保險資金投資不動產的研究

(北京大學深圳研究生院 廣東 深圳 518000)

一、保險資金投資概述

(一)保險資金來源

1.權益資本。所謂權益資本，即是保險公司的自有資金，包括公積金、資本金、保證金、和未分配利潤等。公積金包括資本公積金和盈余公積金，資本公積金用于彌補公司虧損，擴大公司業務經營規模或者轉增為公司資本金，盈余公積金包括法定盈余公積金、法定公益金和任意盈余公積金。資本金包括股東認繳的股金、政府撥款的金額以及個人擁有的實際資本，是保險公司經營能力和償付能力的標志之一。

2.責任準備金。責任準備金指保險公司以保險合同為依據，為滿足被保險人在未來時間提出給付要求而提取的資金。因為責任準備金的提取和支付之間會存在一個時間差，存量也會有一定的穩定性和長期性，因此是保險公司投資資金的主要構成。

3.其他資金。其他資金指除了權益資本和責任準備金之外的保險公司其他可運用的資金，通常指保留盈余和結算中形成的短期負債。

(二)保險資金的特點

1.負債性。由于保險責任的履行具有隨機性，保險公司要根據相關的法律制度和行業標準，從保費收入中設立各種責任準備金，以承擔各種保險業務的未到期責任，保險資金中除了資本金、公積金、公益金和未分配利潤等權益資產外，其他資金都是屬于公司負債，需要在將來的某個時刻予以返還，不能作為經營利潤，只能由保險公司進行管理，以承擔未來的賠償與給付義務，因此，保險資金具有負債性。

2.長期性。保險業務的保障期一般都很長，大部分會持續幾十年甚至為被保險人的一生，而且保險業務的經營是一個連續的過程，在任何時刻，保險資金總有一部分是沉淀的，并且隨著業務的擴張資金總額會呈上升趨勢，由此形成保險資金的“時間差”和“數量差”，這兩個差距在時間上將短期資金變成長期資金，形態上將波動資金化為穩定資金，因此給保險公司帶來大量穩定的、可用于長期投資的資金。

3.穩定性。保險的需求是比較穩定的，所以保險費用的繳納會有一定的規律性，保險公司每年收取的續保資金總體上是可以預測的。由于保費的收取與賠付都具有一定的規律性，可預測性較強，因此說明保險資金具有穩定性。

4.公共性。保險資金主要來源于社會大眾繳納的保險費，而且它的運用范圍也涉及國民經濟的很多領域，因此說保險資金具有很高的公共性。

二、保險資金的投向

(一)保險資產投向的相關法律法規

根據全國人民代表大會制定并在2009年10月1日正式生效的新《保險法》第106條規定:“保險公司的資金運用限于下列形式:(一)投資銀行存款；(二)購買債券、股票、證券投資基金等有價證券；(三)投資不動產；(四)國務院規定的其他資金運用形式。”該明確規定保險資金可以投資不動產。

2010年2月1日，原保監會審議通過《保險資金運用管理暫行辦法》，2010年7月30日予以頒布，于2010年8月31口起正式實施運行。2010年9月5日，原保監會頒布了《保險資金投資股權暫行辦法》，也是同一天，《保險資金投資不動產暫行辦法》也正式頒布實施，該兩份暫行辦法，可被視為《保險資金運用管理暫行辦法》相關規定的配套實施細則。

針對保險公司把資產投向不動產的限制，2010年9月頒布的《保險資金投資不動產暫行辦法》(保監發﹝2010﹞80號)中規定，保險公司投資不動產(不含自用性不動產)及不動產相關金融產品的賬面余額，合計不高于本公司上季度末總資產的10%，其中投資不動產相關金融產品的上限為3%。到2012年《保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》(保監發﹝2012﹞59號)發布時，這一比例被調整為20%。再到2014年《中國保監會關于加強和改進保險資金運用比例監管的通知》(保監發﹝2014﹞13號)發布時，保險公司投資不動產類資產(不含自用性不動產)的賬面余額，合計不高于本公司上季度末總資產的30%。

(二)保險資產投向的相關投資特點

由于受保險資產的特殊性限制，保險資產的運用一般遵循三大原則，以安全性為前提，流動性為基礎，盈利性為目的。根據銀保監會2019年6月25日公布的《保險業經營情況表》，保險資金主要投資渠道為銀行存款(25558億元)，購買債券(58012億元)、股票及證券投資基金(21209億元)。其中對債券類的投資比例最大，因為債券具有固定的投資收益，且利率高于銀行利率，投資風險介于銀行存款與股票、基金投資之間，適合保險公司風險承受能力較低的投資需求；接下來是投資銀行存款，其中包括收益稍高、利率較靈活的協議存款，其利率一般比同期銀行定期存款利率高；還有一部分資金用于投資股票和證券投資基金，相較前面兩種投向，二者風險和收益都較大；此外保險公司還要保留一部分現金用于賠付。新《保險法》允許保險資金投資不動產市場，不僅拓寬了保險資金的投資渠道，使保險資金的投資方式多樣化，同時，由于不動產投資具有投資周期長，投資收益穩定的特點，更有利于實現保險公司資產負債相匹配的目標。而且，保險資金規模巨大，及時國家對投資規模做了一定的限制，對于資金需求量大的不動產業來說，也是一個重大的利好消息。

三、保險資金的不動產投資的必要性分析

第一，保險資金的配置壓力要求保險資金投資不動產市場，實現投資渠道多元化。借鑒發達國家保險資金投資經驗，不動產投資是保險資金投資的重要組成部分。從發達國家保險資金投資構成情況來看，發達國家或地區保險公司投資組合中大都包括了不動產投資，直接投資不動產的比例在1%-5%，間接投資不動產的比例在1%-20%不等。保險資金投資不動產市場可以擴大保險資金投資渠道，降低保險資金投資風險，提高保險資金投資收益率。與國外相比，我國保險資金投資渠道比較單一，以投資銀行存款和購買債券為主。以2019年1-6月的數據為例，銀行存款和債券的投資總和接近80%。這種投資構成造成保險資金投資收益過度依賴利率的變化，易受通貨膨脹的影響，易產生投資風險，不利于實現保險資金的保值增值。保險資金投資不動產市場，不論是通過購置自用辦公地產投資不動產市場，還是通過投資金融工具投資不動產市場，都可以增加原有資產組合的投資種類，起到分散投資風險的作用。

第二，保險公司資產負債不匹配要求保險資金投資不動產市場。我國壽險資金的平均負債期限在20年以上，而保險公司的投資產品中只有銀行存款和部分債券類產品能達到此類標準，但此類產品投資收益率低，抵抗通貨膨脹能力弱，很難實現保險公司資產負債相匹配的要求。不動產投資作為一項長期性投資、穩定性投資和高收益性投資，正好符合保險公司投資需求，保險資金投資不動產市場能夠緩解保險公司資產久期過短的難題。而投資不動產市場所獲得的高額利潤更有利于實現保險公司資產負債相匹配的要求，實現保險公司的穩健運營。

四、保險資金投資不動產所面臨的挑戰

(一)保險投資機構不成熟

中國保險行業發展起步較晚，較多保險公司發展還不到十年時間，對于保險投資方面的經驗積累不夠，保險機構的建設還不成熟，這樣最終造成保險公司投資效率地下，資金運用形式處于比較混亂的狀態中。這就更增加了未來的不確定性，由于投資不動產規模大，一旦失利，會給保險公司造成嚴重的損失。所以在保險公司進行不動產投資時，需要先進的投資理念和專業的投資技術。

總體來說，現階段我國保險公司的投資機構建設還不是很成熟，保險資金投資不動產能選擇的產品也比較少。

(二)不動產投資監管不完善

隨著保險業的快速發展，對保險公司償付能力的要求是一個非常嚴峻的要求。目前，我國保險資金投資不動產的監管還處于發展的初級階段，其監管政策不夠完善。這種法律法規體系的不完善，以及監管隊伍的力量薄弱都會降低監管信息的透明度，根本無法達到動態監管的要求，最終都將對我國保險資金投資不動產的分業監管格局帶來很大的沖擊。

我國目前對保險資金投資不動產的門檻過高，一定程度上限制了保險投資發展。我國的保險資金的投資渠道正在逐步拓寬，但依然存在很大的限制，尤其是在我國的嚴格的保險監管之下，不少保險機構難以跨過投資渠道的門檻。而隨著我國保險市場的發展，保險資金的投資回報已經成為保險公司彌補虧損、保障經濟效益的重要手段，因此適當地拓寬投資渠道并同時降低保險投資的門檻是必要的。

(三)不動產投資決策機制薄弱

許多保險公司管理體制落后，在投資決策上只有一個投資決策委員會，而投資決策委員會只是各個不相關的投資部門的人員組成，這樣以來科學決策、內部約束機制方面比較薄弱；在投資理念上，我國保險資金投資還沒有完全建立起以價值投資、理性投資等為核心的投資理念；在投資技術上，對資產負債的匹配管理、投資戰略配置以及投資組合選擇上經驗甚微；在對宏觀經濟的判斷上，由于專業人才的有限，對市場形勢不能做出及時準確的判斷；在投資風險的管控上，由于對識別、計量、對沖等技術手段的掌握不足，不能很好地完成整個投資組合的風險管控。

(四)房地產周期性對監管水平的挑戰

由于我國不動產市場，尤其是房地產市場經常處于周期性波動中，而保險資金的運用非常重視投資風險的管控，由于房地產周期性的波動能嚴重影響到保險資金的穩健投資，因此保險公司必須將保險資金不動產投資的風險防范放在首要位置。在如此的宏觀經環境下，要求保險監管機構能夠準確、及時把握宏觀經濟周期，尤其是對不動產市場的影響程度判斷水平要高，還得對房地產政策周期性波動造成保險資金投資不動產的風險管控進行細致、認真的研究。這需要綜合考察保險業、金融系統、房地產業、土地系統乃至宏觀經濟運行等多領域的發展趨勢，也要研究房地產政策波動現象背后的多重利益主體博弈行為。

五、對保險資金投向不動產的建議

(一)建立高效的投資管理和風險風控體制

保險公司參與不動產投資，首先要建立高效的投資管理和風險防控體制。這對于我國越來越龐大的保險資金的投資管理來說，有利于發揮其規模效應和進行更加專業高效化的投資，并有效控制不動產投資風險。

不動產投資的相對高風險使得保險公司必須建立良好的不動產投資風險管理體系。如果保險公司通過資產管理公司進行不動產投資，應該建立完整的不動產風險的識別、計量、管理、控制和反饋體系，同時將不動產投資風險管理體系與保險公司已有風險管理體系并行，注意不同風險之間的有效隔離，使得不動產投資風險處于良好控制之下。如果保險公司通過己有投資部門進行不動產投資，這就需要考慮投資不動產后整體風險水平以及風險結構的變化，在嚴格設計不動產投資風險管理方案的同時，要對整體的風險管理體系做出適當的調整，從而有效的隔離不動產投資風險，并良好的控制保險資金投資的整體風險。

(二)加強資產負債匹配管理

資產負債管理是指對金融機構的資產和負債在數量、類型、期限和風險上進行選擇和控制，從而達到總量和結構上的均衡匹配，謀求經濟活動的收益最大化和風險最小化。進行資產負債的有效管理對保險公司的經營發展而言也至關重要。因此，保險公司應該樹立資產管理負債管理統籌管理的理念，一方面要根據負債的結構、期限、流動性等特點來管理資產的投資運用；另一方面要根據資產管理的要求合理開發新險種，安排負債結構。從而使保險公司不同風險的資產和負債進行合理的匹配，在保證保險公司穩健經營的基礎上，追求保險資金運用的合理收益。

(三)組建專業化的投資人才團隊

組建專業化的投資人才團隊，投資本身就是一個技術性較強，對人才要求較高的復雜過程，所以這就要求進行不動產投資的專業化團隊，既要具備不動產方面的知識，例如房地產的造價與估值，機器設備的這就與估值等，這些無疑都需要眾多有關不動產方面的人才;另一方面還要大量吸收金融、財務等專業的投資人才，利用科學的經濟理論和扎實的實證分析，在注重不動產收益的同時，也時刻提高風險防范意識，加強風險管理水平，這樣才能盡可能的減少風險，避免出現無可挽回的損失。因此，吸收和培養專業化的不動產投資人才，組建專業化的不動產投資團隊是我國保險公司所面臨的緊要任務。

(四)監管部門應該加強有效監管

首先，建立信息化監管體系，不斷創新監管手段。加快探索將信息化成果應用到保險監管的體系建設中，推進保險監管的信息化進程，引進國外合適的保險風險評估方法和相應的科學化指標體系等信息化監管的重要監管技術，建立和完善保險信息網絡和監管信息系統。

其次，加快建設保險資金不動產投資的信息披露。保險公司的信息披露對于有效監管保險投資活動至關重要，監管部門應該要求保險公司定期披露資產投資組合情況，特別是披露一些能反映償債能力及投資風險收益的核心指標，監管部門可以定期和不定期的對其進行檢查，以便可以及時識別保險資金不動產投資的風險，保護投資者利益。

最后，重點監督保險公司的流動性、收益性和承保能力等關鍵指標。監督保險公司資金運用一些核心指標，例如流動性、收益性和承保能力等，可以使保險公司將精力放在與保險投資風險息息相關的指標上，既提高監管的效率又更少的干預保險企業的經營活動。

隨著保險資金不動產投資的快速發展，保險資金投資所面臨的風險呈現多樣化、復雜化的趨勢。保險監管機構應該積極的引進國外先進經驗，建立動態化的監管體系，及時根據不動產投資風險的變化調整風險監管策略，從而有效的對保險資金不動產投資風險進行監管。