淺析房地產項目中成本管控對工程建設的重要性

（廈門住宅建設集團有限公司，福建 廈門 361000）

房地產工程項目具有體量龐大、投入成本多、建設周期長等特征，在全過程項目管理期間如果成本管控不當，將會使各企業難以從項目中取得預期的經濟效益。為此，房地產企業需要在當前背景下，清晰認識到市場競爭現狀，了解自身資源優劣勢，并結合工程項目自身特質，進一步優化企業項目成本管理水平，通過資源整合，提升企業資源利用率。

1 房地產成本管控概念

房地產項目運行期間通過全過程成本管理，可以確保項目各環節成本投入控制在預期的范圍內，防止因受到外在因素或人為因素的干擾，使成本管理超出預算。房地產成本管理可部門通過收集市場信息、詢價、對比等，了解當前市場行情，通過一定干擾措施，做到事前預警，盡可能減少或避免因外在風險而導致的成本大幅增加。

成本管理貫穿于項目各階段，首先在項目策劃階段，通過對項目屬性及周邊情況的深入了解分析，結合市場部門的分析報告，確定項目定位，制定項目的建設標準，以指導設計階段的工作，通過詳細的可行性研究報告，制定完成項目標和利潤目標。其次，在設計階段，通過各專業協同設計，精細化及標準化設計等手段減少后期施工變更，優化施工圖紙，從而達到成本管控的目標。在施工階段，通過了解各工序作業內容，設定成本管控目標，嚴控不必要的設計變更、簽證及工期調整，掌握該階段成本投入與前期設定的成本目標是否一致。最后，竣工驗收階段，對各工序支出的成本進行綜合核算，完成施工后期工程結算。

在新時期房地產企業必須要關注成本管理，重視項目招標工作及開發全過程招投標工作和成本管理的重要性，掌握各類費用市場標準，熟悉各環節費用收支并進行科學管控，同時還需在工程運行期間，加強成本管控力度，保證各項工作按照目標要求開展。從而使企業在項目中取得預期效益，保證企業在競爭激烈的市場環境中長久發展。

2 加強項目成本管控的重要性

近年來，因政府為了對房價過快上漲進行有效抑制，因而對一系列政策進行了頒布，在此背景下，就會就使得房地產市場處在樓市調控新政策的環境中。在逐步收緊信貸政策并逐漸提高各渠道融資成本的情況下，加之大幅度增加的人力成本和營銷費用，此時必然會導致房地產企業面臨的利潤率下行壓力逐漸加大，與此同時也會日益加劇房地產企業間的競爭，并且也有可能進一步提升行業集中度，最終造成更加激烈的規模性競爭局面。面對此種情況，怎樣在項目建設過程、把全流程各環節成本控制工作做好顯得越發關鍵。基于項目成本管控的逐步加強，能夠促進房地產企業盈利能力逐步提高，同時也能夠保障房地產企業競爭實力逐漸強化，進而為房地產企業在競爭激烈市場中始終占有關鍵位置提供保障作用，為房地產企業的健康可持續發展提供強大支撐力。

3 成本管控與房地產過程管控之間的關系

在房地產公司項目運行期間，成本管理工作貫穿于工程項目的所有環節，房地產項目管理包含成本管理、設計管理及施工管理，其中成本管理貫穿全過程，對設計管理和施工管理既能有效的監管，又能很好地協助。一名優秀的成本管理工程師通過對市場的充分了解，熟悉材料單價、掌握招投標技術、熟悉設計圖紙及施工作業技術要求，通過整合企業內部資源，協調各部門人力、物力，并進行資源匹配，完成全過程成本管控，確保各項作業按照前期制定的要求，在規定時間內完成工作。

房地產設計管理需要通過設計管理部門的管控，按照企業制定的成本管控目標來組織設計單位開展工作。在滿足國家、地方、行業的相關規范、規定及要求的同時，結合企業自身的發展要求，通過制定一系列的設計管控措施，節約成本投入和縮短設計周期，達到提效降本的要求，最終完成設計圖紙。

施工管理作為房地產公司成本管理的關鍵一環，是成本管理能否取得良好效果的重要階段，房地產企業通過組建工程項目部，在項目經理、技術負責人、成本管理工程師、土建、水電等專業管理人員的共同協作下開展施工管理工作，通過熟悉企業技術管理和成本管理目標要求，組織各參建單位有序開展施工活動，同時成本管理需要對施工過程進行跟蹤和檢查，在滿足圖紙和規范的要求下，減少不必要的變更和簽證，保證項目在規定時間內竣工同時成本增加控制在允許的范圍內。

4 房地產成本管控原則

4.1 全過程管控的原則

房地產項目開發期間，項目管理者必須要清晰認識到成本管理與項目順利開展之間的內在聯系，通過成本管理部門，制定企業成本管理措施，指導和管控各部門和各開發環節。全過程成本管理是房地產項目成本管理的重要原則，需要使管理人員嚴格按照全面成本控制原則，推進各方面工作。除此之外，需要在成本管理期間，明確各部門、各人員的工作職責任，通過精細化管理，確保成本管理要求可以落實到實際工作中，解決以往成本管控工作任務無法落實到位的弊端。

在項目運營期間，以全過程管控視角分析成本管控，并結合項目運營期間的效益，借助現代技術（如：BIM 成本管理技術、明源全過程成本管理技術）掌握各工序作業情況，通過實時監管，及時發現工作中存在的成本偏差問題，并在集中管控下，提升房地產開發項目全過程成本管控水平。

4.2 開源與節流并重

房地產開發設計期間，需要對項目進行明確定位，成本管理人員必須要以提高企業經濟效益為前提開展管理工作，同時應該考慮各環節成本支出情況，并進行動態監管，掌握各環節成本實際支出情況，通過前期制定的成本管控目標，對設計方案與預算之間的差值進行分析，找出成本偏差原因，并與相關部門研究制定成本管控方案，從而滿足成本目標。

4.3 目標管控原則

房地產項目運行期間，成本管理工作直接影響著企業是否能從項目中獲得經濟效益，所以需要在項目的初級階段設定成本目標和利潤目標，同時明確各階段成本的投入，并對各階段成本收支進行全面、系統的跟蹤監管，明確目標管理在成本管理中的方法及實施途徑，確保實際情況不偏離成本管控目標。除此之外，企業應該采用逐級落實的方式，在房地產項目運行期間，加強成本管控力度，避免成本管理落不到位的情況，企業往往設定了成本目標，制定了相關措施，因管理層級制約，無法將當前制定的目標很好地下達到最基層，最基層存在的問題也無法傳遞和及時被發現，最終導致目標偏失。因此加強各階段成本管控力度，在科學系統的管理下實現成本管理目標。

5 做好房地產項目成本管控措施

住宅集團水晶湖郡及蓮花新城項目是住宅集團在廈門集美區的重要商品房開發項目，兩個項目均位于集美嘉庚湖邊，分別由兩家下屬企業開發打造，兩個項目擁有良好的景觀自然條件和資源配套，以下將以水晶湖郡和蓮花新城項目為例分析企業成本管理工作。

5.1 重視策劃階段管控工作

在水晶湖郡及蓮花新城項目建設期間，住宅集團通過大量的市場調查和土地規劃條件分析，制定了不同的策劃定位，明確兩個項目成本管理要點和目標，通過項目的多期開發，最終證明策劃階段的成本管理對項目開發的重要性。項目開發建設過程中成本管理具備先決特性，在策劃階段需要明確項目建設目標，掌握各單位在項目推進期間承擔的責任，落實目標責任制，經過科學評審，分析項目運行期間存在的不利因素，并考慮自然因素、人為因素、社會因素干擾對項目成本管理造成的沖擊，在此基礎上制定成本管理目標，規避投資風險，防止房地產公司項目運行期間發生虧損，保證開發單位合理利潤。

5.2 重視設計階段管控工作

在水晶湖郡項目設計階段，通過設定前期成本和利潤目標，通過多輪方案設計和測算工作，最終提出群島模式，一改前期高腳樓規劃模式，置換出大量建筑面積，大幅度提高企業利潤。在蓮花新城項目中，通過了解工程建設成本投入，分析設計中存在的不足，通過合理的成本提升，改變了景觀、建筑立面等視覺效果，最終使得項目取得預期經濟效益。在設計階段進行成本管控工作，不僅極大程度上保證后期成本管理工作，而且促使方案設計不斷創新，通過成本管控提升設計管理水平，減少設計變更，保證成本不出現大的偏差。

5.3 做好招標階段管控工作

在水晶湖郡和蓮花新城項目招投標階段，作為房地產成本管控的重點關注的環節，項目招標既要遵照國家、地方相關部門頒布的法律法規，又要滿足照集團制定的相關招投標制度要求，保證招標信息內容屬實、完整的同時并對各類工程招標參數、要求進行細致研究，同時經過歸納總結，使之形成一套行之有效招投標管理制度。兩個項目無論在規模還是難度上，在廈門均具有一定的代表性，項目建設至今，各參建單位均能按時完成投標工作，同時獲得合理的經濟效益。除此之外，企業需要重視合同管理工作，通過合同管理工作來輔助成本管理工作。

5.4 做好施工階段管控工作

在水晶湖郡和蓮花新城項目施工階段，住宅集團重視工程實驗階段的成本管理工作，通過在項目部設定成本管理工程師，參與項目部日常管理工作，同時借助現代設備（如BIM 技術、明源成本管控技術等），掌握各階段施成本投入情況，通過動態管理加強成本管控力度，同時根據項目建設計劃，編制成本計劃、成本管理實施細則、招投標管理實施細則、設計變更與現場簽證管理實施細則等管控文件，保證項目施工階段的各項工作可以按要求落實到位。通過成本管控工作，防止施工作業期間因人員因素、外界自然因素的干擾，導致成本偏離。

5.5 做好竣工驗收管控工作

在水晶湖郡和蓮花新城項目竣工階段，企業及時辦理各項結算工作，掌握竣工結算造價數據，并對施工作業進行綜合評定，完成結算費用審核，保證工程各環節的成本支出與實際相符，通過經驗總結，不斷完善自身管理水平，指導水晶系列和蓮花系列在廈門的開發建設。

5.6 建立成本信息化管理系統

面對日益激烈的市場競爭環境，房地產開發企業要想保持自身在市場中占據的穩定地位，就需要把傳統的成本核算模式積極摒棄，同時對新時期更為先進的成本信息化管理系統進行積極應用，基于成本信息化管理系統的積極建設，以動態化的方式全面管理建筑項目開發、運營、進度、資源、質量、成本等多方面內容，同時這一過程還應該針對嚴謹的成本控制體系進行積極設計，并對目標成本參數進行自動積累和優化，最終保障成本管理體系得以健全建立，并以此這些數據內容為基礎，為其他開發項目制定目標成本及管控項目成本等提供參考意見，使得管理層進行成本評估及分析的過程中，能夠從多方面開展，保障房地產企業管理層最關注的企業宏觀發展問題得到良好解決。通過先進成本信息化管理系統的建設，能夠對各開發項目成本核算數據及運營情況等進行全面且直觀掌控，進而有效管控項目建設全過程成本的同時，促使建筑項目成本管控能力逐步提高，最終為房地產開發企業盈利空間的拓展奠定堅實基礎。

6 結語

房地產行業在我國經濟高速發展的背景下，得到極大的發展空間，但是由于我國房地產行業發展時間尚短，各方面機制還在隨著行業的發展不斷完善，為此國家相關部門通過宏觀經濟政策，進行市場經濟調控，為企業提供公平、公正的市場環境。與此同時，房地產企業需要掌握行業發展前景，明確自身發展目標，并重視項目成本管理工作，通過成本管理使各參建企業獲得一定利潤，這樣不僅可以推動企業長久發展，還可以推動我國現代化發展進程。