央企房地產企業跟投機制探討

文/韋冠科

關鍵詞：央企房地產 跟投 機制

作者單位：中鐵置業集團有限公司人力資源部

央企房地產企業因自身管理原因和國有股權改革政策受限等原因，實行跟投企業較少，但在已實行跟投的保利等企業發展中也發揮了較好的作用。2019年11月，國務院國資委鼓勵中央企業要完善激勵約束，探索運用項目跟投等激勵方式，為央企房地產企業全面推行項目跟投打開了大門。

2014年碧桂園正式實施項目跟投，激勵約束機制效果顯著。根據公開資料顯示，碧桂園實施跟投后，項目平均開盤時間由9-11個月縮短到6.9個月，現金流回正周期由10-12個月縮短至9.1個月，企業發展速度和發展質量持續提高，排名連年占據中國房企首位。在碧桂園等房地產企業的引領下，國內一大批房地產企業也陸續加入到跟投大潮中。

央企地產企業實施跟投情況

2010年國務院國資委決定，中房、保利、華僑城、華潤等16家央企保留房地產業務，2011年，國資委又批準了5家央企保留地產業務，獲準從事房地產業務的央企由16家增加為21家。10年來伴隨著行業的發展，央企地產公司分化嚴重。2019年度中海、保利、華潤3家央企進入國內房地產企業排名前10名。央企的房地產企業各有各的成功之道，主要的共同點就是注重市場化和創新，特別是激勵約束機制創新。

作為“地產央企一哥”的保利，2017年開始推行項目跟投計劃，是央企地產企業第一家實施跟投計劃的公司。保利實施項目跟投后，企業發展步伐明顯加快，歸母利潤按照20%的復合增長率增長，2018年銷售額排名中國地產企業第五位，達到了4050億元，2019年銷售額4702億元，依然高居中國地產企業第五位。2019年11月25日，同為央企的地產企業華僑城發布公告，對跟投管理辦法進行修訂，更加堅定地推行跟投機制，也給業內留下更多期待。

跟投的主要優點

跟投實際就是項目核心團隊投資入股項目公司，實現與企業的“利益共享，風險共擔”的激勵約束機制。其主要有以下優點：

一是干部員工身份轉變。企業和項目管理團隊關系由“老板”和“伙計”的關系，變為“大老板”和“小老板”的關系，項目員工和企業關系發生了重大變化。二是干部員工作風轉變。項目管理團隊由“被管理”和“要我工作”變為“主動工作”和“我要工作”，工作自主性和主動性普遍提高。三是干部員工工作成效顯著提高。項目管理團隊對項目管控關注程度更高，支持力度更大，工作更加注重技術創新和管理創新，優質高效完成各項工作。四是形成員工主動監督的氛圍。跟投員工為維護自身股東利益，會主動對各項工作進行監督，維護企業管控依法合規。五是有利于干部員工“優勝劣汰”。項目管理人員特別是中高層領導人員如項目管控不得力要自行承擔跟投損失，長期來看有利于留住優秀員工，淘汰企業中“東郭先生”，有利于企業干部人才隊伍建設。六是減輕工資總額壓力。國資委每年要向央企下達工資總額基數，年底進行清算和考核，故央企工資總額壓力大的問題普遍存在。跟投員工的跟投收益為股權投資收益，不計入企業工資總額，能合理合規地減輕工資總額壓力。

央企地產企業跟投難點

雖然跟投有著諸多優點，但央企地產企業真正開始實施跟投的并不多。主要原因還是央企房企中除保利、華僑城等是以房地產為核心主業外，大多僅把房地產業務作為主業的一環。如中建是以建筑施工為主，中國五礦是以礦業為主，中國水利水電建筑是以水利水電建筑施工為主，一定程度上削弱了房地產業務市場化管控能力。同時，早些年國資委對央企員工參股持謹慎態度，對有關涉及央企股權事項要求按“一事一議”進行報批，也對央企房地產企業全面推行跟投機制造成一定的政策瓶頸。

國資委政策要求

2019年11月，國務院國資委黨委書記、主任郝鵬發表署名文章指出，中央企業要完善激勵約束機制，統籌運用股權激勵、分紅激勵、員工持股等激勵政策，探索運用超額利潤分享、虛擬股權、項目跟投等激勵方式，激發企業各類人員積極性創造性，促進企業效益效率和國有資本回報的不斷提升。國資委的新要求務實科學，與時俱進，對完善中央企業激勵約束機制，搞活國有企業有很強的指導意義，也為央企房地產企業全面推行項目跟投打開了大門。

跟投機制設計關鍵點

一是確定跟投方案。為保障獲取優質項目，企業要求在獲取項目上報可研報告時，要同時附上項目跟投方案，由相關決策會議研究通過后，根據可研報告執行。但要建立再決策機制，對如出現因政策、環境等其他特殊原因導致跟投困難的可根據實際研究后批準終止跟投計劃。

二是確定跟投人員。根據項目團隊對項目影響程度，設置強制跟投人員和自愿跟投人員。原則上項目管控的核心員工為強制跟投人員，其他員工為自愿跟投人員。為保證跟投對核心團隊激勵約束作用，跟投金比例設計上應要求核心員工權重達到一定比例。

三是跟投金進入方式。跟投金進入有多種方式，在所屬區域設立員工投資公司，統籌參與區域內跟投項目，也可針對每個項目公司設置專門有限合伙企業，跟投員工通過有限合伙企業入股項目公司，從而間接持有項目公司股份，分享投資經營收益，承擔投資經營風險。有限合伙企業要明確普通合伙人和有限合伙人。普通合伙人有權管理、決定合伙事務，有限合伙人為投資者，不參與合伙企業有關管理事項。有限合伙企業不能從事其他生產經營活動，其募集的全部資金僅限于跟投并持有項目公司的股權。

四是跟投比例和金額。跟投要根據項目投資額來確定，投資額指股東實際投入的資金，包括但不限于注冊資本金、土地款和其他形式的資金投入。跟投比例和金額要根據企業、項目和跟投員工的實際確定，對投資額較大的項目也可設置以固定跟投額的形式確定跟投額。

五是跟投時間和占用利息。為保證公平公正，要設定跟投金進入時間，一般來說員工投入資金應在股東每次投入后一個月內募集完成并投入項目。如員工投入資金耗費時間較長，為補償企業提前投入的資金占用損失，跟投平臺企業要支付一定資金占用利息。如項目在開發過程中出現資金短缺或虧損時，跟投員工也要按約定比例同步投入資金。

六是跟投金返還。為減輕跟投人員資金壓力，可根據實際設置跟投金返還條件。如項目公司返還股東款項，員工投入資金可同比例返還。如項目公司股東投入資金回正后，且資金風險已基本釋放后，可考慮在對已銷售房產按可研報告利潤率一定比例對跟投員工進行利潤預分配，但項目公司在整盤清算時，要按照“多退少補”的原則，對員工收益進行最終清算。

七是跟投退出。項目公司完成清算，由項目公司或第三方收購跟投平臺項目公司的股權，跟投平臺合并、分立、解散，跟投平臺依法被吊銷營業執照、責令關閉或者被撤銷等跟投退出。跟投項目清算完畢后，企業應對凈利潤等指標和跟投項目利潤分配、費用分攤等事項進行審計確認，對參與跟投人是否對跟投項目管理資源投入不均衡進行評判，杜絕跟投項目不正當利益輸出。

碧桂園自2014年開始實施跟投時，國內經濟形勢和房地產形勢紅火，跟投人水漲船高，較易獲取較大收益。2016年，碧桂園6位大區的區域總裁收入過億，幾十位項目總負責人收入過千萬，跟投機制推行順暢。當前，中國經濟受新冠肺炎疫情影響，經濟周期下行，再加上中央“房住不炒”政策，調控政策持續收緊，樓市成交低迷，回款困難，跟投項目周期加長，全面推行跟投可能會面臨困難。但跟投機制本質是一種激勵約束機制，只要結合企業實際優化制度設計，構建企業和員工同股、同權、同責、同利，同呼吸、共進退的機制，跟投就一定能助力企業迸發出新的效能。