疫情加速地產周期趕底尋找跑贏白銀時代的“真龍頭”

張哲

2003年非典疫情曾讓房地產業“冰凍”，但在非典疫情過后，伴隨經濟強勁復蘇，地產業迅速重回擴張道路。如今地產業再遇類似危機，可影響卻可能完全不同。有投資人表示，在2019年樓市調控與房地產融資趨緊以及房企現金流緊張的背景下，此次疫情對樓市及地產股基本面的全年影響或將大于2003年。如果隨著疫情發展，行業整體開工日期晚于3月份，房企今年的推盤、竣工節奏都會受到很大的影響。

不過，由于房地產板塊行情一直受行業政策影響較大，多位投資人向《紅周刊》記者表示，在疫情沖擊之下，2020年的行業政策或許會比預期中更加寬松，這或將在一定程度上帶動房地產板塊上漲行情。同時，房地產行業去杠桿和分化趨勢也將因此加速，在“真龍頭”凸顯的同時，一些二三線的高成長性個股也值得關注。其中，“造血能力”及現金流管理能力較強的房企將更占優勢。

兩市地產股呈現走勢“分化”

春節后開盤以來，A股與港股房地產板塊的表現呈現“漲跌分化”，截至2月7日收盤，深港通內房股指數上漲1.92%，房地產（申萬）指數則以7.07%的跌幅跑輸大盤。具體到個股，港股旭輝控股集團、中國金茂、中國海外發展漲幅均超過8%，華潤置地、萬科企業、龍光地產、融創中國等漲幅均超過6%;而A股主流房企仍未擺脫跌勢，主流房企中萬科A、保利地產、新城控股、綠地控股分別下跌5.1%、6.1%、3.4%、9.9%，大悅城、華夏幸福、泰禾集團、榮盛發展均跌超10%。

對此，狐尾松資本董事長王代新向《紅周刊》記者表示，A股與港股的地產板塊之所以存在一定的走勢分化，一方面是因為內房股在春節前已經發生過一波調整，另一方面也與兩市資金對房地產板塊的看法不同有關。“港股市場在經歷2017年房地產的大行情之后，投資風格逐漸趨于理性，更看重房企的基本面，而A股市場則更多將地產股視為周期股，股票價格受行業政策和房價的影響波動較大，主流資金也很少關注上市房企，在他們的持倉配比中，地產股的種類和數量占比都很低?！?/p>

《紅周刊》記者注意到，本就處于A股估值洼地的地產板塊在經歷了本周的下跌后，或將迎來難得的投資機會，其中招商蛇口跌至2018年10月份以來最低點，大悅城則跌至2019年2月份以來最低點，陽光城、藍光發展、中南建設等中型房企也均發生了不同程度的回調。

王代新指出，在整個房地產行業增速走向橫盤之際，像萬科這類龍頭的步調會以“穩健”為主，很難發生爆發性的業績增長，反而是一些二三線的區域房企存在較大的規模擴張訴求，可能會在白銀時代創造出跑贏行業的成績。

多地售樓處暫停營業房企2月銷售額負增長概率大增

受疫情影響，多地為減少人員聚集紛紛出臺開發商暫停對外開放商品房售樓處、中介公司暫停營業等措施。據《紅周刊》記者不完全統計，自1月25日起，福州市、寧波市、南京市等超過20個省市暫停開放售樓處、中介門店暫停營業。北京市、上海市、長沙市等地有關部門則要求工地復工日期不得早于2月9日24時（部分地區為2月8日或10日）。

因此，2020年一季度各地樓市大概率不會再像往年一樣出現小陽春，樓市成交量也會驟減。而新冠疫情對房企銷售額的沖擊，或將在房企2月份的銷售簡報中有所體現。

中泰證券宏觀首席分析師梁中華向《紅周刊》記者分析稱，往年春節假期過后，地產銷售便會逐漸恢復，而今年在疫情的影響下，30個大中城市的商品房銷售面積幾乎為零。盡管春節假期已經結束，但疫情恐慌情緒或將持續影響未來的銷售情況。

面對疫情帶來的影響，房企出臺多項舉措以保障銷售業績，碧桂園、萬科、融創中國、保利發展、富力地產等多家房企紛紛推出在線銷售服務;中國恒大御瀾庭、萬科魅力之城、金地宸頌等項目也發起了以價換量的促銷活動。不過，仍有業內分析人士預測，不少房企2月份的銷售額可能會出現斷崖式下跌，80%或90%的負增長都在意料之中。

實際上，在遭遇多地售樓處“關門潮”之前，受行業淡季和疫情前期影響，主流房企2020年1月份的銷售情況（附表）已經出現了一定程度的下滑。據億翰智庫數據，2020年1月各梯隊房企銷售業績均有不同程度的下滑，平均業績增速為減少9.3%。

附表2020年1 月主流房企銷售金額（權益）與新增貨值

數據來源：公司公告、億翰智庫、各城市國土資源網站

從第一梯隊房企“碧萬恒融”1月份的銷售情況來看，《紅周刊》整理上市房企公告與億翰智庫數據發現，位列2020年1月份銷售榜首的是萬科地產，銷售金額為549.1億元，2019年大力以價換量進行降價促銷的中國恒大位居第二，1月份銷售金額405.5億元;碧桂園以329.2億元的銷售額在主流房企中排第三;融創中國1月份的銷售額僅為186.3億元，被中海地產以202.8億元超越。

《紅周刊》記者注意到，在主流房企整體銷售業績走弱的情況下，第一梯隊房企的銷售額變化也呈現不同的趨勢。萬科的經營數據要比第一梯隊其他房企表現出更強的穩定性，其一月份銷售金額與銷售面積分別較去年同期增長12.3%和5%，銷售均價也同比增長7%。恒大、碧桂園、融創的銷售額則分別表現為不同程度的下滑，其中，從數據表現來看，恒大仍在采取以價換量的銷售模式，其銷售額同比下滑6.1%的同時，銷售面積卻較去年一月份增長16%，銷售均價同比下滑19%。

與此同時，房企在新增貨值方面的表現則與銷售排行存在較大出入。億翰智庫數據顯示，1月份新增貨值超過二百億規模的房企為保利地產和陽光城，中海地產、綠地控股、龍湖集團等新增貨值規模超過百億元，“碧萬恒融”的新增貨值規模并不突出，分別為20.5億元、63.6億元、50.7億元、93.6億元。自2019年各融資端口逐漸收緊以來，房企的投資力度明顯大幅減弱，投資方向也主要集中于一二線城市，減少了對三四線城市的投資，這一現象在春節錯位疊加疫情的特殊階段或將更加明顯。

值得關注的是，在房企銷售業績遭遇行業淡季與疫情沖擊雙重打壓的同時，整個房地產市場也面臨著前所未有的去化壓力。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《紅周刊》表示，房地產市場2019年已經面臨很大的庫存壓力，當前庫存規模已經保持了連續13個月的同比正增長態勢。

“2019年12月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.6個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.6個月。觀察全年存銷比數據，總體上呈現了V型走勢，其中8月份為全年的月度新低，而后受庫存攀升等影響，存銷比數據也明顯拉升。因此2020年房企仍面臨較大的去庫存壓力?！眹儡S進分析稱，“近期的新型冠狀病毒事件將顯著影響一季度的市場交易，進而也會影響房企和相關城市的去庫存工作?！?h3>新冠疫情或將加速地產周期房企竣工節奏面臨新挑戰

近年來，隨著房地產市場持續透支需求，在行業與經濟原本就面臨下行壓力的背景下，疫情的到來對地產行業而言可以說是雪上加霜。梁中華提到，“每年17億平米的銷售天量，透支了很大的需求空間，從我們測算的房地產廣義庫存數據來看，房地產市場的供需關系已經在惡化，土地購置、房價漲幅也在回落。房地產市場正在從‘追漲轉向‘殺跌，2020年、甚至2021年都面臨非常大的均值回歸壓力?！?/p>

具體到此次疫情對房企基本面的影響，梁中華強調，開發商的現金流無疑會受到更大影響。過去幾年融資環境偏緊，銷售回款成為房企非常重要的資金來源。據統計，定金預收款和個人按揭貸款占了房地產開發資金來源的五成左右。疫情沖擊可能會使得現金流偏緊、融資困難的中小房企面臨生存危機，加速本已走弱的地產周期。

國泰瑞豐投研部總監任凱也向《紅周刊》記者表示，雖然“以史為鑒”，2003年的非典疫情對房地產市場及地產股的影響主要體現在短期，當時經濟也處于強勁復蘇中，地產后續回升較為迅速;但在2019年樓市調控與房地產融資趨緊以及房企現金流緊張的背景下，2020新冠疫情對樓市及地產股基本面的全年影響或將大于2003年，房地產行業受沖擊的程度可能也比其他行業更大。

“其實房企錢緊的情況在整個2019年都十分明顯，不僅國內融資受限，海外融資成本增高，春節前還有不少內房股選擇在股價創新高時配股籌資。2019年以來，萬科企業（萬科H股）、正榮地產、華潤置地、富力地產、新城發展（新城控股H股）的配股數都超過2億股，萬科和華潤的配股融資金額分別高達約77.8億港元和67.2億港元。在回款與去化雙重壓力下，房企2020年的現金流將面臨更嚴峻的考驗，錢緊的房企甚至有短借高利貸緩解資金鏈危機的可能?！比蝿P分析道。

值得關注的是，各地售樓處暫停開放影響房企銷售回款的同時，工地延期復工也將對房企基本面造成較大的沖擊。職業投資人、知名博主朱酒向《紅周刊》記者表示，如果工期一直延后，不僅會導致今年的可售面積減少、影響全年銷售任務的完成，也會使竣工面積下降，影響利潤結算。

朱酒認為，消費端對房企的影響并不是最大的，因為購房屬于低頻消費，購買力可以延遲實現，而且春節前后是行業淡季，占全年的消費比例不到二成，反而是工地延期復工對房企基本面造成的沖擊更大。如果房地產行業能夠在2月底全面復工，那么2020年的行情還是比較樂觀的，不過目前疫情拐點尚不明朗，如果開工晚于3月份，房企今年的推盤、竣工節奏都會受到很大的影響。招商證券也指出，房企延期開工可能間接影響后期的推盤供貨，從而對遠期銷售產生影響，預計疫情對全年銷量增速產生額外1.5 個百分點的負向拉動。

《紅周刊》記者注意到，房企因竣工節奏問題影響營收結算進而導致業績下滑幅度較大的情況在2019年就較為普遍，據《紅周刊》此前報道，綠城中國曾疑為“沖業績”違規交房，世茂房地產也有項目因未通過竣工驗收而延遲交房，付出了大額賠償金。

招商證券分析指出，新冠疫情事件或加速房地產行業去杠桿和分化，行業去杠桿的背后將使得“真龍頭”凸顯，其中，“造血能力”及現金流管理能力較強的房企將更占優勢。由于在房企實現現金流回正的過程中，預收款項（合同負債，下同）在銷售回款中占據了絕大部分，房企報告期內的預收款項增加額，也直接體現了企業當期的預售回款情況。

《紅周刊》記者注意到，截至2019年三季度，A股房企中預收款項規模最大的為萬科A達5880.4192億元，其次為保利地產的3829.3429億元;前三個季度預收款項增長最高的為新城控股，較2018年末增加908.2341億元，萬科、保利則均較2018年末增長830億元以上。此外，綠地控股、新城控股、招商蛇口、中南建設、金科股份的預收款項規模均在1000億元以上，榮盛發展、陽光城、金地集團則高于800億元。