“營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃對策探討

吳伊娜

摘要：“營改增”是一項系統(tǒng)工程，是我國稅收制度的發(fā)展與完善，將“營改增”制度應(yīng)用于房地產(chǎn)發(fā)展之中，對于促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。因房地產(chǎn)行業(yè)的鮮明的行業(yè)特點——產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及稅種多、涉稅金額大、控管難度大，導(dǎo)致涉稅風(fēng)險較高。而在新形勢下，“營改增”的實施過程中又出現(xiàn)的許多新問題、新情況，進一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險。文章分析了“營改增”后有效地降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅風(fēng)險的對策，以充分享受“營改增”所帶來的政策紅利。

關(guān)鍵詞：“營改增”;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃

2016年5月1日，“營改增”全面推行。在新的歷史機遇下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何準(zhǔn)確把握時代脈動，提升風(fēng)險防范意識，充分利用新政策引入先進管理理念，切實做大做強，是企業(yè)面臨的新課題。

營改增后，稅務(wù)機關(guān)針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常管理和風(fēng)控體系的建立，是依托金稅三期系統(tǒng)，以“項目管理”為基礎(chǔ)設(shè)計的。由此我們認(rèn)為，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目稅收管理水平，必須從緊扣營改增核心關(guān)鍵點出發(fā)，以項目管理為主線，在管控風(fēng)險的基礎(chǔ)上，充分享受營改增帶來的政策紅利。因此，未來工作中，如何突出風(fēng)險管理和應(yīng)對，以幫助企業(yè)防患于未然;樹立準(zhǔn)確納稅的思維，從風(fēng)險中發(fā)現(xiàn)機會，以幫助企業(yè)更好地實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。皆是需要未來進一步深入探討的方向。

1 房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)的特點及其籌劃的意義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其獨特的行業(yè)特點——開發(fā)周期長，因此涉及稅種繁多，稅負(fù)較重。

“營改增”后，實質(zhì)上影響了土地增值稅的清算規(guī)則，并一定程度上影響了利潤的實現(xiàn)途徑。因而在新形式下，企業(yè)需要審視自身內(nèi)在問題，從內(nèi)生性需求進行廣闊延展。特別需要考慮的是，新政策下，很多房地產(chǎn)企業(yè)的毛利水平不升反降，原因在于：雖然新政策設(shè)計的目的是對企業(yè)長遠(yuǎn)的“減負(fù)”，但是對企業(yè)管理卻提出了更高的要求：即，如何有效運用進項稅額抵扣的優(yōu)惠政策;如何高效利用資金，從而實現(xiàn)企業(yè)效益最大化。

因此，“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義在于：

1.降低稅負(fù)，提升營利能力。“營改增”政策的實施，改變了舊有政策下的重復(fù)納稅的弊端，對進項稅額抵扣進行科學(xué)籌劃，可以極大減輕稅負(fù)，提升企業(yè)利潤率。

2.新政策的實施，必然加強了對“營改增”的宣傳和普及程度，從而總體上降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

2 “營改增”對房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的影響

相對于原來的營業(yè)稅，“營改增”實施之后，基于增值稅稅種特性，目前流通環(huán)節(jié)中的抵扣鏈條得到了延續(xù)，能夠有效地避免重復(fù)征稅，減少資金占用，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但是也有不利影響，具體表現(xiàn)在以下方面：

1. 對相關(guān)政策認(rèn)識不足

由于新舊政策尚屬于銜接期，導(dǎo)致雖然“營改增”已于2016年5月起已全面實施，但在具體實施運用時，廣大財務(wù)人員及企業(yè)管理者對新政策敏感度不高，辯識度不足，導(dǎo)致以房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”政策的實施過程中，面臨極大的政策把控風(fēng)險，因此做好“營改增”政策的宣傳普及工作，進而引導(dǎo)行業(yè)進行科學(xué)稅收籌劃，具有非常重要的意義。

2.可能導(dǎo)致成本上升

“營改增”政策全面推行的目的是：通過大刀闊斧的改革，對商品或服務(wù)增值的部分納稅，設(shè)計進入抵扣鏈條后，能夠減少重復(fù)納稅的現(xiàn)象，進而減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。但是通過對前期?“營改增”試點的總體調(diào)查統(tǒng)計，雖然大多企業(yè)實現(xiàn)了稅負(fù)下降的可喜勢頭，但是仍有相當(dāng)一部分的企業(yè)由于自身行業(yè)特點，或周期性較強，或經(jīng)營管理能力的不足，從而導(dǎo)致成本結(jié)構(gòu)中能夠抵扣的部分占據(jù)比率較低，反而提高了稅負(fù)率。這一現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)得尤為突出，原因在于房地產(chǎn)業(yè)的成本要素中，土地取得成本和建筑開發(fā)成本比重較大。而新政策下，卻對土地取得成本要求更加嚴(yán)格，對開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)管控更為規(guī)范。從而造成能取得的進項稅額的不足，進而又導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)大幅度上升的惡性循環(huán)。

3.對資金管理水平提出更高要求

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)周期長，涉及的稅種多，必然要求其具備較為良好的資金管理運營能力，充足的現(xiàn)金才是維持其正常的運轉(zhuǎn)的必要保障。在實際的工作中，“營改增”改變原有的價格內(nèi)涵，實現(xiàn)鏈條抵扣，一定程度上影響并改變了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營流程，促使企業(yè)在進行稅收過程中內(nèi)部管理必須更加規(guī)范，其依托必然是不斷提升的資金管理水平及稅收籌劃能力，進而降低稅收負(fù)擔(dān)，確保企業(yè)在新的歷史性機遇中，實實在在得到實惠，充分享受政策紅利。

4.對健全內(nèi)部管理體系，特別是建立優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商鏈條，提出更高要求

“營改增”政策實施后，房地產(chǎn)企業(yè)因舊政策固化沿用的管理體系，有可能無法取得相當(dāng)大部分的商品采購及服務(wù)的增值稅專用發(fā)票，同時由于涉及抵扣，還具有一定的限度和幅度，從而導(dǎo)致增值稅進項稅額不足，進一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。另一方面，加大的資金成本與稅收成本必然給企業(yè)帶來沉重的壓力，適應(yīng)不了新時代的需求。因此，對如何完善內(nèi)部管理體系，尤其是建立系統(tǒng)的、優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商鏈條，提出新的挑戰(zhàn)與要求。

3 “營改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)改進稅收籌劃的相關(guān)對策

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，自身的發(fā)展不僅依靠先進的管理水平，還必須做到財務(wù)工作的科學(xué)合理化，稅收籌劃是關(guān)鍵一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)的三部曲—前期階段、建設(shè)階段、租售階段，涉及稅種繁多，如何科學(xué)地在每一個階段中都要做好相應(yīng)的稅收管理工作，是一項系統(tǒng)性工程。這就要求經(jīng)營管理者在稅收籌劃時要全面考慮，不能只從片面角度考慮降低稅負(fù)水平，也不能只關(guān)注稅收總額的高低。而是應(yīng)該要以宏觀角度分析全局，把重點放在如何把握好稅收與成本消耗的直接差額上;要全面重視稅收籌劃過程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險、成本，以及籌劃的合理性、可行性，這樣才能有效避免風(fēng)險的發(fā)生，效益最大化。因此，房地產(chǎn)稅收籌劃風(fēng)險控制可以從以下幾方面考慮：

1.熟悉相關(guān)政策法規(guī)，建立內(nèi)部有效交流機制

一直以來，由于房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟占比較重，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也越發(fā)的重視，在相關(guān)進程當(dāng)中，我國針對房地產(chǎn)業(yè)出臺了一系列具有重要意義的稅收籌劃政策。因此，房地產(chǎn)企業(yè)若想有效地把控稅收籌劃風(fēng)險，就必須有效及時吃透相關(guān)政策，并結(jié)合行業(yè)特點，外部發(fā)展需要，在充分考慮企業(yè)自身的實際情況下，制定合理有效的稅收籌劃風(fēng)險控制措施。與此同時，建立有效的內(nèi)部交流機制也顯得尤為重要。為了確保相關(guān)政策能在內(nèi)部工作中高效普及并運用，工作任務(wù)能順利下達，就必須確保企業(yè)內(nèi)部的各個部門之間能夠進行及時有效的交流、互通有無，才能保證順利開展稅收籌劃風(fēng)險控制工作。從另一層面看，只有人員緊密配合協(xié)作，提升效率，才能避免不必要的損失。這對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。

2.利用新政策的特點適度加大成本籌劃

開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本發(fā)生的主要環(huán)節(jié)，營改增前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本環(huán)節(jié)往往通過虛構(gòu)業(yè)務(wù)、虛增成本的方式加大扣除成本。營改增后，房地產(chǎn)、建筑企業(yè)均納入增值稅征收范圍，再通過這種方式加大扣除成本，不僅面臨行政處罰，而且很有可能被追究刑事責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須高度重視營改增后的這一重大變化，通過對政策的深入研究和科學(xué)規(guī)劃，合法地進行稅務(wù)安排，以實現(xiàn)稅負(fù)的最優(yōu)化。現(xiàn)行土地增值稅實行的超率累進稅率，超率累進稅率的特點是：當(dāng)相對率超過級距點，就按高一級的稅率計算征稅。因此，在實務(wù)中，可以利用這一特點，當(dāng)增值額處于級距臨界點附近時，通過適度提高建造標(biāo)準(zhǔn)的方式加大扣除成本。

3.加強內(nèi)控管理

加強內(nèi)控管理，特別是資金管理能力，以避免面對房地產(chǎn)市場、政策的不斷變化，有可能出現(xiàn)的稅負(fù)增加的情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需從頂層設(shè)計入手，優(yōu)化項目投資，最大化利用融資渠道，完善資本結(jié)構(gòu)。具體可表現(xiàn)為充分發(fā)揮集團優(yōu)勢，搭建高效的資金管理平臺，并在內(nèi)部管理中嚴(yán)格執(zhí)行好預(yù)算體系，以期最大化資金效率，從而實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。

4.對供應(yīng)商進行精心選擇，建立起全面、詳細(xì)的供應(yīng)商庫

房地產(chǎn)企業(yè)對于供應(yīng)商的管理目的為從眾多的供應(yīng)商當(dāng)中選擇出符合需求的優(yōu)秀供應(yīng)商，保證房地產(chǎn)設(shè)備與材料的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，滿足市場消費者的多元化與個性化追求。供應(yīng)商庫的建立，能夠強化供應(yīng)商誠信意識，供應(yīng)商加入供應(yīng)商庫，就需要承擔(dān)相關(guān)的義務(wù)，確保采購部分材料可以最大限度地獲得增值稅專用發(fā)票。同時，時時自我提醒，遵守相關(guān)的采購規(guī)定，嚴(yán)格履行采購合同，誠信投標(biāo)，嚴(yán)守商業(yè)信譽，滿足企業(yè)的采購需求。

4 結(jié)論

“營改增”改革是站在宏觀角度，以整體降低稅負(fù)為目標(biāo)，長遠(yuǎn)來看目的是減輕企業(yè)稅負(fù)，提高市場競爭力。但站在企業(yè)角度，營改增政策猶如一把雙刃劍，在減輕其稅負(fù)的同時存在著增加稅負(fù)的可能。目前為止，“營改增”改革在一定程度上改變了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式，并對企業(yè)的項目優(yōu)化，資本結(jié)構(gòu)等也產(chǎn)生重要的影響，對企業(yè)的經(jīng)營管理水平提出更高的要求。因而，目前在“營改增”政策全面推行的進程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須主動學(xué)習(xí)并深入理解相關(guān)政策，在實踐工作中充分利用“營改增”帶來的積極影響，消化不利影響帶來的弊端，不斷調(diào)整經(jīng)營管理模式，結(jié)合相關(guān)規(guī)定及政策構(gòu)建并修正稅負(fù)測算模型，積極進行稅收的相關(guān)籌劃，做出科學(xué)合理的決策。

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