淺談公允價值在我國投資性房地產中的應用
——以金地集團為例

魏 雪

(重慶理工大學 重慶 400054)

一、投資性房地產公允價值計量的理論基礎

(一)會計目標理論

會計目標理論的核心觀點有兩種，即：決策有用觀和受托責任觀。從會計的角度來看，決策有用觀需要確認實際發生的經濟事項，以及那些雖然沒有發生但對企業有重要影響的事項，會計的目標是為信息使用者提供有用信息。在對財務信息和非財務信息兩者同時進行披露，這種情況下是更加重視，會計信息的相關性。而公允價值的基礎是市場，他主要體現在：及時依據市場的變動進行調整，能及時反映最新的信息，所以決策有用觀的要求，公允價值計量模式可以更好的滿足。更重視的是一種委托人和受托人之間的經濟關系是受托責任觀的主要特點，在這個觀點下，監督受托方的受托責任在它看來就是會計的目標，這里的委托方僅指代企業所有者，而受托方則表示的是企業經營者。運用歷史成本計量的模式可以公正的反映受托方的運營情況。目前我國主要采納的關電視歷史計量模式和公允價值計量模式這兩種觀點，然而將二者進行比較，可以發現，資產的真實價值可以被更加動態、準確的反映，所以采用決策有用觀更符合長遠發展。

(二)綜合收益的理論

綜合收入是指商業交易比去除報告期內所有者改變其他交易之間，在出現，包括事件和情況全部利息：傳統的會計利潤和其他綜合收益。資產負債觀確認收益是被全面收益理論所采用的，在這個觀點下認為，收益是企業期初凈資產和期末凈資產相對比的結果，這增加了“收益”這一會計信息的相關性與真實性，而在面對資產的計量時，自然要考慮選擇哪個計量模式的問題。在經濟業務發生的時點上，每種計量模式產生的結果，皆為交易價格。然而企業在經營過程中，許多外界因素會進行影響，使得企業持有的資產即使沒有做任何處理，它的實際價值也在發生變動。在資產負債觀理論的基礎上來看，資產的價值才能隨時進行調整到真實價值，只有公允價值計量模式下才可以實現。從大眾都知道的角度來看，投資性房地產的市場價值時常會發生歸屬到全面收益的變換，從全面收益理論的理解，這種變換也該當記錄下來。

對這兩種計量模式進行比較后，不難發現，投資性房地產在持有時期的市場價值變動只有在公允價值計量模式下才可以反映出來，而歷史成本計量模式卻無法反映這種變化，在這種模式下，只能反映投資性房地產已完成的損益。所以，從全面收益理論的角度來看，公允價值計量模式是相對來說恰當的抉擇。

二、金地集團概況

金地集團股份有限公司(以下簡稱“金地集團”，證券代碼為“600383”)自1988年企業成立至今，始終秉持“以人為本、創新為魂”“用心做事、誠信為人”的企業精神，并成功在上海證券交易所掛牌上市，此時才2001年。經過快三十年的發展，金地集團目前已經將業務覆蓋到國內外房地產開發、商業經營、地產金融、城市更新、物業管理、體育教育、互聯網金融及互聯網裝修等諸多領域。金地集團在2013年時，放棄使用歷史計量模式，轉而變更為公允價值計量模式，從公司歷年年報上來看，投資性房地產在其業務上占了不小的一部分，下面對金地集團轉換成采用公允價值計量的原因和影響進行簡單的分析。

三、金地集團對投資性房地產采用公允價值計量的原因

(一)如實反映資產價值

投資性房地產從市場、收益和風險的角度來看不同于固定資產及無形資產，其市場價值一般隨著時間而波動。另外，在持有目的上兩者都是為了出售后獲取資本收益和持有期間獲得的固定收益。因此，僅對投資性房地產采取公允價值計量模式是金地公司一直進行的，通過這種方法，資產的真實價值的一倍反應。

(二)改善公司業績

在我國目前的發展狀況下，增加的企業利潤，改善公司的業績隨著公允價值計量模式的出現而改變，并產生大量收益。

(三)改善融資的需要

房地產企業經常需要進行融資主要是由于住房建設時間比較長，資金周轉比較慢，現金流量也比較大。股權融資成本高、程序繁瑣，而且也會帶來諸如導致公司控制權被稀釋等問題，使得企業大多都會選擇向銀行來進行債務融資，但向銀行貸款必須滿足其嚴格的風險評估標準，如企業的償債能力指標。只有當償債能力指標符合一定的標準，才能發放貸款。目前來說，房地產的價值往往是歷史成本低于的公允價值，所以，當計量模式轉化后資產總額便會大量上升，企業可以依靠轉變投資性房地產后續計量模式來達到美化財務指標的目的。

四、金地集團采用公允價值對投資性房地產的影響

(一)公允價值變動對利潤的影響

在2013年之前，金地集團一直采用成本模式，在那時不存在公允價值變動損益，此時公司的利潤總額可以說是企業的真實經營成果。然而在2013年，金地集團放棄成本模式，轉而選擇公允價值模式后，企業利潤總額的構成項目中出現了公允價值變動損益。在會計轉變當年，公允價值變動損益占公司當年利潤總額的比重高達43.25%，也可說金地集團當年的利潤總額有將近一半并不是企業自身經營成果的反映，而是計量模式轉變的功勞。在后續的2014年和2015年，公允價值變動損益占公司當年利潤總額的比重有所下滑，2016年-2018年公允價值變動對利潤總額的貢獻率分別為6.33%、8.43%和2.79%?？梢姽蕛r值的變動對利潤總額產生了一定的提升效果，并且使該公司的業績在表面上得到了美化。

在初期，公允價值模式的計量為企業的利潤總額貢獻了三分之一到將近一半的水平；到后期，雖然金地公司的投資性房地產公允價值變動達到了一定程度上增加利潤的作用，但其貢獻率低于10%，并未對利潤造成重大影響。這表明即使在目前整體房價呈大幅度上升趨勢，因為不同企業投資性房地產的構成及所處區域存在的差異，單個企業的投資性房地產公允價值變動對利潤的影響難以計量，對企業產生其他影響。另一原因可能是由于近些年經濟下行、房地產行業呈現下滑姿態，所以金地公司逐漸擺脫對房地產的依賴，減少房地產行業的業務，渴望在互聯網產業、金融業和現代服務業有所成就。

(二)公允價值變動對凈利潤的影響

在2012年以前，金地集團一直使用成本模式計量，轉換成公允模式后，投資性房地產占凈資產的比重均不足10%，占比非常小。但是在計量模式轉變后，2013年到2018年金地集團的投資性房地產占公司的凈資產的比重將近三分之一?？梢娡顿Y性房地產在金地集團凈資產組成中，在計量模式轉變后成了主要構成部分。而且，隨著金地集團規模不斷成長、業務范圍的不斷擴展以及投資者的投資的進一步跟進，該占比可能會繼續增加。因為畢竟在我國近幾年以及隨后幾年金地集團業務所在的城市房價都高居不下而且繼續攀升跡象明顯。

經過以上對金地集團的投資性房地產對利潤和資產的影響分析，可以得出，在目前房價居高不下的情況下，企業采用公允價值模式計量能對企業的利潤起到正向的促進作用，使企業的經營成果得到優化，得到更多投資者的青睞。