淺析新收入準則對房地產行業的影響

◎謝思淼

在新收入準則中，其通過統一整合原收入準則及原建造合同準則，完善了收入確認與計量、合同成本、特定交易的會計處理等方面，以控制權轉移作為收入確認的核心判定條件，更好的體現出了合同契約精神，能夠針對合同雙方權責更清晰進行界定。目前新收入準則已全面執行，這就需要房地產企業需要正確針對收入進行會計確認和計量，合理對收入進行會計判斷，為房地產行業的健康發展打下堅實的基礎。

一、新收入準則對于房地產業的影響

1.收入確認的影響。

由于我國房地企業結構具有特殊性，新收入準則的實施使房地產企業收入判定模式發生了變化，具體以時點判定和時段判定兩種方式為主。目前我國房地產行為的經營模式主要有三種形式，一種為開發銷售于一體的自行開發模式；一種為先銷售后開發的分開銷售模式；另一種則為開發和出租于一體的模式。新收入準則對房地產企業帶來的影響因不同的經營模式也存在差異性。在此我們主要分析新收入準則對房地產企業自行開發和銷售的經營模式下的影響：在期房銷售模式下，房地企業通過與客戶簽訂購房合同，客戶向房地產企業支持購房款，房地產企業收到錢款后，客戶才能得到自己的房產。整個過程中，房地產企業自行開發的房產無法被其他因素替代，房產具有較強的專業性用途，購房客記支付的房款數目也不會出現變化。在新收入準則下，銷售收入體現了一個時段的履約情況。現房銷售時，房地產企業與客戶簽訂合同時，房地控制權在履行約定時即實現轉移，因此新收入準則對房地產現房銷售收入確認沒有根本差異。另外，房地產企業也可以與客戶簽訂建造合同為其代建房產，這類合同不可撤銷，代建項目完成程度能夠計量，客戶根據合同約定進行費用支付，收入根據可靠的合同進度計量或是估計來對確定。因此通過有效的收入判定，其能夠最大限度確保房產地企業的健康、持續發展。

2.編制的財務報表的影響。

房地產開發過程中若運用新收入準則的時段判定模式來確認收入，將使財務報表中的收入及成本更加匹配，更能為報表使用者展示開發過程中每個年度的真實損益情況。同時，預售房產時，預售階段收到的房款在報表的負債中反映，未交房之前企業資產負債率則會呈現出偏高的情況，應用新準則后，原確認為負債的預售房款在新收入準則下會提前確認為收入，降低企業資產負債率。總體來說，新收入準則能夠更真實、合理的反映房地產開發企業的財務情況，且無論是對于企業融資還是資金統籌規劃都具有極為重要的意義。

3.信息披露的影響。

新收入準則五步法內容對收入確認方法進行了更新，房地產行業收入確認步驟相對簡單，會計估計也較少。房地產企業運用新準則后需要將這種變化通過信息披露傳遞給利益相關者和投資者等報表使用者，這就要求我們一定要從以下幾方面完善信息披露：對收入確認應用的會計政策、方法的重大變更事項進行披露；針對收入確認方式變更時涉及的合同相關信息進行披露；另外，企業還需要針對應用新收入準則確認收入的情況提前進行披露。

二、基于新收入準則下房地產行業的應對措施

1.加強新收入準則培訓，提升職業判斷能力。

新收入準則對企業和注冊會計師的職業判斷能力提出了更高的要求，可以預見新收入準則正式實施后將大幅增加實務中的職業判斷和會計估計分歧。因此，房地產企業應盡早制訂并實施培訓計劃，包括財務、稅務、銷售等人員，提前組織學習新收入準則，根據本企業業務特點針對工作實務中可能遇到的問題開展學習研究。

2.調整經營業務模式，完善內部監督機制。

基于新收入準則的要求，房地產企業收入確認時一般會采用五步法進行，這就需要企業在新準則下需要合同條款、業務經營模式和業務流程進行重新審視，以此來積極應對新收入準則的變化。同時還要對企業內部控制、風險管理和信息系統的融合給予重視，構建更為嚴謹的成本預收和變更程序，并以書面方面將預算結果呈現出來，以內部程序對其進行審批確認，以此來提升合同收入過程的規范性和透明性。另外，房地產企業為了自身的更好發展，還需要強化管理水平和核算水平的提升，加大內部審計監督，以此來為新收入準則的順利執行打下堅實的基礎。

3.加大外部監督力度，提升新收入準則執行質量。

新收入準則的實施將涉及較多的會計估計，可能會給企業帶來操縱利潤的空間，改變財務報表的真實盈余情況，誤導企業財務報表信息的使用者。因此，監管部門應制定相應的監管措施，規范相關人員的工作流程，避免發生操縱利潤的問題。通過強化監管部門的職能，有效規范企業的會計交易處理，保證企業財務信息的真實性和有效性。監管部門要提升監督檢查力度，加強對準則實施過程中的監督檢查，建立完善懲罰機制，努力做好責任追究，嚴肅查處違法行為，有效保證準則的正確合理執行。因此，房地產企業應加強內外部的監督檢查，建立完善具體的實施細則，提高披露信息的準確性，保證新準則的順利實施及信息使用者的切身利益。

三、結束語

在新收入準則的影響下，對傳統收入判定的模式進行了大洗牌，使企業會計管理操作變得更加全面。而房地產行業的特點是將開發、銷售全部自行解決，具有比較特殊的性質，雖然房地產開發企業在執行新收入準則時，經濟效益會有明顯增長，但同時也會對行業未來的發展造成很大影響。因此更要重視提升房地產企業會計人員的綜合能力，強化部門之間的協調配合，進一步加大監管力度，以此業促進房產地行業的健康、穩定發展。