結合納稅探析房地產籌資籌劃

◎曾平毅

引言：房地產企業是資金需求量大的企業，其籌集資金，是指房地產企業從外部或內部籌措和集中生產經營所需資金的財務活動，其籌劃主要從籌資渠道的進行籌劃。房地產籌資的納稅籌劃指房地產企業從外部或內部進行籌資時，從籌資渠道與稅法規定進行籌劃，進而使企業獲利水平及稅負優化。

一、房地產籌資原則

房地產籌資是房地產企業重大經濟活動；對企業自身及社會都有深遠影響，我國房地產籌資渠道主要有金融機構借款、非金融機構和企業間拆借、發行債券和股票、企業內部積累和內部集資等方式。籌資必須遵循一定的原則，一般來講，應遵循如下原則：

1.合法原則。遵守國家的法律、法規的規定，是房地產籌資的首要原則。國家對不同的籌資渠道都做了具體的規定，制定了相應的法律、法規。只有在法律允許的范圍內的才受法律的保護，確保不損害國家和投資者的利益。2.時機與規模適當原則。房地產是需要投入大量的資金，資金量多少就成為籌資首要考慮的問題。資金籌集過多造成浪費，資金不足影響生產經營的發展，如何平衡好需要量就應通過各種預測手段和方法對房地產企業資金的需要量進行預測，確定房地產企業籌資時機與規模。在預測過程中要考慮的是：首先，應根據房地產企業生產的產品在當前市場上的銷售情況來預測產品在市場上銷售前景；其次，還必須考慮原材料、能源等供應的保證程度；再次；必須對房地產企業現有設備的生產能量作一個全面的了解，據此計算出資金的需要量。在考慮籌資時機與規模的同時，針對房地產開發經營的各個階段也可選擇不同的籌資渠道，提高資金的使用效果。如在房地產公司成立階段，其資金需求量相對小，基本采用合資、發行股票等方式；在開發期，資金需求量變大，又可采用銀行貸款、合作開發、發行債券等方式；在預售階段，資金需求量就完全可通過預售期房內部籌集的方式。3.企業價值最大化原則。企業價值受利率、收益時間的遲早、稅收、籌資成本等諸多因素的影響，都切實影響到企業的實際利益。假設收入一定，籌資成本越低，企業價值越大，籌集房地產資金必須綜合考慮。如采用的籌資渠道不同，支付使用資金的代價不同，稅收額不同。如發行股票，需要支付紅利。發行債券需要支付利息；發行股票需要利潤分配前納稅，發行債券則在利潤分配后納稅。4.最優組合籌資。籌資需考慮籌資規模的確定，籌資成本的取舍，籌資風險的比較、財務杠桿的運用等內容。在正常情況下籌資組合遵循的是短期資金來融通流動資產，長期資金來融通長期資產的原則。房地產企業最優組合的確定，一般方式有：資金形態上堅持長、中、短期相結合的策略；償還期限上運用分散化策略；償還方式上擇低成本方案；籌資總體規劃策略上要堅持內外結合的方針。

二、房地產籌資的籌劃

房地產籌資的籌劃主要包括籌資渠道的籌劃和利息支出的籌劃，其中因涉及到籌資渠道數量的問題，籌資渠道的籌劃又分為單一渠道籌資的籌劃和組合渠道籌資的籌劃。單一籌資渠道就是在對房地產籌資額進行籌集時只涉及一種籌資渠道的籌資方案，它的特點就是操作簡便，有明顯的優點和不足，適用于簡單的籌劃，是組合籌資的基礎。組合籌資就是在對房地產籌資額進行籌劃時運用多種單一籌資渠道組合而成的籌資方案，相比較而言，它的操作復雜，能分散風險，籌劃效果較好。在籌資籌劃時，根據房地產籌資的分類和各種籌資渠道借款費用稅法稅前扣除的情況，進而擇優選擇籌資方式。

（一）單一渠道籌資

1.借款籌資籌劃。借款籌資方式其成本主要是利息負債，主要是指向金融機構（如銀行）進行融資的一種方式。向銀行的債款利息一般可以在稅前沖減企業利潤，從而減少企業所得稅。但這種籌資方式，在稅負上看，要比企業向社會集資的方式好，但借款流程復雜，要求多。2.企業間拆借和非金融機構籌劃。企業間拆借及向非金融機構籌劃操作余地很大，不會像金融機構融資條件苛刻，手續也不會太過復雜，企業與企業或非金融機構間協商，形式多樣，但國家對此有限額控制。企業之間拆借資金即企業借款，若從納稅籌劃角度而言效果最好。3.發行債券和股票籌劃。面向社會發行債券和股票避開了中間商的利息支出，為直接融資。債券利息及借款利息作為財務費用，在稅前沖抵利潤，減少所得稅稅基。股利支付沒有費用沖減問題，為企業完稅后進行，稅后則相對增加了納稅成本。企業以發行普通股股票方式籌資所承受的稅負重于向銀行借款所承受的稅負，而借款籌資所承擔的稅負又重于向社會發行債券所承擔的稅負。4.企業自我積累籌劃。企業自我積累的特性就是速度慢，限制了企業迅速規模擴大。它由企業稅后利潤所形成，自我積累存在雙重稅問題。這種籌資渠道使資金所有權與經營權合二為一，業主權益增大，但這一籌資渠道只涉及企業自身，它所承擔的稅收負擔是最重的。由這筆投資所帶來的利潤，沒有任何辦法加以平均，企業只能承受這筆利潤所帶來的相應的稅收負擔。5.內部集資籌劃。從納稅籌劃的角度看，它與企業間拆借有相同的效果。這種籌資渠道，因為涉及的人員和機構較多，并且在利率和確定回收期等方面，均有較大的彈性和回旋余地，

綜上，從籌劃的角度看，自我積累的效果最差，借款籌資次之，企業內部集資和企業間拆借方式產生的效果最好。而且，從以上分析我們可以看出，企業在籌資過程中，所涉及的單位和個人越多，合理節稅空間越大；相反所涉及的單位和個人越少，進行合理節稅空間越小。所以，我房地產企業在籌資籌劃分析時，應該要考慮各種籌資渠道的稅負不同，切合自身特點進行選擇。另外，企業間拆借籌資和企業內部集資因其透明度較低，國家都有相關的規定，企業切不可超越規定進行納稅籌劃。

（二）組合渠道籌資籌劃

在企業的運營中，企業不可能只依靠一種籌資渠道進行籌資，組合渠道籌資便成為必然。多重經濟問題就需多種籌資渠道的交叉結合予以解決，降低稅務成本，減小經營風險。每種籌資渠道均會有成本，即資本成本。從財務的角度看，選擇最優的籌資結構就是選擇籌資成本最低的籌資組合。從企業的角度看，它是企業為獲取資本所必須支付的最低價格。應有的計算過程為：首先計算個別籌資渠道的籌資成本率，然后以各種資本占全部資本的的比重為權數，對個別資本成本進行加權平均，計算綜合資本成本，然后從中選擇最低綜合資本成本的籌資結構，即為最優的籌資結構。

三、結束語

總而言之，房地產籌資的納稅籌劃在進行單一渠道籌資的籌劃，可以選擇涉及人員和機構較多的資金往來雙方關系，較容易達到節稅的目的 [2]。企業為規避風險，會組合交叉運用多種籌資渠道，通常企業選擇最低綜合籌資成本組合為最優籌資方案。不論企業采用何種方法進行納稅籌劃，都應遵循服從于企業財務管理總體目標的原則。