進(jìn)城農(nóng)戶農(nóng)村宅基地退出意愿影響因素及補(bǔ)償機(jī)制

雷易星辰 劉義杰 葉紫欣

（南昌工程學(xué)院，江西南昌 330099）

當(dāng)前，我國城鄉(xiāng)建設(shè)用地增量較大，耕地保護(hù)受到雙重壓力，但是與之相反的卻是農(nóng)村宅基地閑置低效利用。對此，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳在2015年底印發(fā)《深化農(nóng)村改革綜合性實(shí)施方案》，明確提出將進(jìn)行宅基地制度改革，探索宅基地有償使用制度和自愿有償退出機(jī)制。此后，各地政府也積極推出了鼓勵農(nóng)戶宅基地退出補(bǔ)償與激勵制度。但從實(shí)際情況來看，目前農(nóng)村存在一戶多宅、超標(biāo)用地、未批先建等情況，大量的宅基地被閑置再加之地區(qū)政府制定的有償退出機(jī)制缺乏科學(xué)性和針對性，農(nóng)民退出宅基地的意愿不高[1]。因此，科學(xué)分析影響農(nóng)民宅基地退出意愿的因素，并基于此制定具有針對性的退出補(bǔ)償機(jī)制，是推進(jìn)農(nóng)民宅基地退出的必要路徑。

1 農(nóng)戶宅基地退出意愿的影響因素分析

1.1 影響農(nóng)戶宅基地退出意愿的客觀因素

1.1.1 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 一般而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的地區(qū)進(jìn)城農(nóng)民農(nóng)村宅基地的退出意愿會比區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低的地區(qū)更為強(qiáng)烈。其主要原因有3方面。一是在退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定上，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高則補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)定的就相對較高，反之標(biāo)準(zhǔn)就相對較低，高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對增強(qiáng)農(nóng)戶的退出意愿具有很大的作用。二是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的地區(qū)往往對農(nóng)戶的社會保障也相對較為健全，能夠妥善消除進(jìn)城農(nóng)戶宅基地退出的后顧之憂，進(jìn)而增強(qiáng)農(nóng)戶宅基地退出的意愿。三是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的地區(qū)，農(nóng)戶的總體收入水平也相對較高，他們進(jìn)城安家落戶的經(jīng)濟(jì)承受能力也相對較強(qiáng)，因此宅基地退出意愿也就更高。

1.1.2 農(nóng)民進(jìn)城安家落戶的成本 農(nóng)戶如果要將農(nóng)村宅基地退出，則意味著其必須要到城鎮(zhèn)安家落戶，那么首先其面臨的就是定居成本增加。雖然在退出農(nóng)村宅基地時可以獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但與城鎮(zhèn)的高房價相比，還不足以滿足其在城鎮(zhèn)購置房產(chǎn)的支出。其次，在農(nóng)村，農(nóng)戶可以實(shí)現(xiàn)糧食蔬菜等生活必需的自給自足，而在城市則需要去市場購買，無形中增加了很多生活成本。最后，在孩子受教育方面，雖然義務(wù)教育階段都是免費(fèi)，但在城市除了學(xué)校教育之外，還有大量的課余興趣班和輔導(dǎo)班可供選擇，必然會增加農(nóng)戶受教育的成本。這些成本的增加，在一定程度上會對農(nóng)戶宅基地退出的意愿造成負(fù)面影響。

1.1.3 農(nóng)民宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制 近年來，各地政府都按照國家的有關(guān)要求制定了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制，但退出流程、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等各有不同。若政府制定的補(bǔ)償機(jī)制較為完善，能夠充分站在農(nóng)戶的立場，退出流程簡單，宅基地價值評估科學(xué)，退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)合理，又能保障農(nóng)戶宅基地退出后的安居與生活，那么農(nóng)戶的退出意愿就比較強(qiáng)烈。反之，其退出意愿就較低[2]。

1.2 影響農(nóng)戶宅基地退出意愿的主觀因素

1.2.1 思想觀念傳統(tǒng)老舊 雖然有些人已經(jīng)在城鎮(zhèn)購置了房產(chǎn)，但受傳統(tǒng)思想觀念的影響，在其內(nèi)心深處，對于農(nóng)村“家”的認(rèn)同感遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其城鎮(zhèn)的“家”，再加之有些農(nóng)戶家中的老人尚留在農(nóng)村生活，農(nóng)戶的農(nóng)村宅基地退出意愿不強(qiáng)烈。

1.2.2 農(nóng)戶對宅基地退出政策的認(rèn)知水平 農(nóng)戶對宅基地退出政策認(rèn)知水平在一定程度上也對其退出意愿產(chǎn)生重要影響。在許多農(nóng)戶的認(rèn)知中，他們并不知道農(nóng)村的宅基地是能夠進(jìn)行交易的。即便有些農(nóng)戶知道宅基地有退出補(bǔ)償，但是對于退出流程、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等具體政策并不是非常了解。因此，受限于這種低水平的政策認(rèn)識，農(nóng)戶宅基地退出意愿也就相對較低。

1.2.3 農(nóng)戶家庭整體收入水平 總體而言，農(nóng)戶家庭整體收入水平較高，其農(nóng)村宅基地的退出意愿相對更為強(qiáng)烈，反之，則相對較低。這主要是因?yàn)檗r(nóng)戶家庭整體收入水平較高，他們進(jìn)入城鎮(zhèn)安居落戶的能力也相對較強(qiáng)，后期在城鎮(zhèn)的生活也就更有保障。因此，整體收入較高的農(nóng)戶更愿意選擇能夠提高生活品質(zhì)的城鎮(zhèn)生活，更愿意將農(nóng)村的宅基地退出[3]。

2 增強(qiáng)農(nóng)戶宅基地退出意愿的對策

2.1 構(gòu)建合理補(bǔ)償機(jī)制鼓勵農(nóng)戶自愿退出 一是要不斷優(yōu)化農(nóng)村宅基地退出的環(huán)節(jié)與流程，讓農(nóng)戶在辦理退出手續(xù)時“少走路”，盡量實(shí)現(xiàn)“一次性退出，一站式辦結(jié)”。二是要建立科學(xué)的宅基地評估制度，可在政府主導(dǎo)下適度引入第三方權(quán)威評估機(jī)構(gòu)，對擬自愿退出農(nóng)戶的宅基地進(jìn)行科學(xué)評估，并將評估結(jié)果交由農(nóng)戶確認(rèn)。三是要確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照不低于區(qū)域內(nèi)農(nóng)村集體土地征收的相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來給予補(bǔ)償，且其補(bǔ)償價值范疇不僅包括宅基地本身，也應(yīng)對宅基地上房屋及附屬設(shè)施的價值進(jìn)行足額補(bǔ)償。四是要健全農(nóng)村宅基地監(jiān)管制度，對農(nóng)村違規(guī)建房、違法占地等行為加大打擊處罰力度，為宅基地的退出營造良好的環(huán)境。

2.2 加強(qiáng)政策宣傳，提高農(nóng)戶對政策的認(rèn)知 地區(qū)政府要進(jìn)一步加大對農(nóng)戶進(jìn)行有關(guān)宅基地退出政策的宣傳力度，提高農(nóng)戶對政策的認(rèn)知度，從而提高他們的宅基地退出意愿。一方面，政府部門的工作人員可通過召開村民大會進(jìn)行集中的政策宣講，擴(kuò)大政策的知曉面。另一方面，可以通過農(nóng)村社區(qū)教育平臺，聘請有關(guān)的專家、學(xué)者，為農(nóng)戶深入解讀這些政策，提高政策的可執(zhí)行性。此外，還可以聯(lián)合地區(qū)高校，組織青年學(xué)生開展入戶宣傳，讓農(nóng)戶對這些政策“心中有數(shù)”。

2.3 出臺優(yōu)惠政策，降低農(nóng)民進(jìn)城安家成本 針對自愿選擇退出農(nóng)村宅基地的農(nóng)戶，政府應(yīng)當(dāng)出臺相應(yīng)的優(yōu)惠政策，以降低農(nóng)民在城鎮(zhèn)安家的成本，使他們“退有所居，居有所產(chǎn)”。一是出臺宅基地退出農(nóng)戶城鎮(zhèn)購房補(bǔ)貼制度，即對于自愿退出農(nóng)村宅基地的農(nóng)戶，在其選擇到城鎮(zhèn)購房時，由地區(qū)財政給予其一定的購房補(bǔ)貼，或者免除契稅、下調(diào)貸款利息等。二是出臺房產(chǎn)置換安置制度，即由政府在城鎮(zhèn)集中建設(shè)一批房產(chǎn)，專門用于宅基地退出農(nóng)戶的房產(chǎn)置換安置，農(nóng)戶只需要按照房屋建造成本補(bǔ)交一定的差價即可。

2.4 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，增加農(nóng)戶家庭收入 一是要面向宅基地退出農(nóng)戶開展相關(guān)專業(yè)技能培訓(xùn)，提高他們的就業(yè)創(chuàng)業(yè)能力。同時，鼓勵他們參加人社部門組織的有關(guān)技工證書考試，對通過考試取得相關(guān)證書者，給予一定的技能補(bǔ)貼。二是政府可以組織當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)面向宅基地退出農(nóng)戶開展專場招聘會，為他們帶來更多的就業(yè)機(jī)會，幫助他們解決進(jìn)城務(wù)工的難題，使他們在城鎮(zhèn)能夠有穩(wěn)定的收入。三是參照城市居民失業(yè)補(bǔ)貼制度，由財政下?lián)軐ｍ?xiàng)資金，對在一定時期內(nèi)未能在城鎮(zhèn)落實(shí)就業(yè)崗位的農(nóng)戶，給予相應(yīng)的失業(yè)補(bǔ)貼或就業(yè)補(bǔ)助。