淺析我國房地產上市公司的償債能力

(安徽新華學院 安徽 合肥 230088)

一、引言

自我國實施商品房市場經濟制度以后，改變了以前計劃經濟時代的福利分房制度，尤其是在國家推行改革開放的大背景下，城鎮化進程不斷加快，大量農村人口涌入城市，并在城市工作、生活、學習，使得對城市住房的需求不斷增加。在這種環境下，我國房地產企業因房地產行業擁有巨大的購房市場及較大的盈利空間，先后如雨后春筍般注冊成立房地產公司，紛紛進入房地產行業，促使城市房地產行業獲得了快速發展。近年來，國家對城鎮化建設的大力支持，使得城鎮化規模持續擴大，房地產市場規模實現了持續擴大。但同時因房地產行業的過度繁榮發展，使得大量社會資本涌入房地產行業，嚴重限制了制造業等產業發展所需要的社會資本的流入，給我國制造業等產業的發展帶來了較大的危害，尤其是城市房地產價格的過快增長，給社會經濟發展、社會穩定、城市居民生活帶來非常不利的影響。為了有效管控房地產過熱發展，國家采取了很多調控政策，對房地產行業進行調控，以便推動房地產行業的健康發展。在國家調控政策的影響下，房地產企業以前實行的高負債、高周轉的經營模式面臨著較大的問題，使得房地產企業承擔著較大的負債壓力，影響其償債能力，極易產生償債風險。因此，淺析我國房地產上市公司的償債能力具有重要的現實意義。

二、房地產上市公司的償債能力

分析房地產上市公司的償債能力，通過可以從流動比率、速動比率、資產負債率等三個指標對房地產上市公司的償債能力進行分析。

(一)房地產上市公司的流動比率

通過對我國房地產上市公司2015-2019年的流動比率進行分析，可以知道我國房地產上市公司2015-2019年的流動比率分別為2.00、2.02、2.18、2.04、1.94，由此可知，我國房地產上市公司的流動比率從2015-2017年有所上升，但從2017-2019年有所下降，從2017年的2.18下降到2019年的1.94，表明我國房地產上市公司的流動比率有所下降，說明我國房地產上市公司的短期償債能力有所下降，能夠在一定程度上說明我國房地產上市公司的短期償債能力不是很強，存在著償債能力風險。

(二)房地產上市公司的速動比率

通過對我國房地產上市公司2015-2019年的速動比率進行分析，可以知道我國房地產上市公司2015-2019年的速動比率分別為0.606、0.670、0.869、0.854、0.849，由此可知，我國房地產上市公司的速動比率從2015-2017年有所上升，但從2017-2019年有所下降，從2017年的0.869下降到2019年的0.849，表明我國房地產上市公司的速動比率有所下降，說明我國房地產上市公司的短期償債能力有所下降，表明我國房地產上市公司的短期償債能力有待進一步增強。

(三)房地產上市公司的資產負債率

通過對我國房地產上市公司2015-2019年的資產負債率進行分析，可以知道我國房地產上市公司2015-2019年的資產負債率分別為65.88%、66.62%、65.77%、62.46%、54.65%，由此可知，我國房地產上市公司的資產負債率從2015-2016年有所上升，但從2016-2019年有所下降，從2016年的66.62%下降到2019年的54.65%，表明我國房地產上市公司的資產負債率從2016年的最大值66.62%下降到2019年的54.65%，說明我國房地產上市公司的資產負債水平有所降低，能夠在一定程度上說明我國房地產上市公司的資產負債能力有所增強。但對于很多上市的房地產公司，很多房地產公司的資產負債水平依然很高，仍然面臨著較大的資產負債壓力，償債風險較大。

三、我國房地產上市公司存在償債能力風險的原因

(一)高周轉的經營模式

在過去很長一段時間，我國很多房地產上市公司實施的高周轉的經營模式，想通過高周轉的經營模式來加快資金周轉，以便能夠在短期內獲得較大的利潤，但這種高周轉的經營模式需要制定較為銜接的資金融資計劃，需要較強的工程項目資金管理能力，只要借助這種方式才能夠保障房地產項目的有效運營。

(二)融資渠道較為單一

房地產行業發展環境促使我國房地產上市公司對銀行資金融資這種融資渠道的依賴性較大，并且通常也是房地產上市公司首先選擇的融資渠道，使得我國房地產上市公司的資金融資渠道顯得較為單一，在一定情況下對銀行資金的依賴性較大，容易造成房地產上市公司面臨著較大的資金風險，在遇到突發情況時，容易造成房地產上市公司的資金鏈出現斷裂，從而極易產生較大的償債能力風險。

(三)受政府宏觀政策調控影響較大

我國政府針對房地產行業過熱發展的問題，采取了一系列的宏觀調控政策，合理管控房地產行業的發展。一系列的宏觀調控政策，使得房地產行業的發展受到了巨大影響，在一定程度上平穩了房地產價格，降低了房地產開發進度，但也造成房地產上市公司面臨著房地產交易難度增加、資金周轉緩慢等問題，進而影響了房地產上市公司的償債能力。

四、提升我國房地產上市公司存在償債能力的對策

(一)合理調整經營模式

針對我國房地產上市公司實行的高周轉的經營模式的問題，應當合理調整經營模式。一方面，房地產上市公司應當改變以前較快的經營模式，根據公司資金情況，合理降低房地產開發進度，便于房地產上市公司合理安排資金，保障房地產行業的持續健康發展，提升其整體償債能力。另一方面，房地產上市公司應當推行多元化的業務發展模式，向房地產業務以外的其它方向拓展業務，以便實現業務多元化發展及多元化的收入。

(二)拓寬融資渠道

針對我國房地產上市公司存在的融資渠道較為單一的問題，應當拓寬融資渠道。一方面，房地產上市公司應當制定合理的融資計劃，根據公司業務發展情況，提前制定相應的融資計劃，合理確定各種融資渠道的融資資金比例，便于實現多渠道融資的目標。另一方面，房地產上市公司應當繼續加強與銀行等方面的合作，增強銀行融資能力，但也逐漸向發行債券、股票融資、風險投資等方面拓展資金融資渠道。

(三)增強政府調控政策的適應能力

針對我國房地產上市公司受政府宏觀政策調控影響較大的問題，應當增強政府調控政策的適應能力。一方面，房地產上市公司應當清醒認識到政府對房地產行業調控的長期性，提前做好政府政策調控的準備，加快資金回籠，從而提升償債能力。另一方面，房地產上市公司對房地產行業的發展規律進行調查研究，提前預防政府對房地產行業進行調控可能采取的調控措施，以便提前采取應對措施，管控償債能力風險。

五、結論

房地產行業的發展受內外部環境的影響較大，面臨著融資渠道單一、經營模式需要調整等問題，因而容易產生償債能力風險，因此，需要房地產上市公司提前采取相應的措施，管控償債能力風險。