中國房地產價格影響因素的研究

(長沙理工大學 湖南 長沙 410076)

一、房地產價格的影響因素

房地產價格的影響因素可分為宏觀因素和微觀因素兩類。宏觀因素有：行政因素、經濟因素、社會因素、人口因素等；微觀因素有：土地價格因素、房產自身因素、居民收入、稅收因素、建安成本等。

(一)宏觀因素

1.行政因素

行政因素是指影響房地產價格的政策、制度、法律法規等方面的行為，其主要有房地產價格政策等。房地產價格政策是指政府采取直接干預的方式、措施來干預房價。一種是政府對房地產價格放任不管的高價格政策，另一種是采取種種措施抑制房價的低房價措施。2016年年底的中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，各地出臺了一系列相關限價、限購政策。

2.經濟因素

影響房地產的經濟因素，主要有經濟發展狀況、物價等。經濟發展指包括質量與數量在內的經濟高質量發展，而不僅是數量的增長。經濟發展預示著生產活動、投資活躍，對房地產的需求，因此會引起房地產價格的上漲，尤其是地價的上漲。

3.社會因素

社會因素主要有政治安定狀況和社會治安狀況。一般來說，政治不安定則意味著社會可能動蕩，這會影響人們投資、置業的信心，從而會造成房地產價格低落。政治安定會增加投資者的信心，使得房地產價格上升。社會治安狀況是指偷竊、搶劫、綁架等方面的刑事犯罪情況。

房地產所處的地區如果經常發生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此人們不會選擇買房，從而導致房地產價格低落。社會治安的穩定是房地產穩定的保障。

4.人口因素

房地產價格與人口素質、人口數量密切相關。房地產價格受人們的生活質量、教育水平影響。隨著社會文明的進步、公共服務設施的逐步完善，人們對居住環境的舒適、方便的需求增加，從而導致了房地產價格上漲。如果某個地區居民素質低、社會治安不穩定，那人們都不愿意居住在這里，導致該地方的房地產價格低。

(二)微觀因素

1.土地價格因素

土地是不可再生資源，是有限的。在三大生產要素中：資本、勞動力、土地，最小的是土地供給彈性。相比于商品生產，短期內房地產供應量彈性相對較小，而需求彈性往往是巨大的。在一定時期，因為資源的限制，土地供應不能增加，房地 產建設周期一般為兩到三年，周期長也使得短期供給不能滿足需求。彈性理論認為，在供應和需求彈性相同的情況下，商品的供給彈性隨著需求的增長越來越小，短期內價格增長越快。

2.房地產自身因素

房地產位置、地形、建筑物本身直接關系到房地產價格。一般來說，市中心、地鐵口、人流量大位置、大型購物商場邊的房地產價格高；反之，郊區偏僻的地方，房地產價格一般較低。地勢平坦的地區，地價較高；地勢不平的地方，地價較低。建筑物的質量、外觀、結構設計同樣也影響著房價。美觀、質量好的的建筑物使人感覺舒適，價格高。而那些外觀單一、質量差的房產，反而價格就便宜了。

3.居民收入

一般來說，居民收入的提高意味著人們的生活水平提高了，其居所空間也隨之擴大而且環境隨之變好，從而增加都房地產的需求增加，導致房地產價格上升。但對于居民收入增加對房地產價格影響程度，具體要看收入水平和邊際消費傾向的大小。對于低收入人群而言，其邊際消費傾向較大，其收入的增加大部分會先用于衣食等基本生活的改善，房地產受之影響較小。中等收入人群，基本生活條件較高，會用一部分收入用來增加對住房的需求，從而導致房地產價格上漲。高收入人群邊際消費大，如果用于儲蓄或者非房地產投資，則房地產市場影響就不大。如果用于投資房地產，房地產價格則會大大上漲。

4.稅收因素

稅率、稅種及其征收環節不同導致對房地產價格影響也不同。稅收有三種環節：房地產開發環節、房地產交易環節和房地產保有環節。同時，稅收政策也對房地產價格有影響，還存在課稅轉嫁問題。房地產的課稅可以通過某種途徑將稅收全部或者部分轉嫁給消費者，那么這對房地產價格影響就小。

5.建安成本

建安成本是指建筑和安裝成本，其中 包括建筑工程費和安裝工程費兩大部分，是構成房價的主要部分。施工過程中所耗費的 工程實體方面的各種費用，諸如人工費、材料費、機械設備使用費等，同時還包括發生在施工前、施工中的非工程實體中的 費用，諸如環境保護費、文明施工費、安全 施工費等。房地產開發企業 為組織和管理項目的開發運營活動而發生 的不與所建項目實體有關的費用，包括工 程排污、定額測定、五險一金等各種規費，還包括營銷費用、組織管理費用、財務管 理費用同樣也屬于建安成本。房地產企業 建設成本越高，房地產價格越高。

二、抑制房地產價格過高的措施和建議

1.就目前我國空置房過多的問題，政府應采取政策來調節，不能放之任之。對空置房征稅，而且是高于正常情況下的稅收，用來增大房地產投機的成本，以達到控制房地產投資現象。

2.建立健全法制體系，建立牢靠的司法保障，特別是增加有關法律和條例對市場主體各種侵權行為的限制性和懲罰性的具體規定。加強監管體系，加大監管執行力度，形成質量監管、價格監管等全方面的監管。

3.隨著我國房地產市場的不斷完善和發展,調控應當以經濟手段為主,綜合運用其他多種手段,盡量避免政府直接干預。要強化政府的宏觀調控能力,建立適合市場體制要求的房地產管理體制,轉變政府對房地產市場的管理職能,從行政管理為轉變為主要依靠金融、城市規劃、土地供應、財稅等宏觀政策和經濟杠桿的間接調控。

4.政府應加強對房地產一級市場的管理力度,建立公開透明的土地出讓、轉讓招標制度,加強對土地供應計劃的管理努力培養規范房地產二級市場,完善市場交易的配套政策,建立健全市場化、商品化的房地產流通體系。加強對市場上違法、欺詐行為的監管和打擊。切實保護消費者的權益,維持正常的市場秩序,規范市場行為,以保證房地產市場健康有序的發展。