土地財政、城鎮化與房地產發展有關問題研究

李建云 廣饒縣自然資源局

房地產行業的快速發展，對國內的經濟社會發展帶來了深遠的影響，一方面房地產行業的蓬勃推動了經濟的發展，另一方面房地產價格的持續走高也帶來了一系列的社會影響。近年來，各級為了有效的引導調控房地產發展，確保經濟社會發展的穩定，制定了一系列的房地產調控措施。若要保證房地產調控策略的科學有效，必須重視強化對土地財政、城鎮化以及房地產發展之間關系的研究分析，統籌各方面因素來指導地方房地產發展策略的制定，這對于推動房地產行業的健康穩定發展也有著非常重要的意義。

一、土地財政、城鎮化以及房地產發展之間的相互關系分析

土地財政，主要是指通過土地出讓所實現的收益，既包括了土地出讓金，同時也包括了有關土地行業領域的各種稅收以及融資收入，由于不少地方受到財力緊張的限制，往往是采取土地財政的方式來加快推進地方的城鎮化發展以及經濟社會發展，由于土地財政規模巨大，因而常被稱為第二財政，在地方的財政收入占有較大比例。城鎮化，則主要是指人口從農村向城市流動的過程，隨著經濟社會的不斷發展，城鎮化已經進入了新型城鎮化的階段，也就是提升城鎮化的質量，統籌人口城鎮化、土地城鎮化之間的關系，更加注重在教育衛生、環境、設施以及社會保障等方面達到城市化的水平。

土地財政、城鎮化以及房地產發展之間有著非常密切的關系，對于三者之間的關系可以從政府的行為視角出發進行系統的分析，主要表現為：第一，在土地財政和房地產發展之間的關系方面，由于地方政府為了增加財政收入，往往會通過加快房地產發展來實現土地價值的增加，并通過從房地產的供給、需求上進行有效的調控，適當的提高土地價格以及土地出讓金的收入。同時，土地財政下確保了政府用于基礎設施建設資金的保障，一定程度上又促進了人口的流入，增加了住房需求，因而進一步帶動了房地產行業的發展。第二，在土地財政和城鎮化的關系方面，土地財政模式下，為地方及基礎設施建設提供了充足的資金保障，促進了城鎮化的建設水平提升，同時城鎮化建設又推動了城市土地的升值，進而由于地價的上漲實現土地財政水平的增加。第三，在城鎮化和房地產發展的關系方面，城鎮化進程加快了人口向城市的聚集，進而直接帶來了住房需求的增長，同時城鎮化進程也會造成城市以及周邊土地價格的上漲，進而影響了房地產價格的提升。

二、促進土地財政、城鎮化以及房地產發展健康可持續的措施

（1）對土地財政模式進行適度利用和改進。促進城鎮化、房地產的良性發展，政府部門必須注重擺脫以往簡單地依靠土地財政的措施，避免對于土地出讓收入的過度依賴導致的財政結構不均衡的問題，應該積極改善地方的財政收入結構狀況，可以探索通過推進房地產稅的建設實施等措施實現財政收入的提高。同時，還應該注重對土地出讓金進行規范高效的使用，對于土地出讓金應該避免簡單的用于政府的過度投資行為，強化對土地出讓金使用用途以及績效的論證分析，尤其是探索強化在金融市場的應用探索，吸引更多的社會資本投入政府基礎設施建設，實現土地出讓金使用實際效益的增加，并促進社會資源配置的科學合理。

（2）推動新型城鎮化建設的進程。在當前不少地方城鎮化建設進程的推進過程中，往往只是重視了土地的城鎮化，而對于人口的城鎮化重視不足，在地方的建設發展過程中，應該注重探索推進人口城鎮化，避免由于城鎮化發展的不均衡造成“鬼城”等問題的出現，在地方政府的規劃建設方面，應該統籌考慮地方的人口分布和結構、流動趨勢和特點，做好人口城鎮化與土地城鎮化發展間的協調，促進土地利用效率的提升，進而推動城市的健康可持續發展。

（3）規范引導房地產行業的發展。在城市的建設發展過程中，應該高度重視對房地產建設的規范和引導。首先應該針對當前不少地方高房價的問題改善房地產的市場供給，探索根據不同地方的實際情況來加快保障性住房建設，完善房屋租賃市場的建設發展，適度的提升房地產的供給量，確保房地產價格與居民的收入以及消費能力之間的匹配。其次，應該注重完善房地產調控政策的制定，根據地方經濟社會發展的實際情況等，合理的制定房地產發展調控政策，完善房地產市場信息的監測和披露，確保房地產行業市場發展趨于穩定。此外，還應該注重對房地產金融體系進行規范，針對房地產行業內的投機問題、泡沫問題等，加快推進房地產金融去杠桿，積極探索住房抵押貸款證券化等措施，確保房地產金融調控措施的合理性，保證房地產行業運行的穩定健康。

三、結語

土地財政、城鎮化以及房地產發展之間有著非常密切的關系，在地方房地產的發展方面，應該統籌土地財政、城鎮化以及房地產的均衡性，對地方的財政收入結構進行改進優化，推動地方新型城鎮化的發展，建立完善房地產發展的制度機制，進而推動房地產領域的健康持續發展。