淺析產城融合視角下產業園區的規劃調整思路
——以三明城市物流園為例

黃定榮

（三明市城鄉規劃設計研究院，福建 三明 365000）

產城融合，也就是城市與產業融合發展，以城市為基礎為產業發展提供充足條件，借助產業加快城市建設，并伴隨著產業轉型升級，實現城市功能的進一步改進完善[1]，“以產促城，以城興產”。產城融合是在新常態下針對產城分離提出的一種發展思路，主要體現在功能融合、要素融合、空間融合[2]。如果沒有產業的支撐，城市再漂亮，也只是空城；如果沒有城市作依托，產業再靚麗高端，也只會空心。產城融合是促進產業園健康發展的有效路徑，它體現在制造業與服務業融合、居住與就業融合、生產與生活融合、產值與環境融合等方面[3]。產城融合的問題不是產業園區生來就有的，是城市和園區發展到一定階段產生諸多問題后慢慢顯現出來的，以三明城市物流園為例，在園區發展了多年以后，遇到了一些問題，迫切需要對原有的控規就行調整以更好的指導后續開發建設，由于其區位條件的特殊性，園區進行產城融合的建設具有重要意義。因此，為了城市和園區的長遠發展，提出更加合理的規劃思路，需要對產城融合的內涵具有一定的理解。

1 三明城市物流園的概況

1.1 園區概況

三明城市物流園位于三明市梅列區翁墩后山，東傍高速公路三明北連接線，西依泉三高速公路嶺頭二隧道，南鄰鷹廈鐵路三明東站，北接陳大鎮區，陳翁路橫貫園區，交通和區位優勢突出。總規劃面積2.48 平方公里，建設用地2.32 平方公里，是市、區兩級政府共建的省級重點項目，也是陳大綜合改革試點鎮（三明中心城區陳大組團）的獨立組成部分。預計園區建成后預計銷售收入可達100 億元以上，成為三明市百億園區之一，成為三明市區建設中的重要經濟組團和亮點。

1.2 原規劃概況

原控制性詳細規劃于2007年開始編制，至2008年編制完成，定位是依托公路、鐵路、水運等交通地理優勢，發揮現有良好貨物運輸基礎，發展城市物流配送和倉儲，拓展完善物流其它業務，成為三明市物流業發展的重要基地；以物流園區為主要功能，集城市配送中心、商貿、保稅區、流通加工和少量居住為一體的城市綜合片區。用地布局上以物流倉儲、工業、商業和居住用地為主。

圖1 原三明城市物流園土地利用規劃圖

1.3 發展現狀

園區自2008年啟動開發建設至今，已完成投資12.7 億元，收儲土地約3200畝，完成開發“三通一平”土地約1700 畝。目前，已完成簽約68 家，其中建成投產企業36 家、在建項目3 家、完成土地摘牌但未開工建設的19 家、已簽約未土地摘牌項目10 家。

在經濟新常態下，全國正面臨產業結構整體轉型，會造成一些園區的蕭條，三明城市物流園也不例外，園區中東部多年前已開發建設完畢，近年來發展緩慢，大量土地處于閑置狀態，園區商業和工業用地供過于求，另一方面，三明主城區用地空間已趨于飽和，城市急需新的增長空間。在園區用地供需和城市空間擴展雙重矛盾下，三明市城市物流園迫切需要加快產城融合的步伐。

1.4 現今存在的問題

1.4.1 功能定位不匹配

隨著園區開發建設的不斷深入，新的經濟形勢下，三明市區北擴、陳大鎮如何積極融入市主城區都對園區提出了更高的要求，原來的功能定位與現今園區所需承擔的職能不匹配。

1.4.2 生產功能與生活功能分離。

園區職工主要居住于三明主城區和陳大鎮區，城與產分離，職與住分割，職工白天在園區工作，晚上又要回到三明主城區和陳大鎮區，園區一半時間冷冷清清，加之道路交通不暢，只有一條道路連接三明主城區和陳大鎮區，使園區欠缺城市生活元素，由此造成產城分裂的問題。

1.4.3 配套設施不完善

園區現狀主要以生產功能為主，生活功能相對滯后，教育、醫療、文體等生活性配套設施主要依托于三明主城區和陳大鎮區，同時園區與三明主城區和陳大鎮區之間交通聯系的局限性，同樣阻礙了園區與周邊區域的融合發展。

2 規劃調整的必要性

2.1 新常態下經濟轉型升級需求

中國經濟發展步入新常態，具有四個突出的轉變，一是經濟增速由高速增長轉向中高速增長，二是經濟發展方式由規模速度型粗放增長轉向質量效率型集約增長，三是經濟結構由擴能增量轉向挖掘存量、做優增量并重的轉變，四是經濟發展動力由傳統產業轉向創新型產業。三明市面對經濟新常態，要繼續保持經濟發展良好態勢，必須主動適應經濟發展新常態，優化產業結構，促進供給側改革，實現經濟轉型升級。

2.2 新型城鎮化發展需求

新型城鎮化是解決城市與農村分離，促進城市發展的重要途徑，是實施區域城鄉統籌發展的有力支撐，是進一步擴大內需和推動產業轉型升級的有效抓手。要實施好有序推進碧溪流域人口轉移市民化、優化城鎮化布局和形態、提高城市可持續發展能力、推動城鄉發展一體化四大戰略任務，三明城市物流園作為人口轉移的目的地，需要從單一的產業園區轉變為城市新區，以滿足新型城鎮化發展的需求。

2.3 城市新區價值體現

隨著城市空間不斷向南北兩翼拓展，三明城市物流園是三明市未來空間北拓的重要區域，其定位也逐漸由邊緣區向中心區轉換，中心區內不宜再承擔生產職能，因此，規劃區用地性質應符合城市新區的價值體現，應以居住和商業用地為主。

2.4 開發主體轉變的客觀訴求

梅列區政府獲得規劃區一級土地開發權，為了尋找拓展空間，做大、做強梅列區，更好的提升土地價值，增強土地開發的適用性，并以此為契機，通過打造可持續發展的創新型、生態型、幸福型北部城市新區，推動梅列區經濟的快速發展，急需對原規劃進行調整。

3 實現產城融合的規劃思路

3.1 確定合理的定位

通過功能、業態、供需三大轉型，力爭成為三明空間拓展和經濟發展的新極點，以宜居宜業為核心，以依山望溪、登高望遠為主旋律，將園區定位為三明北部宜居宜業特色新區。努力將園區打造成為三明市“轉型驅動先行區，新興業態引領區，生態宜居示范區”。

3.2 生產和生活功能融合

生產和生活功能融合就是要避免原來單一產業園區的“孤島”境地，規劃新增居住、商業、教育、醫療、文體等城市生活功能，以解決務工人員的居住生活和子女就學教育問題。隨著城市新區的不斷發展，單一的城市功能會產生一種集聚的效益，在效益形成后會逐漸擴大，就需要進行相關配套設施的代入，平衡城市新區的發展[4]。

圖2 規劃調整后三明城市物流園土地利用規劃圖

3.3 完善配套設施建設

道路設施是園區與三明主城區和陳大鎮區聯系的紐帶，針對園區的山地特征以及帶狀用地形態，適合使用魚骨式的開發模式，通過完善陳翁路的建設，使其成為園區主干道，帶動園區的發展，同時也提高了園區與南北兩側三明主城區和陳大鎮區的通達性。且陳翁路是在原有部分道路的基礎上進行建設，建設投資小、周期短，對于園區開發建設來講，有立竿見影的效果。

除了道路設施外，為創造更加強烈的社區感，從而吸引投資者來園區投資，規劃還配置了街道、社區級公共服務設施，包括集中的文化活動中心、社區服務中心、餐飲店、超市、公園、廣場、公交車站、停車場和菜市場等設施。

3.4 新型業態置入

單純以房地產來開發，實施難度較大，為加快產城融合，創造和置入新型業態，以打造2.5 產業為主，開發形式可由傳統的統規統建轉變為更加高效更加自由的統規自建，以更低的投入換取相同的服務，才能具有吸引力。同時根據已開發區域產業特點，商業業態上考慮引進二手車交易市場、（搬遷）汽車城、公路港等項目，以盤活部分用地閑置的現象，并為其衍生和發展預留空間。

圖3 業態模式發展分析圖

4 結語

《三明市城市物流園控制性詳細規劃（調整）》于2017年編制完成，已實施2年多。目前包括恒大地產、二手車交易中心等企業相繼入駐建設，從實施情況看，為實現產城融合所提出的規劃思路總體上是合理的。

產城融合是在很多產業園區出現了空心化、配套設施不足、土地閑置等問題之后提出來的，隨著城市規模的不斷擴張，部分產業園區對城市的發展造成了阻礙，特別是區位優勢明顯，而產業又比較傳統的，導致產城融合在客觀上實現難度較大，對城市空間的拓展和園區自身的轉型升級帶來困難。因此，對于產城融合，應做到先規劃后建設，為城市和園區的長遠發展做綜合考慮。