房地產開發的項目管理與成本控制分析

李素娟 陸延房地產集團有限公司

1 前言

經過多年的發展，房地產項目開發的數量和規模不斷擴大，項目開發過程中涉及到的管理內容也在不斷增加，這給項目管理增加了難度，尤其是項目成本管理直接影響著項目收益，如果成本管控不到位，不僅會降低企業的經濟效益，也會對企業的長遠發展產生不利影響。因此，房地產開發企業應該積極運用全面成本管理理念，從房地產項目開發的各個不同方面入手，采取合理的管控措施，提升項目成本管控水平。

2 房地產企業成本管控的重要性

企業控制成本原本就屬于企業管理的重要手段和方式，對于房地產企業而言更加重要。因為房地產企業開發周期長、涉及的環節較多，如土地征收及拆遷、項目立項、項目設計、施工、竣工驗收、銷售以及各種各樣的招投標程序。這些復雜的流程及環節帶來的是不斷增加的成本，且其中包含的不確定因素比較多，從而容易造成房地產企業成本投入較大、周期長、回收成本較慢的一些特點。這些特點決定了成本管控的重要意義與價值。為使企業既能應對復雜且不確定性比較大的狀況，又能在市場競爭中獲得利益最大化，增強企業的競爭實力，提高企業的盈利能力，推行嚴格有效的成本管控方式就顯得更加重要了。

3 房地產開發項目管理及成本控制存在問題

3.1 房地產開發項目決策階段的成本控制意識有待提高

房地產開發項目成本控制不單單在項目建設過程中進行控制，更重要的是房地產開發項目在決策階段要有足夠的成本控制意識，以主導整個項目整體成本的把控。房地產開發項目中，相關領導應對成本控制進行決策，這一階段就是決策階段，決策階段的成本控制決定了后期項目建設過程中資金的流向及成本控制的力度，直接關乎到項目的收益及利潤。在項目管理過程中，房地產開發企業應對項目估測投入資金并制定有關的成本預算計劃，這一計劃是工程建設在資金使用的依據，項目工程依照計劃預算進行各項成本列支，因此成本計劃方案的制定十分重要，而成本控制應從計劃制定開始，因此項目決策階段的成本控制意識至關重要，會影響整個房地產開發項目的資金使用及流向。但在房地產開發企業中，在決策階段時由于領導層成本控制意識不強，造成成本控制并不準確，形成浪費最終會影響項目收益，進而影響到企業整體經濟效益。

3.2 房地產開發項目缺乏有效成本計劃及項目管理

成本計劃在房地產開發項目中有著舉足輕重的作用。房地產開發項目在施工前應制定合理的成本計劃指導項目施工過程各項費用支出。但在部分房地產開發企業中，沒有及時科學合理地制定相關成本計劃，導致項目建設過程中對各項投入沒有加以控制，最終導致成本超出預算，擠壓房地產開發項目的利潤空間，最終影響企業經濟效益。另一方面，缺乏有效的項目管理或項目管理效率不高也是房地產開發項目中常見的問題之一。房地產開發項目是一項綜合負責的工程事項，需要多方協調共同建設完成，因此對項目管理的要求比較高，但在房地產開發企業中，由于項目管理人員能力偏低、缺乏制定完善的項目管理制度等原因造成管理效果差強人意的情況屢見不鮮，甚至因為管理不到位造成項目建設資源配置不合理、各部門協調不一致等，進而影響項目工程進展，增加項目成本支出，降低項目管理效率，最終削弱項目成本控制效果。

3.3 房地產開發項目成本控制方式落后

目前眾多房地產開發企業對成本控制方式以事前預算為主進行成本控制，但由于前期決策階段決策層成本控制意識不足，容易導致成本預算制定較為粗放，成本控制力度不大，同時以事前預算為主的成本控制方式忽略工程建設期間及竣工驗收過程中對成本的控制，缺乏相應的工作標準及管理依據。

3.4 房地產開發項目竣工階段存在的弊端

房地產開發項目在具體實施的過程中以及竣工階段的工作非常關鍵，一些企業缺乏對各項成本費用的合理化應用，在與施工方進行材料成本結算以及施工賠償結算的時候大大增加了房地產的建造成本，房地產項目的開盤與開工之間的時間比較緊湊，為了實現這兩項工作的平衡，需要在建設的過程中不斷地提升進度，加班的現象時有發生，這就導致很多預算之外的人工費用的產生，在施工過程中應用過多的施工材料的價格也存在浮動，整體的施工材料成本的增加;房地產開發項目在竣工結算階段缺乏對各個施工細節成本的控制，項目實施過程中人員的流動性較大，各個管理人員的崗位變化與時有發生，導致房地產開發項目在具體實施的過程中具有很多的不缺性因素，各項細節的質量和成本都難以把控，再加上一些房地產企業缺乏對結算工作的重視，預結算與實際的造價成本差距較大，審核人員不能高效工作，嚴重影響了工程后期的成本結算工作的順利實施。

4 做好房地產項目成本管控措施

4.1 自上而下提高成本控制意識

理論指導實踐，思想決定行動。在房地產開發企業中應自上而下提高成本控制意識，將成本控制牢記心中，才能在房地產開發項目全過程中有目的的進行成本控制。首先，房地產開發企業應提高管理層的成本控制意識，樹立成本控制管理，只有管理層重視對項目管理及成本控制，才能在制度上為成本控制提供支持，制定完善的成本控制制度，使成本控制有據可依并落實到實處。其次，應提高全員的成本控制意識，使成本控制貫徹到項目全過程中。有些中小房地產開發企業對成本控制認識不足，認為成本控制是財會部門的事情，這種錯誤觀點使得成本控制難以在項目中有效施展開來，因此，房地產開發企業應對全員進行成本控制教育，培養全員成本控制理念，杜絕項目建設過程中因人為疏忽而導致的各種浪費現象。

4.2 健全項目管理和成本計劃及控制制度

首先，房地產開發企業在項目開發前期準備階段中就應該制定好完善的項目工程計劃，在調研的基礎上根據有關政策及房地產市場情況對項目開發需要的成本資金進行預測，制定出科學合理的資金投入計劃，并經過專業論證會審，在保證項目開發質量的前提條件下節約成本費用，提高房地產開發企業的經濟效益。其次，加強對項目建設的管理工作，強化成本控制力度。通過組織項目管理成員學習有關管理及成本控制的專業培訓，提高項目管理人員的綜合素質，提升其成本控制業務能力，進而制定出完善的成本計劃及控制制度，并將成本控制真正的落實到工程建設過程當中。

4.3 對開發項目中期成本要加強管理

一方面，要嚴格審核投標單位的各項資質，明確按照招標流程和評標程序進行篩選合理的投標單位。另一方面，設計階段和施工階段在目標成本控制中是成本管控的核心。首先在初期要求做好充分的相關調研工作，對相關的設計方案要充分做到合理性；施工階段出現的設計變更要進行嚴格審核后確認，同時對監理單位要求做好事實監督作用，一切以實際出發，對各種簽證變更要實事求是。比如項目開發以前要對圖紙嚴格審查，要充分考慮到各方面的因素，盡量降低施工后的設計變更的機率，這樣更有利于成本控制；對工程合同造價要求合理確保施工的質量，在施工合同中對工程造價、付款條件和付款方式、工期及各項相應的違約責任做到清晰明了，避免模棱兩可的內容造成不必要的麻煩；對監理單位要求從工程開始到竣工在各個環節做到實時監督作用，對發生簽證變更要求嚴格審核并且出具自己的合理性建議，如確實需要發生簽證時要求建設方（包含成本管控部門）、監理方、施工方三方共同確認；材料與設備價格控制是施工階段成本控制的重點，成本管理部門首先要及時掌握市場價格走勢，在材料購進時做好出入庫流程，做好相應的材料臺賬，便于相應的核算，同時要求材料附帶各質量保證書或質量檢測書，確保材料的質量要素。

4.4 建立成本信息化管理系統

面對日益激烈的市場競爭環境，房地產開發企業要想保持自身在市場中占據的穩定地位，就需要把傳統的成本核算模式積極摒棄，同時對新時期更為先進的成本信息化管理系統進行積極應用，基于成本信息化管理系統的積極建設，以動態化的方式全面管理建筑項目開發、運營、進度、資源、質量、成本等多方面內容，同時這一過程還應該針對嚴謹的成本控制體系進行積極設計，并對目標成本參數進行自動積累和優化，最終保障成本管理體系得以健全建立，并以此這些數據內容為基礎，為其他開發項目制定目標成本及管控項目成本等提供參考意見，使得管理層進行成本評估及分析的過程中，能夠從多方面開展，保障房地產企業管理層最關注的企業宏觀發展問題得到良好解決。通過先進成本信息化管理系統的建設，能夠對各開發項目成本核算數據及運營情況等進行全面且直觀掌控，進而有效管控項目建設全過程成本的同時，促使建筑項目成本管控能力逐步提高，最終為房地產開發企業盈利空間的拓展奠定堅實基礎。

4.5 房地產開發項目施工階段的成本管理控制策略

房地產項目在具體施工的過程中，需要進行施工單位各個部門的核查和管理，主要包括施工方的施工水平、施工方案以及施工進度等，并根據核查結果進行不斷地完善，逐漸掌握房地產工程質量、進度以及施工周期之間的平衡。在具體實施監督核查工作的過程中，應該以質量為前提，不斷壓縮施工成本，加快施工進度，促進房地產項目工程造價的最低化;需要注意的是，不能過度追求施工速度，導致人工成本的增加，工程造價過高，影響房地產企業的實際經濟效益，對施工順序也具有不利作用，房地產施工成本管控需要遵循實質性原則。施工階段的成本管理還離不開現場的工程變更和簽證操作，房地產項目中包含較多的施工技術和工作人員，影響因素過多，容易引起建設方與施工方之間的矛盾，最終影響實際的工程效益。針對工程變更相關事項，房地產企業應該及時進行核查，并嚴格按照流程實施審核和變更，審核管理部門批準后才能進行現場的簽證，促進房地產項目的順利運行，減少不必要的施工成本的增加。

4.6 做好事后控制效果的監督和評價

人才引進和技術創新離不開企業的規范制度，同時要把成本管控列入績效管理掛鉤，要求對所用人員實行獎懲制度，這樣會很大程度提高各部門參與成本控制的積極性，同時要求明確相應的責任。

5 結束語

綜上所述，房地產開發項目的成本控制需要全員參與的過程，但是實際上許多房地產企業的成本控制存在一系列的問題，房地產公司需要對這些問題，制訂相應的措施，加強企業自身的成本管理控制，從而實現成本最小化，目標利潤最大化。