統性且長期性的工作，所以想要完成此項工作必然需要花費大量的時間、動用很多的人力、物力等，為保證土地增值稅清算質量，在這個過程中必須要進行提前準備，從而提高房地產開發企業的應變能力。這其中就包括對增值稅的清算準備工作、整理會計資料、核對財務報表、核對會計信息等，需要做好大量的前提準備工作，如果臨時做這些工作的話就容易產生問題與錯誤，從而錯過納稅時機、誘發納稅風險等。所以，房地產開發企業在進行土地增值稅清算時一定要提前做好準備工作，為方便后期清算工作的進行奠定基礎，也為房地產開發企業做好土地增值稅籌劃與管理奠定基礎。

三、房地產開發企業土地增值稅清算時常碰到的難點問題

（一）清算計算方式復雜

房地產開發企業在進行土地增值稅清算過程中往往采用超率累進稅率的方法進行土地增值稅清算，但不可否認的是土地增值稅清算工作內容較多且非常復雜，所以做到比較準確是十分困難的。此外，由于房地產開發項目的周期往往時間較長、投資金額較大，所以房地產開發企業的土地增值稅清算工作需要大量的人力、物力、時間等，在這個過程中就容易滋生各種問題。

（二）房地產開發企業土地增值稅清算中收入確認不規范

首先：很多房地產開發企業存在推遲工程結算的情況，不及時接轉預售購房款或當期售房款。其次：部分房地產開發企業甚至在經營過程中，為了緩解資金壓力，將售樓得到的款項投入到工程當中，抵償工程成本，這種方式會造成房地產開發企業資金賬外循環。最后：房地產開發企業中，還存在將本應作為銷售收入計入的房源收入不進行申報，這樣在實際繳納土地增值稅時，就會出現賬面不一的情況。這不僅給房地產開發企業土地增值稅清算帶來了困擾，還給我國稅務機關稽查工作帶來了更大的阻力，需要引起一定的重視。

（三）房地產項目的特殊性

房地產項目屬于回報較高的投資項目之一，所以很多人對此非常垂涎。當前，在我國房地產市場當中存在這樣一種現象，就是很多人投資房地產項目的盈利手段有點特別，這部分人在投資房地產項目在獲得利潤收益之后，會把企業進行注銷，企業注銷也就意味著企業無法完成土地增值稅的繳納，這給稅務機關開展土地增值稅清算工作帶來了巨大的挑戰。一方面稅務機關需要對這種房地產企業進行核查，另一方面稅務機關還需要對其進行稅務追繳，都需要耗費大量的人力、物力，提高了清算難度。

四、優化土地增值稅清算，促進房地產開發企業持續發展

（一）房地產開發企業要及時做好對稅收政策的解讀工作

首先：房地產開發企業的稅收籌劃部門要與稅務機關建立良好的溝通機制，方便房地產開發企業及時了解稅務機關的政策頒布情況，也方便稅務機關對房地產企業開展土地增值稅清算工作，所以要進一步建立稅務機關與房地產企業之間的稅務信息共享機制。其次：提高房地產開發企業稅收籌劃人員對稅收法律法規的重視程度，要求稅收管理人員在進行土地增值說籌劃、清算之前，一定要做好對相關稅法的掌握工作，避免因對稅法理解不徹底而誘發土地增值稅籌劃風險。

（二）規范土地增值稅的計算過程

由于房地產開發企業土地增值稅清算工作具有復雜的特性，所以土地增值稅清算人員在實際工作過程很容易出現錯誤，使得土地增值稅清算質量無法得到較好的保證。因此，需要規范土地增值稅清算人員在進行計算時嚴格按照國家相關規定步驟執行，從而降低土地增值稅清算錯誤。

（三）提高房地產開發企業稅務管理隊伍水平

首先：從房地產開發層面出發，房地產開發企業要深刻認識到稅務管理人員是房地產開發企業施稅務管理工作的核心，要加強對人才隊伍培訓的人力、物力、財力的投入，從而保證培訓質量與培訓力度，并在培訓后及時跟進考核工作。通過完善的考核機制再進一步的提高稅務管理隊伍的工作能力，為房地產企業做好土地增值稅清算工作奠定人才基礎。其次：從房地產開發企業稅務管理隊伍層面出發，稅務管理人員必須要認識到土地增值稅清算對自身發展以及房地產開發企業建設的重要性，在工作實踐中加強自我約束與學習，不僅要主動配合稅務部門開展工作，還要積極參與到稅務工作當中，為做好房地產開發企業土地增值稅清算工作奉獻力量。

五、結語

土地增值稅清算是房地產開發企業的重要工作內容，房地產開發企業必須要在稅務部門的指導與要求之下，重視此項工作，并配合好稅務機關做好此項工作。