共有產(chǎn)權(quán)住房制度的問題和對(duì)策研究

河北建材職業(yè)技術(shù)學(xué)院 耿子寓

住房是人民居住需求的直接體現(xiàn)，也是個(gè)人積累財(cái)富過程中非常重要的手段和方式。住房作為體現(xiàn)財(cái)富積累的固定資產(chǎn)，對(duì)個(gè)人財(cái)富的積累起到了不可忽視的影響，與我們的生活息息相關(guān)。

我國住房制度改革自從改革開放以來直到今天，從最初直接分配實(shí)物住房，到推動(dòng)住房商品化市場(chǎng)化發(fā)展，再到完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系并重，至今已有40年左右的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

近些年，隨著房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升，再加上我國城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展進(jìn)程中，城鎮(zhèn)住房需求也持續(xù)加大。而房?jī)r(jià)增速又遠(yuǎn)高于收入增速，使得越來越多的人面臨購房壓力大的問題。隨著我國房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，人們買房的愿望顯得愈發(fā)遙不可及。在此背景下，“共有產(chǎn)權(quán)住房”作為一項(xiàng)合理制度提供了一個(gè)很好的解決辦法和。由于共有產(chǎn)權(quán)比例有調(diào)整的空間，所以它的保障對(duì)象覆蓋了低收入和中低收入兩部分群體，更有效地發(fā)揮了住房保障的作用。可以說共有產(chǎn)權(quán)住房是制度上的一次探索，在完全市場(chǎng)化的購買商品房和完全保障的租賃保障房中間找了一個(gè)平衡點(diǎn)。

從目前實(shí)踐看，我國共有產(chǎn)權(quán)住房有兩大類：一是基于經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展起來的共有產(chǎn)權(quán)住房，以上海市為代表；二是基于自住商品房、安居房發(fā)展起來的共有產(chǎn)權(quán)住房，以北京市為代表。但各個(gè)城市的具體規(guī)定有很大差別，還沒有形成區(qū)域性的示范城市群。

一、共有產(chǎn)權(quán)住房出現(xiàn)的原因和優(yōu)勢(shì)

（一）共有產(chǎn)權(quán)住房將政府的投入顯化——“暗補(bǔ)”變?yōu)椤懊餮a(bǔ)”

在傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房中，政府行政劃撥用地。減免相關(guān)稅費(fèi)，從而降低經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格，實(shí)現(xiàn)對(duì)保障群體的財(cái)政支持。這種補(bǔ)貼方式雖然表面上看合情合理，但在實(shí)際操作過程中問題重重。在新的共有產(chǎn)權(quán)的模式下，建筑單位獲取土地的方式由政府劃撥改為政府出讓。同時(shí)，政府還把土地出讓金和稅費(fèi)轉(zhuǎn)化成政府持有的產(chǎn)權(quán)。大大緩解了之前政府直接提供土地而造成的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

（二）共有產(chǎn)權(quán)住房的出現(xiàn)是完善供應(yīng)體系的需要

共有產(chǎn)權(quán)住房是我國住房保障體制的一次重大創(chuàng)新，其創(chuàng)新之處在于能夠融合住房租賃與住房自有這二者的優(yōu)勢(shì)，充分顧及“夾心層”的難處，為這部分人購買住房提供了多一重的選擇，并且有機(jī)銜接了租賃市場(chǎng)與購買市場(chǎng)。

（三）共有產(chǎn)權(quán)住房更好地體現(xiàn)了“房住不炒”

共有產(chǎn)權(quán)住房是“房住不炒”的最佳載體。產(chǎn)權(quán)被購房者和政府分?jǐn)偅档土朔績(jī)r(jià)和投資投機(jī)需求，就能最大程度的保證房子回歸“住”的本質(zhì)，最大程度地遏制房地產(chǎn)泡沫。“房住不炒”，使得“量跌價(jià)穩(wěn)”，讓人們趨于理性。也使得“夾心層”有機(jī)會(huì)買上屬于自己的住房，能有發(fā)展和奮斗的港灣。

（四）共有產(chǎn)權(quán)住房能解決有產(chǎn)權(quán)住房的問題

共有產(chǎn)權(quán)住房在鼓勵(lì)和促進(jìn)私人資產(chǎn)累積方面有積極意義，其可以解決有產(chǎn)權(quán)住房的問題，雖然也不是完全產(chǎn)權(quán)，但可以逐步過渡到完全產(chǎn)權(quán)。有恒產(chǎn)者有恒心。國家支持、鼓勵(lì)居民擁有自己的資產(chǎn)，并保障居民自己的資產(chǎn)。

二、共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展存在的問題分析

（一）理論層面不夠明晰

1.國家層面在住房保障體系中的定位不明確

在共有產(chǎn)權(quán)住房出現(xiàn)之前，我國已經(jīng)存在了基本完整、可以囊括大多數(shù)人群的住房保障體系。共有產(chǎn)權(quán)住房提出之后，目前主要是在學(xué)界進(jìn)行理論探索和部分城市試點(diǎn)，還未被正式在國家層面以文件形式納入住房保障供應(yīng)體系之中，也沒有和其他形式的保障性住房有機(jī)地結(jié)合起來。目前國家住房保障體系中沒有共有產(chǎn)權(quán)住房的明確位置。

2.適用群體邊界較為模糊

就試點(diǎn)城市的規(guī)劃文件來看，共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)申購人群的戶籍、在本地居住或工作的時(shí)間、個(gè)人或家庭總收入、繳納醫(yī)療保險(xiǎn)的金額等等方面做了詳細(xì)而具體的要求，這就意味著共有產(chǎn)權(quán)住房的保障對(duì)象應(yīng)當(dāng)具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。這就導(dǎo)致了一種二元悖論。一方面，如果共有產(chǎn)權(quán)住房準(zhǔn)入條件過于放松，可能會(huì)將部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的人群納入進(jìn)來，削弱共有產(chǎn)權(quán)住房的保障色彩。另一方面，如果準(zhǔn)入制度規(guī)定得過于嚴(yán)格，造成潛在需求量過少的問題。

3.“共有產(chǎn)權(quán)”帶來的相關(guān)權(quán)益問題有待明確

共有產(chǎn)權(quán)住房由于產(chǎn)權(quán)共用，從而帶來了諸多問題。比如購房人在使用共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)，政府對(duì)其持有份額是否收取租金問題，共有產(chǎn)權(quán)住房能否出租，出租時(shí)政府是否分享出租收益問題，共有產(chǎn)權(quán)住房出現(xiàn)侵權(quán)責(zé)任問題時(shí)，政府是否需承擔(dān)相應(yīng)比例的責(zé)任問題，共有產(chǎn)權(quán)住房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和維修資金繳納問題等等。

（二）配套政策有待完善

1.法律法規(guī)方面缺乏支持

對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房，我國出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)還較少。缺乏立法方面的支持。法律是判定一切事物的最終依據(jù)，沒有這一層，追根究底就缺乏一層保障。

由于目前對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房還在探索階段，法律法規(guī)尚未跟上步伐，導(dǎo)致無論是政府規(guī)劃建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，還是購房者實(shí)際操作購買共有產(chǎn)權(quán)住房，都是以行政條文為主，各地的規(guī)定也存在不一致的情況。實(shí)際上就是無法可依。沒有法律大框架的支持，共有產(chǎn)權(quán)住房模式就缺乏堅(jiān)實(shí)的根基，就難以進(jìn)一步發(fā)展壯大。

2.土地供應(yīng)不足

在共有產(chǎn)權(quán)住房的探索過程中，一些試點(diǎn)城市曾經(jīng)在偏遠(yuǎn)地區(qū)集中建設(shè)小區(qū)，但銷售狀況很差。選址過于偏僻、土地規(guī)劃不科學(xué)、周邊醫(yī)療、教育、交通等配套設(shè)施不完善，所有這些問題都會(huì)大大限制共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展。在北京、上海等一線城市里，土地供求不均衡是一個(gè)難以解決的問題，在日后的城市發(fā)展中為共有產(chǎn)權(quán)住房的用地留出一席之地相當(dāng)不易。

3.產(chǎn)權(quán)份額和交易政策有待進(jìn)一步明確

諸如產(chǎn)權(quán)份額的比例范圍有待界定，購買政府部分產(chǎn)權(quán)時(shí)的價(jià)格規(guī)定過于籠統(tǒng)，是否封閉運(yùn)行，房?jī)r(jià)下跌時(shí)政府面臨回購風(fēng)險(xiǎn)等方面都需要進(jìn)一步明確。不明確到細(xì)則上，百姓購房時(shí)就無法保障自己的權(quán)益。

4.對(duì)管理機(jī)制和管理水平要求高

對(duì)商品房市場(chǎng)而言，政府也許直接管理的地方相對(duì)較少，市場(chǎng)仍有一定自由運(yùn)作的空間。但保障性住房的目的不是盈利最大化，而是保障最大化；不是效率，而是公平。這就要求政府深入地介入到保障性住房的運(yùn)作過程中去，從最開始的準(zhǔn)入機(jī)制、購買金額、房屋的建造標(biāo)準(zhǔn)和戶型面積，一直到最后的出租與轉(zhuǎn)讓要求等等，都有賴于政府機(jī)構(gòu)的管理。政府在整個(gè)住房保障體系中責(zé)任重大，起著舉足輕重的作用。

（三）共有產(chǎn)權(quán)住房認(rèn)知度接受度較低

共有產(chǎn)權(quán)住房是我國保障性住房的又一次重大革新。對(duì)于這一新事物，顯而易見，目前社會(huì)上對(duì)其還缺乏必要的宣傳。如何讓人們擺脫過去的認(rèn)知，更快更好地理解共有產(chǎn)權(quán)住房的政策，正是應(yīng)該亟需得到解決的問題。

三、完善共有產(chǎn)權(quán)住房制度的建議

（一）進(jìn)一步完善共有產(chǎn)權(quán)住房理論

1.國家層面上要明確在住房保障體系中的定位

綜合已有的法律法規(guī)和試點(diǎn)城市的實(shí)際情況，共有產(chǎn)權(quán)住房可考慮被定位為“政策性住房”。所謂“政策性住房”意味著一種有政府政策幫扶的住房，政府的幫扶、引導(dǎo)、救助等等與共有產(chǎn)權(quán)住房的保障性質(zhì)完美契合。建議在國家住房保障和供應(yīng)體系中明確，我國的住房供應(yīng)方式是租購并舉，具體由公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房、市場(chǎng)租賃住房和商品住房組成。

2.明確適用群體邊界

確定準(zhǔn)入機(jī)制，首先要有宏觀意識(shí)，必須對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)以及人口相關(guān)的一系列國情有一個(gè)整體認(rèn)知。才不至于出現(xiàn)重大偏差。另外，應(yīng)當(dāng)充分利用各個(gè)方面的具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，基于數(shù)據(jù)分析的結(jié)果做出推斷。除此之外，還需要進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。準(zhǔn)入機(jī)制上面規(guī)定的數(shù)字看似簡(jiǎn)單，實(shí)則關(guān)系到國計(jì)民生。

3.明確“共有產(chǎn)權(quán)”帶來的相關(guān)權(quán)益問題

相關(guān)權(quán)益問題涉及明確政府持有產(chǎn)權(quán)份額的租金管理制度，明確出租共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)的各方收益，明確出現(xiàn)侵權(quán)責(zé)任時(shí)政府是否需承擔(dān)相應(yīng)比例的責(zé)任，明確政府是否需要按比例繳納物業(yè)管理產(chǎn)生的費(fèi)用等等。

（二）加快完善相關(guān)配套政策設(shè)計(jì)

1.構(gòu)建完整的法律支撐體系

從目前共有產(chǎn)權(quán)住房的影響力來看，制訂出一套完善的、規(guī)范的法律體系會(huì)大大推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展。應(yīng)該通過法律在制度上面明晰參與各方的權(quán)利和義務(wù)。譬如政府負(fù)責(zé)監(jiān)管和運(yùn)營，房地產(chǎn)開發(fā)者負(fù)責(zé)提供住房的開發(fā)建設(shè)，申購人群自身購買的產(chǎn)權(quán)比例和轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售方面的金額要求等等。只有法律方面確定了這些細(xì)節(jié)，才能使得整體框架清晰公開，使得政府能為更多的人們所信任。

2.加大建設(shè)用地方面的規(guī)劃和投入

政府應(yīng)提前規(guī)劃好下一年的土地供應(yīng)情況，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房用地要實(shí)現(xiàn)預(yù)留出來，并結(jié)合具體城市的實(shí)際情況，參考周邊布局，確定最佳的劃分區(qū)域，力圖做到科學(xué)規(guī)劃住房土地。

3.在制度設(shè)計(jì)上明確產(chǎn)權(quán)和交易規(guī)定

比如合理明確產(chǎn)權(quán)份額比例，明確購買剩余產(chǎn)權(quán)時(shí)的價(jià)格核算標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)是否封閉運(yùn)行由各城市自行決定等等。

4.加強(qiáng)政府自身的監(jiān)管力度

在共有產(chǎn)權(quán)住房上，政府扮演了雙重身份，一是有關(guān)規(guī)章制度的制定者，二是與申購人群共有房屋產(chǎn)權(quán)的共有者。雙重身份疊加，非常容易吸引個(gè)中人借此為自己謀利。因此，應(yīng)依靠各種手段強(qiáng)化政府對(duì)自身的監(jiān)管力度。在各處可能出現(xiàn)紕漏的地方確立明晰的制度。另外，還應(yīng)該規(guī)定，一旦違反了有關(guān)法律法規(guī)，會(huì)有什么樣的懲罰措施。提高違反規(guī)則的成本，能使妄圖謀利的人知難而退。

（三）加大試點(diǎn)和宣傳力度

1.加快試點(diǎn)，及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)問題經(jīng)驗(yàn)

目前我國試點(diǎn)城市不足十個(gè)，試點(diǎn)規(guī)模不大。建議增加試點(diǎn)城市的數(shù)量，盡量納入不同發(fā)展水平的城市，增加試點(diǎn)的樣本分布。同時(shí)推動(dòng)已經(jīng)開展試點(diǎn)的城市的試點(diǎn)進(jìn)程，及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)問題的經(jīng)驗(yàn)，以便大規(guī)模推廣使用。

2.加大宣傳力度

從政府的角度而言，需要與學(xué)術(shù)界共同加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房政策與制度的研究和探討。這一部分人明白了，再往下給老百姓推廣才不會(huì)走樣。學(xué)術(shù)界也應(yīng)當(dāng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房提起重視。輿論方面，對(duì)購房者預(yù)期的引導(dǎo)也是刻不容緩。

綜上所述，國家在共有產(chǎn)權(quán)住房的實(shí)踐方面仍有大量可發(fā)揮可補(bǔ)足的空間，共有產(chǎn)權(quán)住房在我國現(xiàn)有的住房保障體系中有無限的發(fā)展?jié)摿Α?/p>