房地產開發項目工程管理問題及措施

李喆

（建盟設計集團有限公司，福建廈門 361001）

伴隨著房地產行業的飛速發展，項目工程的管理在當代背景下已經越來越重要了。然而，在實際的工程管理中仍然存在著一些問題。這些問題不僅降低了工程管理的水平，干擾了項目開發，并且還不利于整個房地產行業的進一步發展。因此，本文針對目前存在的問題，提出有效的策略和解決辦法，提高項目工程管理的水平，是今后房地產行業發展的重點。

1 項目工程管理概述

1.1 成本

成本指的是企業在生產經營過程中，為了完成產品或完成產品生產過程中所耗費的資源。這種資源不僅僅是物質的，也包含時間的成本和過程中的消耗成本。房地產成本管理具有復雜性、多次性、差異性、長期性等特點。房地產成本管理不僅要進行成本計算，然后控制成本，而且還要最大限度發揮成本的作用，提升其價值。成本管理不等同于省錢，關鍵是要花在有效的地方。時間也是同樣的道理，必須要在合理的時間里完成項目，提高效率，抓住最好的時機將房地產產品投入市場，從而達到最理想的收益。成本管理的目的是實現產品實際價值以及社會價值的利益最大化，并同時應該具有該產品對社會進程的推動型作用。涉及項目的目標設定、目標執行、核算等多方面。房地產成本管理不是單獨一個人或者一個部門就可以完成的工作，這需要多個部門的配合。在成本管理中，結合開發項目和市場，進行成本分析、投資分析、市場價值分析及產品運維分析，基于各項分析數據還要結合該市場經濟的預計發展狀況進行精準定位，確定產品投放市場的預期產出比，從而定位產品的性價比及投資收益。

1.2 質量

在房地產開發項目工程的管理中，質量的管理是重中之重。包括項目開發的質量、項目施工的質量、項目驗收質量等方面的管理。質量管理要考慮到項目的安全性、功能性、觀感性、適用性。中國的房地產開發項目一般周期在2—3 年時間，在此期間內，根據中國近10 年的發展速度看，2—3 年的設計理念可能就已經是過時產品了，所以在開發過程中要根據市場和技術革新的變化程度，需要多次調整產品方案及質量管控體系，從而達到產品投放市場的當期需求及一段時間內的社會影響力。房地產項目工程管理中，質量管理要從三部分入手：①在項目施工前。對建造標準、設計方案、施工技術進行明確，確保項目建設有據可依，并且合乎建設標準和相關規定；②在項目施工中。根據市場變化情況提升產品將來的實用功能，修改設計，提升功能，從而確保實施后產品具有的更大經濟價值。對建筑材料、施工工序、機械設備在實施過程中的修改變動嚴格把關，杜絕劣質材料和偷工減料；③在項目完成后。嚴格驗收程序，加強成品保護，不僅要對常見的質量問題高度重視，還要注意隱蔽的質量問題。質量管理是房地產項目管理的重點，關乎建筑使用和企業形象。

1.3 進度

進度管理，在房地產項目工程管理中扮演著重要的角色。進度管理就是對項目的開發、施工、竣工進行時間管理，使得項目在規定的時間內完成。進度管理主要按照進度計劃。進度計劃分為項目管理進度計劃、設計進度計劃、資金保障進度計劃、施工進度計劃、設備采購進度計劃、施工設備進退場進度計劃、天氣預報進度計劃、勞動力保障進度計劃、運維進度計劃、文檔進度計劃等，所有的進度計劃環環相扣，任何一個計劃中的節點未能按計劃實現目標都將會嚴重影響項目最終完成產品的投入使用。進度計劃能夠為項目建設中各項工作的開展提供指導性和目標性以及相互間的銜接關系的依據。進度管理涉及的范圍廣、內容多，包括項目的開發、設計、施工、采購、資金、竣工、產品銷售及運維等。

2 項目工程管理存在的問題

2.1 前期準備不充分

房地產開發項目的時間長、變化快、內容雜，前期準備工作多。房地產可發企業更多關注的是即將進行開發的地段，周邊的環境，以及周邊開發項目的商業價值，而施工單位僅僅負責工作，對施工前期的準備事項漠不關心。如果前期準備工作不到位，項目開發會有很大的影響。房地產項目開發，事前一定要做好調查和評估。前期的市場調查不全面，導致錯誤估計項目的價值，使得資金套牢，產生巨大損失；房地產項目實施過程中要做好市場同類產品的跟蹤調查，要做好產品預計定位的分析工作，這對將來產品投入市場將起著決定性的作用。

2.2 中期實施不規范

在項目建設的中期，也就是項目的施工階段。沒有做到嚴格把控材料。對于施工需要的材料，樣品和實際使用的不進行確認，使得材料質量與封樣不一致；對于施工現場的檢查和監督不到位。工程管理人員的現場巡查次數少，工作不仔細；關鍵工序控制不合格。對于驗線、混凝土澆筑、防滲漏、防開裂等重點工序關注不到位；工序交接不嚴格。工序施工完成后，必須檢驗合格才能開始下一道，參與驗收工作時，不明確工序的質量方面。中期實施在項目工程中是非常重要的一部分。有的開發商和施工單位都是為了項目盡快投入使用，或者降低成本，開始偷工減料，對項目開發留下安全隱患。

2.3 后期檢查不到位

后期檢查不到位，指的就是事后驗收不嚴格。項目驗收，是房地產開發的重要環節，是對開發項目完成度的考察。項目驗收的合格與否決定著企業的利益多少，好的產品質量能夠帶來更多的收益，也能夠樹立企業的形象。在一些后期檢查中，驗收人員不夠專業，不夠仔細。對項目中存在的問題或漏洞沒有及時發現，一旦交工后發現，就很難再去與施工單位交涉。再次返工的成本要自己承擔，代價昂貴。甚至有些問題，難以補救，可能導致整個項目的重來，損失慘重。也是因為這樣，使得一些企業視問題與不顧，隱瞞真實的情況，照常售賣，導致意外發生。最終是生命財產受到損失，企業自己也失去了口碑和信譽。

3 解決措施

3.1 做好準備工作

好的開頭是成功的一半，房地產開發項目工程管理也是如此。對于房地產項目開工程管理這種復雜的工作，準備工作越是充分，項目不開發就越是順利。①事前準備。包括市場調研，項目價值評估等；還要準備項目開發需要的材料、報表、證件等；協調開發商、施工單位等的關系；②資金計劃。對項目開發需要的費用進行嚴格計算，并合理地留出預算，項目從開發到施工再到售賣，每一個環節都要有具體的成本計劃。將資金投入控制在合理的范圍內，實現利潤最大化；③建造方案。為了保障施工的進度，提高產品的質量和功能性，建造方案必不可少。建造方案可以減少在施工中的耽誤，也能明確產品的要求，避免不必要的糾紛；④房地產開發企業必須要和施工單位在施工之前簽訂一份公平合理的合同，簽訂之后雙方必須遵守合同規定。尤其是施工中的建筑材料，資金以及施工人員投入等問題，一定要明確規定。

3.2 做好執行工作

房地產開發項目工程管理，做好執行工作可以解決存在的管理問題。在施工中，要嚴格的按照事先的準備工作進行。對施工中的使用材料、工藝技術，施工工序高度重視，定期開展檢查和監督。重視對質量通病的防范，比如外窗和屋面的滲漏，管道線路的安裝等。加強管理，嚴格約束施工中的不合理、不合法行為。房地產開發項目工程管理中，進度和質量是重點。無論如何都不能讓進度和質量出現問題，從而耽誤整個項目的進展，影響到企業的效益。

3.3 做好檢查工作

質量問題是重中之重，在施工中全程要有專門的工程監理隊伍，工程監理隊必須要嚴格根據國家的相關規定，保障工程質量完全達到合格標準，無論是技術標準或者是質量標準都需要進行科學檢查，必須杜絕急功近利的行為發生，從而保障工程的質量符合國家的標準。在項目驗收時，不僅要看建筑當前是否合格，還要看在后續的使用周期內，質量是否保持不變，能否滿足使用需求。項目開發完成后，對的各個方面的數據進行檢測，看看是否和最初的建造方案一致，是否符合相應的國家標準，是否會對生命財產安全造成威脅。在工程驗收階段，要嚴格按照建造方案、合同內容、國家標準進行的驗收，保證開發項目的最終結果和實現預期相符合，完成質量管理。

4 結語

房地產行業快速發展，開發項目工程管理中問題也隨之來。在房地產開發項目工程管理中，要關注成本、質量、進度上的管理。對于工程管理中存在的問題，針對性進行解決，提高工程管理水平，推動房地產行業的發展。