淺談70年房產權到期后的解決措施

(西北師范大學 甘肅 蘭州 730070)

一、房屋產權

中國的房地產法律制度是“房地合一”，而房屋本身的建設成本一般只占房價的三四成，其余部分是土地和稅費。房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權的期限根據1990年《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，分為40年、50年或70年不等。居住用地土地使用權出讓的最高年限是70年，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續使用權。70年產權是指房屋建筑產權的歸屬年限，包括：民用住宅建筑、商用建筑、工業用建筑。一般民用住宅建筑權屬年限為70年；教育、科技、文化、體育用地50年；工業用地、綜合或其他用地50年；商業、旅游、娛樂設施用地年限40年。

在中國法律規定中，“土地使用權”與“房屋產權”是兩個不同的概念，土地使用權出讓的較高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿后，土地收歸國有，地上建筑物仍然屬于業主所有。如果再次申請土地使用權，則應該根據當時的地價水平，補繳土地出讓金。在現行制度下，我國屬于房地分離，住宅的土地使用權是70年，而地上的房屋所有權則沒有期限限制，也就是除非被拆遷或成為危房，業主可永遠擁有。因此，嚴格來說，房屋所有權沒有期限，是永遠的，而大家平時常說的產權70年，實際上是指土地使用權年限。也就是說，70年產權是土地使用權70年。

70年產權的計算方式，根據相關規定，70年產權使用年限是從開發商用地審批手續辦完開始計算，簡單而言，就是從開發商拿到土地使用權證算起，購房者可以參照《土地證》上標明的時間，查看產權年限。比如，如果開發商2003年拿了土地，但是沒有立即開發建設，直到2013年才交房，那么該小區的土地使用權實際上只剩下60年。

二、土地使用權和房屋所有權的區別

土地使用權是國家向組織、機構及個人出讓的土地使用權利，土地所有權歸國家和集體所有。土地使用權在出讓時根據開發類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權屬年限最高為70年，工業用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。房屋所有權屬于個人產權，是私有產權的一種，是得到《中華人民共和國憲法》保護的。根據《中國人民共和國物權法》第六十四條，私人對其言合法的收入、房屋、生活用品、原材料等不動產和動產享有所有權的其年限是永久的。

三、設定年限的原因

國家處于一個非常糾結的檔口，承認了土地是商品可以出售并永久使用，這不利于確定無產階級的領導作用，否定了打地主分田地的積極作用，所以就設立了70年這個人均壽命年齡時間作為使用權，將土地國有是解決所有權的有效途徑。

四、引起爭論的原因

依照前述1990年的條例規定和1995年國家房地產管理法有關規定，土地使用權使用年限屆滿，應提前一年申請續期，并交納土地出讓金，否則由國家無償收回。但物權法對住宅用地，取消了“申請”一說，將“申請”換為了“自動”，但未說是有償的，還是無償的。留下了一個矛盾，目前學界對此頗有爭論。

《物權法》立法時，曾對70年到期后如何續期有非常激烈的討論，但由于分歧過大，最后留下了一個很含糊的法條：第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。自動是什么意思？是否還需要特定程序？續期是續多少年？是無償的嗎？不過我個人傾向于未來有比較符合常理的結果，畢竟有房產的人游說政府的能力比較強，如果屆時規定政府可以無償收回或者收取很高的續期費用，相信擁有房產的立法者們也不會支持。

五、到期之后的解決方案

我收集的解決方案基于兩條法律和一條案例：

1.《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十二條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準予以續期的，應當重新簽訂合同，并交付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”2.《物權法》一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。3.1981年建成的20年使用權的深圳國際商業大廈的土地使用權與2001年屆滿。大廈業主們以當年地價的35%的標準，對土地使用權成功續租。

根據以上結合相關文獻我找出來三個解決之策：1.自動續期。根據2007年的相關《物權法》規定：如果是住宅建設用地試用期全滿的話將可自動續期，并且還有非常大的可能不需要不交相關費用。而如果是非住宅建設用地使用權期滿后續期，可以按照相關法律規定進行辦理。2.國家收回的建設用地需進行政策性補償。當建設用地使用期滿，假如因公共利益的需要，而對該土地上的房屋建設及其他不動產進行回收的時候，國家給予一定程度上補償。3.根據房屋面積來決定需繳納相關費稅。當然除卻這兩種解決辦法之外，還有相關的業內人士估計：未來，當房屋70年產權到期后，可能房子的產權還是你的，只不過需要根據房屋面積的大小來繳納一定金額的稅費。

最終，解決好所有權這個問題不僅需要經濟學上的多方考量，更多的是政治上的權衡，考慮到不同階層。孟子曾告誡：有恒產者有恒心。保護產權就是保住民心，民心穩則國穩。對百姓的財產，一個理性的國家盡力做的是保護，所以對于到期房產、土地如何處理，還需要更多的關注。