試析精細化管理在房地產建筑工程項目管理中的應用

孫杰

（杭州金航房地產開發有限公司 浙江杭州 310012）

精細化管理是在房地產建筑工程當中，對每個環節都給予高度重視，對施工中的細節問題加以合理規劃，并對工程中各個部門進行合理優化安排的管理方式，區別于傳統的粗放式管理方法[1]。精細化管理是更加適應現在市場發展趨勢的管理方法，對企業的盈利和工程的質量安全都有好處。

1 精細化管理在房地產建筑工程中的意義

在房地產建筑工程中傳統的粗放式管理雖然成本低，但存在細節處理不足，目光局限于工程的整體管理等問題[2]。精細化管理強調，在注重工程整體規劃的同時，對施工細節也進行細致的規劃設計，給予施工中的每一個步驟以高度重視，實現宏觀與微觀管理相結合，實現更優質的房地產工程。

2 房地產建筑工程管理中的現狀及問題

2.1 管理制度存在問題

目前房地產建筑行業整體在管理制度上都存在問題，制度本身存在不合理之處。受傳統思想的影響，房地產行業的管理制度大多僅僅著眼于經濟效益的高低，而過分忽略工程質量問題。許多管理制度，對管理中雖然是細節但具有關鍵性作用的問題不夠重視，僅僅對工程宏觀情況有所規劃和管理，對工程中的各個環節關注度不夠高。這就導致許多工程在完工后仍然會存在一些安全隱患，質量不能得到保證。同時，對于已有的制度，由于其并沒有得到時間的檢驗，都處在初級階段，在落實中存在問題。管理制度的設計在某些地方不符合現實情況，導致在實際管理過程中存在困難。

2.2 管理方面不規范

房地產建筑工程中管理模式單一且不靈活，管理沒有組織性，各個管理部門之間的配合性不好，管理不夠規范。由于管理制度不清晰，各個部門之間管理不統一，導致某些資質不符合工程要求的隊伍和人員也參與到了建筑工程當中，不合格人員的參與，導致整個施工隊伍的質量較低，這就限制了精細化管理的進程。同時，各個部門較低的組織性制約了精細化管理的落實，進一步導致施工團隊工作開展受阻，甚至影響到施工質量，出現安全隱患。

2.3 過分重視財務指標

由于房地產行業涉及的資金數額較大，且收支情況較為復雜，因而財務的精細化管理往往對整個工程的精細化管理有較大影響[3]。財務在一定程度上對整個項目工程起到了支配性作用，這就導致在建筑工程精細化管理過程中，財務所占據的比重太大，影響了工程精細化管理對工程質量等其他問題的關注，限制了精細化管理的有效落實。

2.4 環保效益關注度較低

隨著可持續發展戰略的落實，在房地產建筑工程中對環保效益的重視也需要越來越高。然而目前，房地產建筑工程的精細化管理策略中往往很少甚至沒有環保效益的考慮。盡管部分建筑工程在精細化管理的規劃中對環保方面有一定的規劃，但往往在實際中，都會屈服于經濟效益，導致環保效益的實現流于表面，流于形式，難以在施工過程中落實。

3 促進精細化管理在房地產建筑工程中實現的有效措施

3.1 完善精細化管理制度

建立合理全面的精細化管理方案勢在必行。精細化管理方案要涉及到建筑工程每一步驟的方方面面，同時要設立靈活性較強的管理制度，以便在實際操作中的落實。精細化管理制度需要包括項目造價、招標投標、項目設計、施工和市場營銷等各個方面，對其中每個方面每個環節的細節問題也要分別進行討論思考，做出科學合理的精細化管理方案。

市場時時刻刻都在發生著變化，房地產建筑行業想要適應市場，也需要隨時做好跟隨市場的準備。精細化管理制度需要切實根據實際情況，對房地產建筑工程進行指導和規劃，這樣的管理制度的設立不能空洞無物，流于表面流于形式，成為形式主義的產物。比如，對于投標招標的過程，企業想要得到最大的經濟效益，不做虧本買賣，就要在投標招標之前進行充分的考察和討論，對市場充分了解的前提下，對投標招標的對象進行充分調查了解，判斷其是否可以充分適應市場現狀，并對項目有最佳的操作效果。同時，需要對工程施工的投資有準確判斷，進而對經濟效益進行估計，對此有較為充分詳實的安排規劃，進而才能保證企業資源的合理分配，企業經濟效益的最大化。

3.2 加強項目參與人員組織性管理

房地產建筑工程的用人往往與一般企業的固定化用人不大相同，房地產建筑工程中參與人員的流動性較強，許多人員并不固定。因而這在管理中是一大難點。流動性較強的工程參與人員導致凝聚力不強、默契度較差。同時，各個部門之間組織性較差，人員的篩選和考核都很難有統一的標準，進而一些行為不符合規則、能力不符合標準的人員在項目中渾水摸魚，限制了項目的進展和質量。因而，加強項目各部門的組織性就凸顯出它的重要性。具有組織性的建筑工程會更加有效率，各部門按部就班執行自己部門的規劃，對施工結果有比較科學系統的檢驗方案，就避免了渾水摸魚的現象。同時，具有組織性的房地產建筑工程項目會比較有凝聚力，這對工程施工的質量極具好處。

提高組織性主要的一點就是對各部門的職責任務進行明確，并規范管理制度。同時，可以在某些建筑施工的關鍵點進行慶功會等活動的開展，項目活動可以增強團隊精神，增強團隊凝聚力，讓團隊每個人員意識到，雖然由于項目的特殊性導致人員流動性較大，但每一個參與的人員都是團隊的一部分，可以大幅度激起參與人員的責任感和團隊精神，提高工作效率，提高工程質量。

3.3 對項目進行層次化分解

房地產建筑工程項目一般工作周期較長，工程量較大，從最初的規劃設計到最后市場營銷獲得利益，需要經歷較長的時間段。因而，階段性目標對于這樣的項目就很有必要。制定階段性目標，將原本比較龐大的項目工程層次化分解，就減少了參與人員的心理負擔和心理壓力。同時，

在每個階段性任務完成的節點處都會收獲到成就感帶來的喜悅，這在促進員工積極性，提高工程效率方面是非常有效的。

同時，對項目進行層次化分解有利于精細化管理的開展和落實。精細化管理中最精華的部分就是“精細化”，過于龐大的項目對于精細化管理有一點那個的不利因素，對于龐大的項目，在精細化管理中容易忽略細節問題，對工程步驟中的每個細節點不容易抓住。但如果能夠將龐大的工程項目分解為不同層次，每個階段都是一個比較小的項目，這對精細化管理是非常友好的。精細化管理中，可以對每個細節考慮周到，對項目工程的每個步驟都進行仔細考慮討論，做出最適合該項目該團隊的合理化管理方案。同時，分解為層次化階段的小項目可以讓各部門分工明確，這對組織性的增強也有促進作用。

4 結語

精細化管理對房地產建筑工程確實有很大好處。當然，再好的管理方法總有自己的問題，通過本文的討論，精細化管理中存在的問題也并非無法解決，通過完善精細化管理制度，加強人員組織性管理和對項目進行層次化分解這三條有效措施，可以緩解精細化管理目前存在的不便，將精細化管理有效應用在房地產建筑工程當中。