淺談如何加強對物業管理單位消防工作的監督與管理

(長沙市高新區消防救援大隊 湖南 長沙 410000)

引言

物業管理是現代城市居民小區的普遍管理模式，其職責是集中多種管理服務職能，整合各類專業技術人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質量，優化居民生活環境。就我國現階段的國情來看，物業管理單位大致可分為兩類，一類是物業服務企業，另一類則是政府的基層組織——社區居委會。

一、城市物業消防工作現狀

2003年國務院頒布了《物業管理條例》，專門針對業主和物業服務單位進行了權利義務約定；《消防法》第十八條二款也明確規定：“住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務”[1]。然而，經過調查發現，物業管理單位的消防安全管理水平參差不齊，主要表現在：一是不能認真履行消防安全職責；二是消防法制意識淡薄，消防安全意識不強，對消防安全職責和義務履行執行不實不力；三是消防業務素質不高，消防知識、技能缺乏，管理能力不強；四是存在擅自變更建筑使用性質和破壞建筑的防火設計現象；五是對建筑公共消防通道和疏散設施、建筑消防設施疏于管理，導致消防通道堵塞或占用，建筑消防設施處于癱瘓狀態；六是業主不交或少交物業服務費也是引起物業管理單位無法正常開展消防安全管理工作的一項主要原因；七是社區居委會的物業管理功能沒能得到有效發揮，管理人員水平不高，經費缺乏等因素是影響社區居委會對本轄區消防管理不力的重要原因；八是監管部門監管失之于寬，對物業單位有關人員的消防知識教育培訓不到位，使之無法適應新形勢下的消防管理工作。

二、改進措施與對策探討

1.嚴格企業資質審批關，把好源頭關。建設房管部門在核發資質證書時，可將物業管理單位必須配備一定數量的消防專業技術人員作為明確規定，并把通過消防專業培訓且取得相應的消防資格證書作為核發物業管理單位資質證書的前置條件[2]。同時要建章立制，制定消防應急部門與建設房管等部門之間的信息報通制度，及時掌握物業管理單位的相關信息，把物業公司消防管理能力的強弱、擁有消防技術人員的數量及履行消防安全職責情況納入物業管理企業資質申領、等級評定和資質年審的范疇，提高物業管理單位消防工作意識和管理水平。

2.加強企業內部管理，使消防工作制度化、規范化、常規化。物業服務企業應當加強內部管理，建立各項消防安全管理規章制度，明確各級人員職責和操作規程。要建立消防安全檢查、防火巡查、消防設施管理、消防教育培訓、消防宣傳及消防工作獎懲等規章制度。同時要在落實上下功夫，在檢查中我們發現，大部份企業都制定了相關制度，可在抓落實上沒有認真，導致消防違法行為層出不窮，火災隱患大量存在。因此必須使消防工作制度化、程序化、常規化，才能將消防工作落到實處，才能切實做好物業管理中的各項消防工作。

3.強化社區的物業管理功能與職責。現實操作中存一些建筑商在房屋建成后，由于業主沒能選聘物業服務企業，建筑商便將物業交由社區居委會管理。因此要借助社區的力量把消防管理落實到最基層，把事故防范的陣地前移[3]。一是強化法律支撐。從法律層面上明確居委會的職權和責任，并且強制要求已交由社區管理而沒聘用物業服務企業的小區、住宅區在社區居委會的組織下，成立業委會，同時選聘物業服務企業進行管理。二是強化政府消防工作職責，將消防安全工作納入目標考核重要內容，嚴格對社區消防工作進行考核，以增強社區居委會的責任感，要發揮街道辦事處，居委會、物業服務企業的作用，建立完善的小區消防工作協調機制，在消防管理方面最終達到小區居民“自我管理、自我教育、自我監督”的要求。三是社區居委會要指定消防安全管理人和專(兼)職人員負責消防管理工作，做到社區消防工作有人抓、有人管，確保社區消防管理工作的落實。

4.消防應急部門和公安派出所要加強監督檢查，嚴格依法懲處違法單位和人員。消防應急部門和公安派出所要進一步強化對轄區物業管理單位的監督檢查，對檢查中發現的問題，一方面嚴格依據有關消防法律法規進行處罰，另一方面對不及時消除火災隱患或多次違反消防法律法規的企業和社區居委會，可將檢查情況通報當地人民政府房地產行政主管部門和該居委會的上一級政府，由他們依據《物業管理條例》和其他相關規定依法對其進行處理。

5.加強宣傳和教育培訓，正確引導企業做好消防工作。消防應急部門和公安派出所應積極指導物業服務企業和社區居委會利用自身優勢，廣泛深入地向廣大居民宣傳消防法律法規，普及防火、滅火和逃生自救知識，要在管理區域內設立消防宣傳欄，積極創造人人學習消防，人人懂消防，人人重視消防的良好氛圍。要根據各管理區域的性質制定出合理的疏散預案，定期組織消防演習。消防應急部門要對相關物業管理人員進行消防培訓，培養他們熟悉掌握消防常識，會消防安全檢查，會使用滅火器，會組織人員疏散、會撲救初起火災的能力。切實提高物業管理單位消防工作管理水平和崗位人員素質。

6.加強法制建設，建立部門聯動機制，形成強大合力。一方面要進一步明確和完善相關法律規定。進一步明確業委會和物業管理單位的職責，完善組織機構，確保人員的相對穩定。規范業主、業委會與物業管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內容，明確物業管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續，把消防設施的委托管理作為業主聘請物業管理單位的先決條件，確保消防設施有人監管。另一方面，政府各部門這要建立健全信息互通、資源共享的部門執法聯動機制，在執法上形成合力，嚴懲各類消防違法行為，為廣大居民群眾提供一個安全的居住、工作和生活環境。

結束語

物業管理模式是現代社會經濟發展的必然趨勢，具有十分重要的歷史意義。隨著消防工作社會化的進一步發展，廣大居民群眾的消防安全意識不斷提高，這就要求物業管理單位必須具有能夠有效預防和減少火災的發生的能力，為社會主義經濟發展和全面建設和諧小康社會創造一個良好的消防安全環境。