地產(chǎn)項(xiàng)目第三方“飛檢”評估中施工單位的應(yīng)注意分析

(陜西有色建設(shè)有限公司 陜西 西安 710000)

隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范及住戶對產(chǎn)品品質(zhì)的要求提升，國內(nèi)萬科、中海、金地等知名地產(chǎn)公司紛紛引入第三方評估公司對項(xiàng)目的建設(shè)過程進(jìn)行“飛檢”評估。第三方評估公司作為獨(dú)立與建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、政府監(jiān)督機(jī)構(gòu)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，他們依據(jù)建設(shè)單位委托，根據(jù)規(guī)范要求及前期各方約定的評估標(biāo)準(zhǔn)，定期對項(xiàng)目進(jìn)行各緯度各經(jīng)度的全面評估。通過評估，規(guī)范各項(xiàng)目在的建設(shè)過程中的各種生產(chǎn)行為，從而降低項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)，減少入住時小業(yè)主投訴，提升客戶滿意度、提升項(xiàng)目整體品質(zhì)水平。

地產(chǎn)公司在投標(biāo)文件和合同中明確要求第三方評估成績，并約定獎罰條款。作為項(xiàng)目參建主要責(zé)任主體的施工單位，我們應(yīng)該注意以下幾個方面，積極面對第三方“飛檢”評估，滿足客戶需求，提高核心競爭力。

一、質(zhì)量實(shí)測

(一)尺寸偏差。結(jié)構(gòu)施工階段尺寸偏差是對混凝土結(jié)構(gòu)工程和砌體工程進(jìn)行現(xiàn)場抽測。檢查內(nèi)容包含：截面尺寸、平整度、垂直度、頂板水平度、外門窗洞口尺寸、樓板厚度等項(xiàng)目。混凝土構(gòu)件的垂直度、平整度及幾何尺寸，要求在施工過程中加強(qiáng)對木工施工的交底及檢查，在混凝土澆筑前通過二次校核控制。

(二)觀感質(zhì)量。觀感質(zhì)量主要針對抹灰工程、樓地面工程、入戶門工程、涂料工程、墻面飾面磚、地面飾面磚、外窗工程、水暖電安裝工程進(jìn)行現(xiàn)場測量查看。第三方評估人員現(xiàn)場檢查工程觀感質(zhì)量，主要存在扣分點(diǎn)有：結(jié)構(gòu)外露鋼筋，抹灰面空鼓、開裂，樓板、屋面有漏水滲水痕跡，陰陽角不順直，砌體磚縫不飽滿、剪力墻存在氣泡、爛根、麻面現(xiàn)象、飾面磚存在空鼓現(xiàn)象，同一墻面開關(guān)面板安裝高度偏差過大等所有影響后期交付的觀感問題。

二、防滲漏

各項(xiàng)目在使用過程中，出現(xiàn)的滲漏現(xiàn)象，嚴(yán)重影響客戶的使用和滿意度。防滲漏作為檢查重點(diǎn)內(nèi)容，嚴(yán)格執(zhí)行“零容忍”制度。防滲漏檢查涉及范圍廣(包括地下室、廚衛(wèi)、外墻、屋面等)，構(gòu)造節(jié)點(diǎn)多(包括后澆帶、施工縫、螺桿眼、管道吊洞口封堵等)，工序多(混凝土結(jié)構(gòu)、防水、砌體、外墻等)。

(一)地下室。1.后澆帶、施工縫中止水鋼板的焊接和預(yù)埋是地下室滲漏的主要原因之一。因此在鋼板止水帶施工時應(yīng)重點(diǎn)檢查焊接質(zhì)量，如有焊穿現(xiàn)象應(yīng)及時進(jìn)行補(bǔ)焊。后澆帶和施工縫保留時間較長，應(yīng)采用模板進(jìn)行封閉處理，防止雜物落入，減輕日后清理工作。滿足澆筑條件時，應(yīng)將原混凝土面進(jìn)行鑿毛，清理干凈，濕潤后進(jìn)行混凝土澆筑。2.地下室卷材、涂料施工。地下室防水的施工面積大，工序搭接緊張，且為室外作業(yè)，容易受天氣影響。基層修補(bǔ)應(yīng)在混凝土成型或拆模后及時進(jìn)行，將基層表面進(jìn)行打磨，采用水泥砂漿修補(bǔ)，特別是陰陽角位置需做成圓弧。

(二)屋面防水。屋面滲水漏水直接影響小業(yè)主的正常使用,也是各建筑物質(zhì)量通病。屋面主要依靠構(gòu)造進(jìn)行防水，而出屋面構(gòu)造物較多，故在屋面構(gòu)造物施工時，按照有水房間設(shè)計(jì)要求增加300～500mm防水返坎。在施工防水返坎、女兒墻等有可能接觸到水的混凝土結(jié)構(gòu)時，全部使用止水螺桿，嚴(yán)禁使用PVC套管。

屋面進(jìn)行防水工程施工前先進(jìn)行結(jié)構(gòu)蓄水試驗(yàn)，結(jié)構(gòu)蓄水通過再進(jìn)行防水工程施工。防水工程施工時，先處理陰陽角，出屋面管道、煙道，伸縮縫等細(xì)部節(jié)點(diǎn)，再進(jìn)行大面積施工。施工完成后及時進(jìn)行再次蓄水試驗(yàn)，檢驗(yàn)合格后進(jìn)行下道工序施工，對防水卷材、防水涂料等防水材料進(jìn)行保護(hù)。

(三)廚衛(wèi)防水。廚房衛(wèi)生間防水檢查中，最容易出現(xiàn)問題的為穿樓板管道吊洞、樓面和墻面涂抹防水層分層、裂紋和脫皮等問題。穿樓面管道吊洞口封堵時，嚴(yán)禁采用鐵絲吊模，管道支撐均應(yīng)采用頂撐。由于水泥砂漿收縮性較大，管道封堵時采用微膨脹細(xì)實(shí)混凝土。廚衛(wèi)防水施工完成后一直表露在外面，防水厚度屬于必測項(xiàng)目。防水涂料豎向墻面施工時涂料防水易流墜，防水需多遍刮涂，以保證墻板位置防水層厚度。防水施工完成后應(yīng)進(jìn)行蓄水試驗(yàn)檢查，防水施工應(yīng)盡量拖后，避免出現(xiàn)成品破壞。

三、安全文明

(一)安全生產(chǎn)。《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ59-2011)為依據(jù)編制安全文明檢查表。評估內(nèi)容主要包含：施工方案、安全教育、安全交底、施工現(xiàn)場臨時用電、塔吊、施工電梯、臨邊洞口防護(hù)、腳手架及卸料平臺、防火、吊籃、安全防護(hù)用品、中小型機(jī)械設(shè)備防護(hù)等。

(二)文明施工。文明施工根據(jù)各地市的具體要求結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，現(xiàn)場進(jìn)行評估。評估內(nèi)容主要包含：工地大門、施工通道、治污減霾、場地圍檔、道路硬化、標(biāo)示標(biāo)牌、材料堆放、場容場貌等。在評估過程中，隨地大小便、材料堆放凌亂、黃土覆蓋不到為等不文明行為時常發(fā)生。

四、材料管理

材料品質(zhì)是質(zhì)量合格的底限。材料檢查分工程材料質(zhì)量檢查、材料管理資料、材料檢測三部分進(jìn)行評估。主要檢查：進(jìn)場材料品牌與合同約定是否一致，現(xiàn)場施工使用的材料規(guī)格、型號等性能是否符合設(shè)計(jì)要求，現(xiàn)場是否存在使用國家明令禁止或淘汰使用的材料，進(jìn)場材料未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收、檢驗(yàn)不合格擅自使用于在建工程中，進(jìn)場材料無相應(yīng)出場合格證明、檢驗(yàn)報(bào)告、復(fù)檢報(bào)告或備案證明。材料管理只要做到現(xiàn)場細(xì)心，管理人員責(zé)任心到位得分較容易。

五、資料管理

資料管理分施工單位資料管理、監(jiān)理單位資料管理、建設(shè)單位項(xiàng)目部資料管理三個單位的資料內(nèi)容進(jìn)行檢查。主要檢查：施工組織設(shè)計(jì)、施工方案的審批，施工技術(shù)、安全交底是否到位，施工進(jìn)度計(jì)劃滯后的糾偏方案，現(xiàn)場樣板驗(yàn)收記錄，監(jiān)理甲方提出問題整改落實(shí)。

資料管理檢查點(diǎn)較多，再多次檢查中，各單位均因各種小紕漏造成扣分。

六、結(jié)語

第三方評估經(jīng)過近十幾年的發(fā)展，有效的推動了項(xiàng)目的品質(zhì)提升，提高了項(xiàng)目的質(zhì)量和安全狀態(tài)，滿足了客戶的需求，已被市場所廣泛認(rèn)可。提高第三方評估“飛檢”成績的核心在于提高工程施工質(zhì)量和現(xiàn)場安全文明狀況，提升項(xiàng)目品質(zhì)。無論是施工單位還是監(jiān)理、建設(shè)單位應(yīng)將質(zhì)量和安全管理常態(tài)化，加強(qiáng)自身質(zhì)量安全管理意識，提升企業(yè)項(xiàng)目管理水平。我們作為項(xiàng)目的施工單位應(yīng)在施工過程中高度重視第三方評估事宜，積極應(yīng)對市場需求滿足顧客要求。