我國房地產(chǎn)稅改革研究

(中南林業(yè)科技大學(xué)商學(xué)院 湖南 長沙 410004)

今年來我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展加快，城市化進(jìn)程也不斷加快，大量農(nóng)村人口逐漸向城市轉(zhuǎn)移。由于居民收入的不斷提高，對(duì)住房的需求也在不斷提高。滿足基本的生活需求后，人們又開始積極尋求實(shí)現(xiàn)資金保值增值的方式。證券和房產(chǎn)無疑是眾多投資方式中最主要的方式。但是，當(dāng)前我國的證券市場不夠發(fā)達(dá)、機(jī)制不夠健全，對(duì)專業(yè)知識(shí)要求較高，投資證券市場存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在我國當(dāng)前土地財(cái)政的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)與政府利益息息相關(guān)，使得房地產(chǎn)成為當(dāng)前最佳的投資產(chǎn)品。而隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，大量的資金投入到其中。

一、房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅是國家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在我國并不是新稅種，只是現(xiàn)在的房產(chǎn)稅對(duì)涉稅房產(chǎn)中的個(gè)人所有的非營業(yè)用房采取免稅政策。文章所探究的房產(chǎn)稅的開征，即是指取消對(duì)個(gè)人所有的非營業(yè)用房的免稅政策，征收個(gè)人所有的非營業(yè)用房房產(chǎn)稅。并且這一改革不僅表現(xiàn)在免稅范圍的減縮，還需要探究房產(chǎn)稅的具體開征方案，如稅基的選取標(biāo)準(zhǔn)、稅率的浮動(dòng)以及征管的方式等。

二、典型國家房地產(chǎn)稅比較分析

房地產(chǎn)稅是世界各國和地區(qū)普遍征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，由于各國或地區(qū)的社會(huì)制度、經(jīng)濟(jì)制度、土地制度和住房制度等方面不盡相同，房地產(chǎn)稅稅制也不盡相同。但在幾乎所有的市場經(jīng)濟(jì)國家，房地產(chǎn)稅都是財(cái)政收入的重要組成部分，政府都通過房地產(chǎn)稅來實(shí)現(xiàn)國民收入的分配和再分配，并對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)。通過對(duì)比各國對(duì)房地產(chǎn)稅收設(shè)置，可以將其劃分為三大征收體系，即取得、保有、轉(zhuǎn)讓體系。在房地產(chǎn)稅收體系中，各國更為重視的是對(duì)房地產(chǎn)保有稅類的征收。保有體系的房地產(chǎn)稅有以下優(yōu)點(diǎn)：征收范圍較廣，征稅對(duì)象明確，稅率設(shè)計(jì)合理，征收的難度與成本相應(yīng)較小。從相關(guān)國家的情況看，來自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。提高房地產(chǎn)保有稅，既可鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)的流通，也可以刺激土地的供給水平，還可以避免房地產(chǎn)擁有者的空置或低效的利用，刺激交易活動(dòng)，從而使房地產(chǎn)各要素達(dá)到優(yōu)化配置，推動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，利于房價(jià)向合理水平靠近。從已有的國外經(jīng)驗(yàn)來看，保有與轉(zhuǎn)讓體系的稅收有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)，平穩(wěn)房價(jià)。三大征收體系在稅收實(shí)踐中相互配合，很好地起到了稅收對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。

三、典型國家房地產(chǎn)稅對(duì)我國房地產(chǎn)稅改革的啟示

(一)減少房地產(chǎn)稅收類目，降低總體稅負(fù)。如今，我國的房地產(chǎn)稅制特點(diǎn)是：稅負(fù)較重、稅收種類繁多。繁雜的稅負(fù)大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本，在當(dāng)前房地產(chǎn)需求旺盛、供給相對(duì)不足的情況下，需求缺乏彈性，大部分的房地產(chǎn)稅被轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，對(duì)房價(jià)上漲起到了推波助瀾的作用，不利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

(二)調(diào)整房地產(chǎn)稅負(fù)結(jié)構(gòu)，提高保有稅比例。目前，我國房地產(chǎn)稅存在“重流通、輕保有”的現(xiàn)象，大部分文獻(xiàn)均認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本提高，將提高房地產(chǎn)價(jià)格。有必要對(duì)我國房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，加大保有環(huán)節(jié)稅收的征訂。從“重流轉(zhuǎn)、輕保有”向“流轉(zhuǎn)和保有并重”轉(zhuǎn)變。

四、我國房產(chǎn)稅改革的影響

客觀地看，增加地方財(cái)政收入是目前房產(chǎn)稅改革帶來的最直接的結(jié)果。房產(chǎn)稅改革可以大大緩解各級(jí)地方政府的財(cái)政壓力，中央和地方政府自然會(huì)積極推進(jìn)。由于改良后的房產(chǎn)稅不在房屋交易環(huán)節(jié)征收，其對(duì)當(dāng)前房價(jià)的升降并沒有太過直接的影響，影響對(duì)房產(chǎn)升值空間的預(yù)期判斷是其最可能產(chǎn)生的后果。

可以肯定的是，房產(chǎn)稅不是國家房地產(chǎn)調(diào)控的“最后一只靴子”。房產(chǎn)稅是一種經(jīng)濟(jì)手段，是通過稅收來調(diào)控房地產(chǎn)市場，政府最后還是要根據(jù)房地產(chǎn)市場各個(gè)階段的實(shí)際情況來確定各項(xiàng)調(diào)控措施。

五、房產(chǎn)稅改革的對(duì)策和建議

(一)保護(hù)保障性住房需求。房產(chǎn)稅改革其實(shí)并不會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生直接的影響，而是更可能作用于房地產(chǎn)供需平衡進(jìn)而影響住房價(jià)格。所以設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以調(diào)整結(jié)構(gòu)為主，穩(wěn)定房價(jià)為輔為原則來制定政策。而改善性需求者和投資性需求者往往從財(cái)力上要大大強(qiáng)于保障性需求者，所以單純依靠市場往往就會(huì)造成大量的改善性和投資性需求使得保障性需求的不大滿足。因此在房產(chǎn)稅稅收制度設(shè)計(jì)上還要考慮對(duì)保障性需求者的保護(hù)，調(diào)控的方向要更有針對(duì)性。

(二)設(shè)計(jì)合理的稅收征管約束機(jī)制。在稅收征管上，目前試點(diǎn)的房產(chǎn)稅均實(shí)行在過戶時(shí)一次性收取首年房產(chǎn)稅，以過戶為條件進(jìn)行征收，能夠取得較好的效果。但是筆者認(rèn)為在保有階段繼續(xù)按年度征收，需要有相應(yīng)的約束機(jī)制制約。目前一方面可以通過宣傳納稅是公民的基本義務(wù)，來提高居民的納稅意識(shí)，還應(yīng)該從另一方面考慮防止納稅人鈷制度漏洞偷逃稅款。

(三)建設(shè)配套保障性住房。政府在籌集稅收收入的同時(shí)也增加了財(cái)政收入，這部分稅款不應(yīng)當(dāng)作為納稅人額外的負(fù)擔(dān)，要以專款專用為原則，重視房產(chǎn)稅征收后的后續(xù)使用工作。有效的做法是將房產(chǎn)稅用于對(duì)保障性住房建設(shè)的補(bǔ)助，提高低收入家庭的住房補(bǔ)貼，起到雙管齊下，共同穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。

結(jié)論

總而言之，房產(chǎn)稅的開征對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控具有諸多積極的影響，但是房產(chǎn)稅不是治療房地產(chǎn)市場弊病的靈丹妙藥，推行房地產(chǎn)改革最終目的是為了帶來房地產(chǎn)市場更加健康的發(fā)展，所以我們?cè)谕苿?dòng)改革是不應(yīng)該僅盯住房價(jià)，房價(jià)未降低便怪罪于政策的疲軟。對(duì)于制度建立者來說，在正式頒布稅收制度執(zhí)行之前，值得深度研究和探討是稅收制度的設(shè)計(jì)。不同的制度設(shè)計(jì)對(duì)未來房產(chǎn)稅推出后給房地產(chǎn)市場帶來影響的深度和廣度是不同的。只有公平和效率得以兼顧的房產(chǎn)稅改革才能帶來預(yù)期的調(diào)控效果