陽臺產(chǎn)權(quán)面積測量與登記的研究分析

張東紅

（太原市不動產(chǎn)登記中心，山西 太原 030009）

0.引言

房子與大家息息相關(guān)。產(chǎn)權(quán)登記中封閉陽臺面積如何進行測量與登記眾說紛紜。2019年，太原市某小區(qū)發(fā)生了一起陽臺全面積測量訴訟案例。該案例受到業(yè)界內(nèi)外的廣泛關(guān)注。由于該案例很具有代表性，現(xiàn)在二審仍在持續(xù)審理中。為此，結(jié)合國家測量規(guī)范和有關(guān)法律法規(guī)，筆者就陽臺面積測量與登記問題進行研究分析。

1.關(guān)于陽臺面積測量與登記的法律規(guī)定分析

1.1 產(chǎn)權(quán)面積測量與界定權(quán)的法律規(guī)定分析

《房產(chǎn)測量規(guī)范》8.1.1規(guī)定：“房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容 面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算”；8.1.4規(guī)定：“房屋的產(chǎn)權(quán)面積 房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定”[1]。

從8.1.1和8.1.4看出，《房產(chǎn)測量規(guī)范》已明確房屋建筑面積和產(chǎn)權(quán)面積是有區(qū)別的，房屋中介測量公司對封閉陽臺按全面積測算的建筑面積有其適用性，不能一概算為產(chǎn)權(quán)面積。產(chǎn)權(quán)面積由房地產(chǎn)行政部門登記確權(quán)認定，即產(chǎn)權(quán)面積的界定權(quán)在登記部門，不是測繪成果備案部門（在《房產(chǎn)測量規(guī)范》里屬檢查驗收機構(gòu)），更不是中介測量機構(gòu)。所以，陽臺產(chǎn)權(quán)面積的測量要按登記標準測量才是正確之舉，封閉陽臺全面積測量符合登記標準才能計算為產(chǎn)權(quán)登記，否則就不能被確權(quán)認定。房產(chǎn)測繪成果與房屋登記確權(quán)的關(guān)系表面形式上是程序性問題，即，測量—登記確權(quán)，測量在先，確權(quán)登記在后；可內(nèi)容實質(zhì)上是邏輯性問題，即，厘清產(chǎn)權(quán)面積—測量—登記確權(quán)，厘清產(chǎn)權(quán)面積在先，測量在后，最后再確權(quán)登記。

1.2 陽臺面積測量與登記行政審批的法律規(guī)定分析

《房產(chǎn)測繪報告》是房屋首次登記必須的材料之一，封閉陽臺按全面積測量的測繪報告面積只是房產(chǎn)測量面積類別的一種，能否直接作為產(chǎn)權(quán)面積用以登記，還需要登記部門審慎審核。登記人員在專業(yè)范圍內(nèi)對測繪成果的合理性有審慎審查職責。因為登記面積受行政審批（許可）面積限制。

《房屋登記辦法》22條：“有下列情形之一的，房屋登記機構(gòu)應當不予登記：（一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的。（二）......”。93條：“房屋登記機構(gòu)工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：......（二）對不符合登記條件的登記申請予以登記，或?qū)Ψ系怯洍l件的登記申請不予登記”2]；

《山西省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》59條：“縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和有關(guān)主管部門有下列行為之一的，由本級人民政府下令或上級人民政府有關(guān)主管部門責令改正，通報批評；對直接負責的主管人員或其他直接責任人員，依法給予行政處分：......（四）對未取得建設(shè)工程竣工規(guī)劃認可證或未按照建設(shè)工程竣工規(guī)劃認可證的規(guī)定，辦理權(quán)屬登記的”[3]。

可見，登記面積的測量只能在行政審批（許可）面積空間限制范圍內(nèi)進行，否則越界施測就屬違規(guī)測量，錯誤測量，測出的面積就突破了行政審批（許可）面積法律范疇，就不能作為產(chǎn)權(quán)面積申請登記。若登記機構(gòu)怠于履行其必要的行政義務，以房屋中介測量公司的全陽臺測量面積直接作為房屋登記面積，就屬行為違法，行政審批（許可）也失去了效力和意義。

1.3 陽臺半面積測量和登記的法律規(guī)定分析

《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（簡稱《建筑規(guī)范》）3.0.21規(guī)定：“在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積，在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積”[4]。《太原市容積率管理規(guī)定》中，計容建筑面積按《建筑規(guī)范》計算，簡稱建筑面積。只是增加了幾項特殊計算規(guī)定，如，在結(jié)構(gòu)外未超過2.2米的陽臺按半面積計算并計入容積率[5]。太原市陽臺幾乎都是這類陽臺。按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38條規(guī)定，容積率在規(guī)劃條件、土地出讓合同簽訂、工程方案批復、規(guī)劃條件核實、竣工規(guī)劃認可證核發(fā)等各環(huán)節(jié)，是同一值，保持不變（個別人誤導分為土地容積率和工程容積率）。根據(jù)出讓合同和政府宗地出讓方案，計容建筑面積=用地面積×容積率，所以在工程設(shè)計、規(guī)劃條件核實、竣工驗收等階段陽臺都是按一半面積計入容積率，只有一半計容面積繳納出讓金，另一半陽臺面積在容積率外，為不計容面積，沒有繳納出讓金。

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》4.8.2規(guī)定：“經(jīng)審核，符合登記條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當予以登記。有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予登記并書面通知申請人：未依法繳納土地出讓價款、土地租金、海域使用金或相關(guān)稅費的，……[6]”

按照《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》上述的特別要求，只有在容積率內(nèi)的一半陽臺符合登記標準和要求，陽臺面積只能計算二分之一為產(chǎn)權(quán)面積。

從《國家標準化法》分類講，《房產(chǎn)測量規(guī)范》國標代碼為GB/T，不是強制性標準，屬推薦性標準，在產(chǎn)權(quán)面積測量標準上，當陽臺面積測量標準的一般法規(guī)定和登記面積標準的特別法規(guī)定不一致時，也應服從于特別規(guī)定，以特別法為準。即產(chǎn)權(quán)面積的測量應以在容積率內(nèi)，交納了出讓金、按半陽臺核發(fā)了《工程規(guī)劃許可證》或《竣工規(guī)劃認可證》的地上面積為限。

1.4 厘清計容面積與不計容面積是產(chǎn)權(quán)面積測量的前提

2018年原國土資源部《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》和《國土資源部關(guān)于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》明確，對于容積率內(nèi)面積，增加調(diào)整容積率的，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建筑面積，樓面地價按新增容積率規(guī)劃條件下樓面地價……。可見，國家對補交土地出讓金有明確的容積率條件限定，計容面積的增加才符合上述條件。根據(jù)太原市容積率計算規(guī)則，不計容的半陽臺無法改變?nèi)莘e率數(shù)值，就無法通過補交出讓金的技術(shù)渠道變成產(chǎn)權(quán)面積，就不能測量為產(chǎn)權(quán)面積，給予登記。

此項可套用一句法律諺語，“民眾法無禁止皆可為，政府法無授權(quán)不可為”。政府對不動產(chǎn)登記是公權(quán)力的行使，現(xiàn)在對于不計容面積沒有給予登記的法律依據(jù)和規(guī)定，反而《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》規(guī)定了不予登記的明確要求。如果按照公式，補交出讓金價款=基準樓面地價×增加面積，半陽臺通過補交出讓金登記為全陽臺，可以看出，前者為容積內(nèi)數(shù)值，后者為容積率外數(shù)值，兩數(shù)據(jù)口徑不一致，混淆了計容面積和不計容面積，測量純粹是硬湊數(shù)據(jù)。

所以，測量產(chǎn)權(quán)面積前必須厘清計容面積和不計容面積。

1.5 半陽臺測量與登記的合理性分析

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定產(chǎn)權(quán)面積由登記部門確權(quán)認定。《不動產(chǎn)操作規(guī)范》規(guī)定確權(quán)認定面積應為繳納了出讓金的半陽臺。《建筑規(guī)范》規(guī)定結(jié)構(gòu)外陽臺按半面積測算，所以，兩測量規(guī)范在陽臺的產(chǎn)權(quán)面積標準上是一致的。

按照《建筑規(guī)范》測量標準，陽臺登記為半面積具有其嚴謹和科學合理性。結(jié)構(gòu)外陽臺的承重有一定限制性，不能擱置過于沉重的物品和家具，否則影響建筑的穩(wěn)固性和安全性，其在工程造價、使用功能等方面都有別于結(jié)構(gòu)內(nèi)面積。《建筑規(guī)范》主編單位是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標準定額研究所，參與編寫人員主要是工程造價單位，其面積計算是根據(jù)造價、結(jié)構(gòu)及使用功能，依據(jù)成本把與安全性放在第一位，況且其版本四次修改，目前使用的2014年版本，具有科學性、嚴謹性、合理性和時代性。而《房產(chǎn)測量規(guī)范》一直沿用2000版本，共有面積分攤部分存在原則性錯誤，沒有根據(jù)造價和成本把安全放第一位，但它特別強調(diào)了產(chǎn)權(quán)面積的界定權(quán)在登記機構(gòu)，從實質(zhì)上說明了產(chǎn)權(quán)面積測量標準應遵循登記要求，保持了和《建筑規(guī)范》測量標準的一致性。

1.6 全陽臺測量與登記的利弊得失分析

1.6.1 為違規(guī)收取全陽臺房款的開發(fā)商提供了條件，侵害了業(yè)主的當下利益，增加了業(yè)主的長期經(jīng)濟負擔。上述案例，6幢樓半陽臺面積共計約5000平方米,全陽臺測算可多收取業(yè)主們約4000萬房款。而開發(fā)商享受城中村優(yōu)惠政策 (只交15%),用地單價約80萬/畝,50余畝土地繳納出讓金4200萬。小小半陽臺,卻為開發(fā)商幾乎賺回了全部出讓金,卻嚴重損害了老百姓的利益。不僅平均每戶多交約2-6萬元半陽臺房款,而且物業(yè)費、供暖費、維修基金、電梯費、垃圾費、房屋交易費、貸款費等全部因半陽臺面積的登記而增加,加重了老百姓的經(jīng)濟負擔,增加了生活成本。

1.6.2 給登記機關(guān)帶來的執(zhí)業(yè)風險及法律責任。依據(jù)《物權(quán)法》21條“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應當承擔賠償責任”[7]之規(guī)定，在不計容陽臺面積無法律依據(jù)給予登記的情況下，若登記機關(guān)給予登記，登記機構(gòu)可能將面臨被行政起訴風險，埋下國家賠償?shù)碾[患。上述小區(qū)90余戶業(yè)主因此問題起訴開發(fā)商，二審還在持續(xù)審理中。從民眾法律意識的逐步提高和城市目前實際情況看，陽臺全面積測量與登記，業(yè)主們可能要行政起訴資源局。現(xiàn)在，全陽臺面積測量與登記矛盾還沒有完全表現(xiàn)和暴露出來，老百姓急于辦理不動產(chǎn)權(quán)證，對陽臺測量問題還沒有完全認識清楚，亡羊補牢尤未晚，我們有職責和使命挖掘事物真相，糾正錯誤。

2.陽臺全面積登記誤解來源分析

陽臺應該全面積登記的理論誤解來源于兩個方面。

2.1 理論誤解來源

《房產(chǎn)測量規(guī)范》8.2.1計算全部建筑面積的范圍......f)垗樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算”；《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》房屋所有權(quán)首次登記9.1.3申請材料“申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，提交的材料包括：……6、房地產(chǎn)調(diào)查或測繪報告，……”。

理論誤解沒有厘清“全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算”只是《房產(chǎn)測量規(guī)范》標準下陽臺面積測量的一般標準，不是登記的一般標準，房產(chǎn)面積測量標準和房產(chǎn)面積登記標準是兩個完全不同的概念。房產(chǎn)測繪報告是由委托人委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測量機構(gòu)對房屋位置、數(shù)量、質(zhì)量、面積等的專業(yè)測繪。房屋登記是國家職能部門根據(jù)申請人的申請，將房屋面積等記載于登記簿的行為。房產(chǎn)測量報告和房屋登記不是同一法律關(guān)系，不能用房產(chǎn)面積測量標準作為登記面積的標準，一審法院的判決適用法律不當。

2.2 信息誤解來源

有人認為，陽臺都是被開發(fā)商全面積售出的，即使錯誤，也只能繼以全面積登記。可實際情況是，買賣雙方網(wǎng)簽合同（預售）時封閉陽臺都是按半面積計算的（預售許可證為半面積），并沒有全面積售出。只有少數(shù)開發(fā)商在交付房屋或房屋首次登記時憑借封閉陽臺全面積測算的實測繪報告，要求業(yè)主補交另一半半陽臺房款。

3.陽臺面積測量與登記相關(guān)建議

在當前法律法規(guī)框架下，太原市結(jié)構(gòu)外未超過2.2米陽臺的產(chǎn)權(quán)面積應該按半面積測量，對不計容的另一半陽臺面積通過補交出讓金合法化的登記問題目前沒有法律依據(jù)，我們應該謹慎使用公權(quán)力，對于不計容的半陽臺，不能通過補交出讓金的方式給予測量和登記，更不能在沒有補交出讓金的情形下給予登記，嚴格執(zhí)行國家相關(guān)法律規(guī)定才是硬道理。

為了保證登記面積的合法準確性，避免測量和登記面積錯誤侵害個人和國家的利益，提出以下三點建議：

（1）建議測繪監(jiān)管部門應加大房產(chǎn)測量中介公司的監(jiān)管力度，因為房產(chǎn)中介公司和事業(yè)測量單位不同，在競爭和利益面前容易出現(xiàn)越規(guī)行動。對于測繪單位出具的測繪成果不合格，房產(chǎn)面積測算失誤等行為，根據(jù)《測繪法》63條[8]、《房產(chǎn)測繪管理辦法》21[9]條，房產(chǎn)測繪單位是要受到行政處罰并承擔相應的賠償責任的。上述一審法院僅憑買賣雙方簽訂的實測面積與網(wǎng)簽合同面積誤差條款作出判決，未對產(chǎn)權(quán)面積測量標準進行查明，嚴重危害了法院公信力，損害了法院形象，損害了司法權(quán)威。

（2）在陽臺面積測量與登記原則上，謹慎遵從法律規(guī)定，不能在法律之外自我賦權(quán)，進行權(quán)力擴張，否則違反法律規(guī)定，侵犯部分民眾利益，將會引發(fā)后續(xù)的被訟問題。

（3）要嚴肅登記機構(gòu)履職盡責的組織紀律性，盡快出臺明確的、具體的對策和辦法，使登記機構(gòu)依法行政，執(zhí)業(yè)人員有法可依，違法必究。以上建議，以維護資源局公平、公正的權(quán)威和形象，維護城市健康公平的房地產(chǎn)市場秩序。