地產項目第三方“飛檢”評估中施工單位的應注意分析

(陜西有色建設有限公司 陜西 西安 710000)

隨著房地產市場的不斷規范及住戶對產品品質的要求提升，國內萬科、中海、金地等知名地產公司紛紛引入第三方評估公司對項目的建設過程進行“飛檢”評估。第三方評估公司作為獨立與建設單位、施工單位、監理單位、政府監督機構的專業評估機構，他們依據建設單位委托，根據規范要求及前期各方約定的評估標準，定期對項目進行各緯度各經度的全面評估。通過評估，規范各項目在的建設過程中的各種生產行為，從而降低項目質量風險、安全風險，減少入住時小業主投訴，提升客戶滿意度、提升項目整體品質水平。

地產公司在投標文件和合同中明確要求第三方評估成績，并約定獎罰條款。作為項目參建主要責任主體的施工單位，我們應該注意以下幾個方面，積極面對第三方“飛檢”評估，滿足客戶需求，提高核心競爭力。

一、質量實測

(一)尺寸偏差。結構施工階段尺寸偏差是對混凝土結構工程和砌體工程進行現場抽測。檢查內容包含：截面尺寸、平整度、垂直度、頂板水平度、外門窗洞口尺寸、樓板厚度等項目。混凝土構件的垂直度、平整度及幾何尺寸，要求在施工過程中加強對木工施工的交底及檢查，在混凝土澆筑前通過二次校核控制。

(二)觀感質量。觀感質量主要針對抹灰工程、樓地面工程、入戶門工程、涂料工程、墻面飾面磚、地面飾面磚、外窗工程、水暖電安裝工程進行現場測量查看。第三方評估人員現場檢查工程觀感質量，主要存在扣分點有：結構外露鋼筋，抹灰面空鼓、開裂，樓板、屋面有漏水滲水痕跡，陰陽角不順直，砌體磚縫不飽滿、剪力墻存在氣泡、爛根、麻面現象、飾面磚存在空鼓現象，同一墻面開關面板安裝高度偏差過大等所有影響后期交付的觀感問題。

二、防滲漏

各項目在使用過程中，出現的滲漏現象，嚴重影響客戶的使用和滿意度。防滲漏作為檢查重點內容，嚴格執行“零容忍”制度。防滲漏檢查涉及范圍廣(包括地下室、廚衛、外墻、屋面等)，構造節點多(包括后澆帶、施工縫、螺桿眼、管道吊洞口封堵等)，工序多(混凝土結構、防水、砌體、外墻等)。

(一)地下室。1.后澆帶、施工縫中止水鋼板的焊接和預埋是地下室滲漏的主要原因之一。因此在鋼板止水帶施工時應重點檢查焊接質量，如有焊穿現象應及時進行補焊。后澆帶和施工縫保留時間較長，應采用模板進行封閉處理，防止雜物落入，減輕日后清理工作。滿足澆筑條件時，應將原混凝土面進行鑿毛，清理干凈，濕潤后進行混凝土澆筑。2.地下室卷材、涂料施工。地下室防水的施工面積大，工序搭接緊張，且為室外作業，容易受天氣影響。基層修補應在混凝土成型或拆模后及時進行，將基層表面進行打磨，采用水泥砂漿修補，特別是陰陽角位置需做成圓弧。

(二)屋面防水。屋面滲水漏水直接影響小業主的正常使用,也是各建筑物質量通病。屋面主要依靠構造進行防水，而出屋面構造物較多，故在屋面構造物施工時，按照有水房間設計要求增加300～500mm防水返坎。在施工防水返坎、女兒墻等有可能接觸到水的混凝土結構時，全部使用止水螺桿，嚴禁使用PVC套管。

屋面進行防水工程施工前先進行結構蓄水試驗，結構蓄水通過再進行防水工程施工。防水工程施工時，先處理陰陽角，出屋面管道、煙道，伸縮縫等細部節點，再進行大面積施工。施工完成后及時進行再次蓄水試驗，檢驗合格后進行下道工序施工，對防水卷材、防水涂料等防水材料進行保護。

(三)廚衛防水。廚房衛生間防水檢查中，最容易出現問題的為穿樓板管道吊洞、樓面和墻面涂抹防水層分層、裂紋和脫皮等問題。穿樓面管道吊洞口封堵時，嚴禁采用鐵絲吊模，管道支撐均應采用頂撐。由于水泥砂漿收縮性較大，管道封堵時采用微膨脹細實混凝土。廚衛防水施工完成后一直表露在外面，防水厚度屬于必測項目。防水涂料豎向墻面施工時涂料防水易流墜，防水需多遍刮涂，以保證墻板位置防水層厚度。防水施工完成后應進行蓄水試驗檢查，防水施工應盡量拖后，避免出現成品破壞。

三、安全文明

(一)安全生產。《建筑施工安全檢查標準》(JGJ59-2011)為依據編制安全文明檢查表。評估內容主要包含：施工方案、安全教育、安全交底、施工現場臨時用電、塔吊、施工電梯、臨邊洞口防護、腳手架及卸料平臺、防火、吊籃、安全防護用品、中小型機械設備防護等。

(二)文明施工。文明施工根據各地市的具體要求結合項目特點，現場進行評估。評估內容主要包含：工地大門、施工通道、治污減霾、場地圍檔、道路硬化、標示標牌、材料堆放、場容場貌等。在評估過程中，隨地大小便、材料堆放凌亂、黃土覆蓋不到為等不文明行為時常發生。

四、材料管理

材料品質是質量合格的底限。材料檢查分工程材料質量檢查、材料管理資料、材料檢測三部分進行評估。主要檢查：進場材料品牌與合同約定是否一致，現場施工使用的材料規格、型號等性能是否符合設計要求，現場是否存在使用國家明令禁止或淘汰使用的材料，進場材料未經驗收或經驗收、檢驗不合格擅自使用于在建工程中，進場材料無相應出場合格證明、檢驗報告、復檢報告或備案證明。材料管理只要做到現場細心，管理人員責任心到位得分較容易。

五、資料管理

資料管理分施工單位資料管理、監理單位資料管理、建設單位項目部資料管理三個單位的資料內容進行檢查。主要檢查：施工組織設計、施工方案的審批，施工技術、安全交底是否到位，施工進度計劃滯后的糾偏方案，現場樣板驗收記錄，監理甲方提出問題整改落實。

資料管理檢查點較多，再多次檢查中，各單位均因各種小紕漏造成扣分。

六、結語

第三方評估經過近十幾年的發展，有效的推動了項目的品質提升，提高了項目的質量和安全狀態，滿足了客戶的需求，已被市場所廣泛認可。提高第三方評估“飛檢”成績的核心在于提高工程施工質量和現場安全文明狀況，提升項目品質。無論是施工單位還是監理、建設單位應將質量和安全管理常態化，加強自身質量安全管理意識，提升企業項目管理水平。我們作為項目的施工單位應在施工過程中高度重視第三方評估事宜，積極應對市場需求滿足顧客要求。