修訂物管條例需瞄準“自治難”的靶子

電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被占用……日常生活中，人們經常因為小區的物業問題得不到有效解決而煩惱。為打通“堵點”，全國多地物業管理條例近期陸續出臺、修訂或征求意見。地方立法為規范物業管理提供了有力保障，為破解物業“頑疾”開出了法治良方。

我國小區物業管理在法律上的定位是業主共同治理，一者小區公共空間屬于全體業主共同所有，二者小區共同的生活秩序需要業主共同維護，以此為依據確立了物業管理相關立法的框架。

然而，從我國《物業管理條例》實施十多年的情況看，小區成立業主委員會是普遍的難題。有數據顯示，很多城市小區成立業委會的比例很小，以北京為例，現有的10213個住宅小區僅有1216個小區成立業委會，比例僅為12%。業委會難成立，即意味著物業管理權利主體缺位，出現“業不由主”管理真空，導致權利失語、管理缺失，甚至權利旁落，被本從屬于全體業主的物管企業所掌控。

因此，打破小區自治難瓶頸，首先必須解決好自治主體缺位的關鍵問題。小區業委會成立難，原因是多方面的，這一方面需要立法從便利于實務的角度，降低業委會成立的門檻，緩解法律與實務“兩張皮”的矛盾；另一方面小區物業管理是整個城市社會治理的重要部分，成立業委會應當有來自政府層面的引導、扶持和監督，促進有序銜接。地方修訂物業管理條例，在強化政府部門特別是基層社區對小區物業管理方面的責任應有更大突破。

其次，應進一步細化厘清社區、業委會、物管企業三方的關系。促進小區自治，根本目的是維護業主共同的權益，特別是行使自我管理的權利。一方面必須明確物管企業服務的角色定位，其受委托行使管理權利，應接受必要的監督，要讓業委會或者全體業主真正當家作主；另一方面則應明確賦予社居委在小區成型過渡時期代行業委會的部分權利，履行好對物管企業管理與監督的雙重職責，防止物管企業凌駕于業主之上。

第三，應著力為業主行使自治權利提供更準確的依據和更充分的服務供給。小區的自治管理主要協調利益關系和維護小區公共秩序，與行政管理有很大的區別，無法通過強制實現。一方面要求立法為實務中調節利益提供更明晰的依據，如共有財產管理、共同收益分配、共同支付分攤等具體規則；另一方面協調可能出現的權益糾紛，對于法律上屬于民事范疇的糾紛，業委會需要有平等參與訴訟的權利，如此才可能把那些應當管好的事真正管起來，這些在立法上應當有所嘗試。此外，在維護小區公共秩序方面，如治安管理等，應當明確相關部門的服務與支持責任，為小區自治管人管事撐腰兜底。