物業項目設備工程精細化管理研究

周誠忠

（上海中心大廈置業管理有限公司，上海 200010）

0 引言

物業工作的開展在很多情況下都需要借助設備，整體、合理的設備管理是進行物業項目的基礎條件，可以發揮設備的功能，也落實了物業項目的可操作性和實用性。物業項目設備從弱電、土木到消防、電梯等涵蓋多個領域，設備種類繁雜、數量眾多，對物業的管理工作形成較大挑戰。保證這些基礎設備的質量達標、能夠安全運行，才能夠為居住者的日常生活提供方便。如果基礎設施不配套、設施落后或者損害，不僅影響業主生活質量，也降低了地產的綜合利用價值。注重精細化管理，盡量使用較低的維修和保養力度獲取最大收益，可提高物業管理效率，增強執行設備維修管理的力度。

1 加強機房標準化管理

物業項目設備工程為實現精細化管理，首先要加強機房標準化管理?！皹藴驶芾怼笔侵腹芾砣藛T對現場、現物進行規范，營造一目了然的工作環境，達到保證物業管理質量、提高管理效率的目標。在機房標準化管理過程中，管理人員要做到整理、整頓、清掃和素養4 個方面的內容：①管理人員需要合理安排機房的設備擺放位置，保證機房設備在運行過程中不會因為設備間相互干擾引發運行故障；②物業管理人員要查驗機房的整理結果，查驗合格后要進一步普查機房中運行設備的安放位置以及線路連接情況，及時發現機房設備管理中所存在的問題并加以解決，這樣能夠為機房設備的正常運轉提供保障；③物業管理人員需要定期組織清掃人員對機房設備進行清掃，避免機房設備出現灰塵或者紙屑等，在機房標準化管理中加強對機房設備的清掃，關鍵原因是出現灰塵可能造成機房設備運行短路，影響物業后期的管理；④加強對機房使用人員的素養教育，如甲方管理人員可以制定機房使用的素養標準，即言談舉止文明有禮、工作精神飽滿、愛護公共財物、自覺遵守規章制度、衣著整潔、儀表整齊大方、有團隊精神、養成節約習慣、充分利用可再生資源等，在制定完成素養制度后，機房管理人員需要加強對制度落實的后期監管工作。只有在機房管理中嚴格落實以上四項基本管理措施，才能最終實現機房標準化管理。

2 充分利用設備，節約用水

“水是生命之源”，水是日常生活中的必需品，對生活的健康程度產生重要影響。物業作為后勤保障部門，要對供水設施的管理加大力度，不僅要保證住戶用水穩定，更要對水質設立嚴格的關卡，生活污水要達到國家標準才能排放，定期抽查生活用水的化學物質組成成分等，特殊設備的用水不摻雜有毒有害物質。另一方面，在水資源短缺引起社會關注的背景下，物業項目的精細化管理除了要保證供水設施供水的數量和質量，更要盡可能消除水資源跑、冒、滴、漏等現象的發生，對于可以再次循環利用的生活用水，通過物理和化學方式進行處理，使之再次循環利用，提高水資源的利用率，為社會呼吁節約用水貢獻一份力量。憑借物業設備項目的努力，帶動小區甚至更多居民加入到節約用水的行列之中，提高社會意識，營造出杜絕浪費水資源的優良社會風氣。

物業管理部門對生活水箱、控制柜、穩壓裝置以及消防水箱等一系列供水設備定期檢修和維護，將檢修維護的日期、檢修員和檢修情況進行分類匯總，以表格形式存檔記錄，便于日后審查設備的使用情況。精細分析不同設備具有不同的檢修保養年限，例如水泵或者閥門等是每季度需要一次檢修保養，用于消防供水的設備是每半年進行啟動維修保養。如果對期限沒有明確的認知，在一個周期內進行多次審查不僅浪費人力物力，而且多次開啟機器對設備也會造成一定損耗。雨季到來有可能引發雨水排泄不暢、堵塞的情況，要根據季節提前安排工作人員清理排水渠道，對諸如排水管道、地下井、地溝等地方進行清理，保證清理到位。為了保證生活用水的質量，物業要對生活水箱每年進行兩次消毒處理，保證業主的用水安全。要最大限度地應用設備的供水功能，在不浪費設備資源的情況下，盡量消除因為設備冒水、漏水等問題引起的水資源消耗。

管理不僅從保證用水質量入手，更要尋求措施盡量循環利用水資源，達到節約用水的目標。為了檢驗水是否可以再次利用或經過處理是否達到了再次利用或排放的標準，主要將BOD、COD、SS、pH 值等4 個方面作為考量標準。首先通過設備的物理功能將廢水中含有的較大顆粒物等可過濾的雜質去除，然后對難溶性雜質例如可溶性鈣、鎂等通過水中有機物的吸附氧化分解和催化來去除，最后對水進行消毒和檢驗。這需要物業從業人員具備一定的設備操作技術和專業知識，與相關部門建立良好的溝通協作，重視對水資源的再利用處理工作。

3 了解電梯設備，隨時救助被困人員

雖然高層建筑有效解決了住地面積有限的問題，有利于城市進行合理規劃，但是對于居住者尤其是高層業主來說，通過爬樓梯的方式到達家門口不僅浪費寶貴時間，而且對體力和耐力都是嚴峻的挑戰，因此電梯成為了高層建筑中必不可少的設備工具。但是電梯的運行狀態并不總能保持在良好水平，難免會遇到電梯突然卡在某一樓層，又受電力限制或者電梯自身設備故障原因導致開不了門，引發住戶的惶恐心理。這有可能危害住戶的生命健康，因此物業要樹立嚴謹負責的工作態度，在出現問題的第一時間發現并解決，不能因為普通情況下電梯發生故障的情況偏少而消極怠工，盡量做到未雨綢繆并提高電梯修理方面的專業知識，能夠在發生問題時及時想出應對策略并付諸于實踐。

熟悉需要維護和保養的設備，機房內主要是電引軌和配電設備，井內物件較多，如隨行電纜、軌道、鋼絲繩、配重和限位開關等，地坑中還有緩沖器、安全開關、限速配垂等。電梯設備涉及到的物件相對較多，對于電梯設備的管理一方面要注重檢修和維護：和水系統的維修方案類似，檢修人員必須具備一定的專業技術和工作素養，防止在檢修器件時損害設備，檢修結果要在物業處留檔。要想做到對電梯設備的精細化管理，在保證質量的基礎上，也要加強從業人員的工作態度，樹立服務為先、責任到人的行為規范。對于電梯的配件、器具和附件等要做到妥善保存。在日常生活中要培養一顆善于發現問題的眼睛，當發現有居民錯誤使用電梯，并且有惡意破壞電梯的行為的時候，要就實際情況在現場糾正當事人的錯誤，講解電梯的正確的使用方法。要想做到對設備的精細化管理，不能僅僅從保護設備的角度出發，更要從機器設備能為人們做些什么、人們在遇到問題時應該怎樣解決方面入手。電梯在驟停的情況下，除了及時尋求專業人員進行救助，更要傳播更多的自我保護措施，如按下每一樓層的對應按鈕，降低電梯從高層墜落傷害人身生命健康的風險。

4 積極參與外包工作，提高設備利用率

在設備的管理休整方面，除了提高物業工作人員的專業水平來保障設備的正常運行之外，更要借助其他高專業技術水準的維保公司的力量，通過與維保公司達成維護物業設備方面的一致意愿，加強溝通。專業維保公司在開展作業時難免需要動用工作場地，而且工作時間可能與小區內的活動時間沖突。為了方便雙方開展工作，更好地維修管理機器設備，需要建立友好的溝通交流關系，并且要監督對方公司的工作效率和工作態度，避免出現人浮于事的現象，保證按照合同落實工作項目，杜絕作假蒙騙現象的發生。如若有這樣的情況，物業從業者在不知情的情況下又認為維保公司已經認真完成了設備質檢工作，可能會錯失設備質檢和維護的最佳時段，對設備造成損耗，降低設備的使用年限，降低設備利用率。

在維保公司完成工作之后，物業要對機器設備再一次全方面仔細檢查，確認機器故障已經被排除了，而且要提升自身的業務水平、積極參與設備的調試運行，保障工作效果和效率。對需要更換的零件，要確保在維修記錄上簽字，方便日后進行審查，杜絕不良商家企圖進行的惡意商業活動。有關外包工程施工情況的所有匯總資料，由物業負責人認真核對后簽字，將外包合作的工作依據進行存檔。通過與專業維保公司的合作，能夠盡早排除設備可能存在的潛在故障，修整已受損害的機器部分，有利于設備的正常工作。合作的時候，不僅要加大對維保公司工作的監督力度，更要努力為對方提供工作幫助，提高工作效率，降低因為設備停運造成的損害。在合作期間，將工作重心樹立在提高機器設備的使用壽命和工作效率方面，方便日后對設備工程有更加精細化的管理。

5 總結

物業項目中涉及到的設備管理種類雖然繁多，但可以依據主要功能分成以上幾大類。對設備的精細化管理，除了保證設備質量達標能夠正常使用之外，更要從小處例如提高住民對設備的保護意識等方面開展工作，將精細化管理的工作理念植入每位工作者的思想中，幫助從業者樹立嚴謹負責的工作態度，為小區的后勤工作提供保障。