“以租抵債”應適用“買賣不破租賃”規則

黃承東

（廣西大學法學院，廣西 南寧530006）

一、問題的提出

近年來，司法實踐中出現了大量的以物抵債案例，①“以租抵債”“以勞務抵債”也不少見。②然而不同法院在處理“以租抵債”案件對“以租抵債”的性質認知不一致。

（一）構成租賃合同法律關系

部分法院認為“以租抵債”行為構成租賃法律關系，租金與舊債相抵屬于租賃合同法律關系中租金的支付形式，不影響雙方的租賃法律關系性質，如廣東省高級人民法院在（2019）粵執復690號執行裁定書中就認為舊債的債務抵沖租金，不影響雙方租賃合同性質。③

（二）系使用權抵償欠款的合同之債

部分法院則認為以租抵債行為實為所抵之債的延續，是使用權抵償欠款的合同之債，不是租賃合同法律關系。如最高人民法院（2014）民申字第215號民事裁定書、四川省高級人民法院（2019）川民申3757號民事裁定書中就認為以租抵債中的“租賃合同”與傳統租賃合同性質不同，不能援用傳統租賃合同的“買賣不破租賃”規則。④

（三）是擅自處分未來租金收益的行為

江必新、劉貴詳主編，最高人民法院執行局編的《執行工作指導》一書認為以租抵債行為是擅自處分未來債權收益來抵償其他債權的行為，直接損害了其他債權人合法債權，不得對抗法院的查封執行。但在人民法院查封之前已經抵償的部分屬于已實際履行完畢，查封之后應視為自動凍結該訟爭不動產租金收益。⑤該觀點直接繞開以租抵債法律性質問題，而以“擅自處分”“直接損害其他債權人合法債權”為由，意指以租抵債不應被法律保護，需剔除租賃權。……