貸款資金流入房地產市場審計案例

胡吉鋒

案例背景

數據顯示，2017年上半年住房按揭貸款增速回落，新增房貸占個人貸款的比重也較去年有所下降，但2017年前7個月，消費貸增速較快，有跡象表明，不少消費貸被用來買房。對于銀行來說，在房貸收縮后，需要新的業務來沖量和盈利，消費貸就成了不錯的選擇。但消費貸的作用本應是刺激消費、擴大內需，滿足群眾對消費的需求，但如果繞道進入樓市，勢必會增加資金杠桿的使用量，對穩定樓市有害無利，信貸資金大量積聚于此，也存在脫實向虛的情況。針對上述情況，依據原銀監會發布的《關于提升銀行業服務實體經濟質效的指導意見》要求，嚴禁資金違規流入房地產市場，嚴厲打擊“首付貸”等行為，切實抑制熱點城市房地產泡沫，在這樣的背景下，某銀行開展了貸款資金流入房地產市場審計。

審計思路

對于數量巨大的貸款數據，分析對象的確定至關重要，需要從大量數據中抽象出某一類情形作為分析對象，根據貸款資金流入房地產市場的流程特征，按以下兩個思路進行模型取數：一是貸款臺賬有按揭貸款余額，在按揭貸款發放前一定時間內，同一借款人有流動資金貸款（其他消費貸款）或循環授信流動資金用信。二是貸款用途包含“拆遷費”“購買拆遷房”“購買車位”“購買商鋪”“購買商業用房”“擴戶費用”等文字。根據模型取數，通過信貸管理系統、OCR系統、數據倉庫卡數據，通過支付對象、銀行交易流水等確定具體資金流向。

審計過程

1.根據審計思路，建立審計分析模型。模型關鍵字段包括：客戶代碼、貸款客戶名稱、貸款發放日期、貸款筆數、借據金額、借據余額、營業日期、發生額、漢字摘要、借貸標志、實時余額、主機系統時間、交易賬號卡號、對方賬號、交易時間、對方行號、對方行名稱、對方戶名、證件號碼、貸款起始日與轉賬日期之差。模型取數，取數結果為：思路一，模型數據48條;思路二，模型數據9853條。

2.對模型取數規則進行修改。思路二模型取數數據量較大，為減少數據量，精準匹配需求，用途中舍去包含“裝修”“裝飾”“裝潢”“房租”字段的數據，產品名稱字段中舍去包含“法人按揭貸款”“一手房按揭貸款”“二手房按揭貸款”“安居寶按揭貸款”“法人商用房按揭貸款”的數據。修改后，思路二取得模型數據417條。

3.進行數據再加工。考慮貸款資金用于購房的資金較大，超過正常消費需求，為此，確定進一步篩選標準為：超過20萬元的信用貸款、超過30萬元的保證貸款、超過50萬元的抵押貸款，確定抽樣樣本103條。同時，按照多筆貸款資金流向進行分類匯總，將貸款資金流向一致的作為重點抽樣樣本，有針對性地加以關注。

4.設計查證清單進行查證。通過信息系統、OCR系統、數據倉庫卡數據確定具體資金流向，設計查證清單，如表1所示。

發現問題

審計發現的情況主要包括：貸款用于購買車位、購買商鋪，另有3筆貸款調查時用途為裝修，查看貸款資金支付情況及貸款資金流向發現，實際貸款用途為購房，存在貸款資金流入房地產市場的情況，具體如表2所示。

在現有背景下，發現的問題引起某銀行高度重視，審計之后針對個人消費性貸款專門發文，強調加強信貸調查，明確借款人實際資金用途，加強貸款資金管控，明確禁止信貸資金流入房地產市場，同時規定懲罰措施，加大處罰力度。

風險分析

1.政策風險。“首付貸”等資金違規流入樓市危害不小。一是由于“首付貸”降低了購房和首付門檻，實質上是一種加杠桿行為，使還款能力不足的人進入房地產市場，一旦房地產市場走勢逆轉，開發商賣完房套現離場，這些還款能力不足的人會產生違約風險，從而造成金融機構壞賬，并可能帶來系統性金融風險。二是貸款資金流入房市，占用了信貸資金，使投入實體經濟的資金減少。同時，由于資金流入，房地產市場的示范效應增強，會加重“脫實向虛”現象，不符合當前房地產金融系統安全管理的導向和貸款資金重新投向實體經濟政策。如果銀行不顧監管要求，不加強貸款資金流向監控，就觸碰了監管紅線，將面臨監管處罰。

2.信用風險。很多情況下，金融機構發放個人消費貸款時，已在合同中明確約定資金用途不能進入樓市、股市，但在實際操作中，銀行將資金打入借款人指定賬戶后，某些借款人將資金在親戚、朋友的多個賬戶間多次轉賬，最終投向房地產市場，規避監管要求。

案例啟示

貸款資金的使用歷來受到監管部門和銀行的高度重視，“貸款資金按約定用途使用”已成共識，加強貸款資金的管控是保證銀行貸款資金安全的重要手段，對于當前貸款資金流向房地產市場的現象，銀行已高度重視，同時開出“三劑藥方”開展風險排查、加強規范管理、加大監管問責。大數據時代，通過多渠道交易數據查出問題相對簡單，銀行應充分理解監管部門的監管意圖，對貸款資金流入房地產市場監管的重要性有深刻認識，通過必要的操作流程和內部控制等手段，規范貸款資金支付行為，確保貸款資金按約定用途使用，防止借款人擅自改變貸款資金用途，從而有效保護銀行的合法權益，促使貸款資金真正進入實體經濟。

（作者單位：寧波鄞州農村商業銀行股份有限公司，郵政編碼：315100，電子郵箱：hujifeng168@126.com）