老舊小區加裝電梯之惑

杜康　鄭鈞天

2019年12月，上海發布了最新多層住宅加裝電梯的指導意見，增加資金補貼額度、允許使用公積金支付建設費用的同時，對居民協商同意率的要求進行放寬。

《瞭望東方周刊》記者近日走訪了上海部分街鎮、加梯企業及相關管理部門，發現目前利益協調仍是難點。另外，市場上出現了不同的加梯模式探索，基層管理部門提示應注意防控風險。

上海虹口區江灣鎮逸仙小區10號樓加裝的電梯（杜康/攝）

加梯新規

2019年12月，上海虹口區江灣鎮逸仙小區10號樓的加裝電梯開始試運行。家住2樓的瞿華夫婦很開心。妻子夏明君患尿毒癥將近20年，如今行動困難;瞿華自己做過一場大手術后身體不如從前，已經無法抱起妻子。沒裝電梯的時候，他只能麻煩志愿者幫助妻子下樓。

老舊小區加裝電梯，是改善民生的重要組成部分。逸仙小區居委會書記祝海霞介紹，目前小區居民4000人左右，其中60歲以上老人比例約占四分之一。而在上海很多小區，這一比例已超過三分之一。

江灣鎮街道社區自治辦主任徐穎佳介紹，目前江灣鎮已經有17臺加裝電梯投入使用，3臺在施工中，還有11臺正在走流程。

早在2011年，上海就發布了相關指導意見，提出了多層住宅加裝電梯的基本原則：“業主自愿、政府扶持，因地制宜、兼顧各方，依法合規、保障安全。”經歷8年試點后，2019年12月，上海市住建委、房管局等10部門聯合印發了《關于進一步做好本市既有多層住宅加裝電梯的若干意見》，支持力度有所增加，福利有所升級。

根據新規，政府最高補貼從24萬元增加到28萬元;明確規定可以提取本人及其配偶、本人直系血親的住房公積金支付電梯建設資金;本樓幢業主同意率從原來的需要90%同意降低到三分之二;取消“一票否決”;小區同意率從原來的三分之二降低到一半。

此外，加裝電梯的流程有所簡化。以長寧區為例，成立了“既有多層住宅加裝電梯”綜合窗口，將四個部門職能疊加，申請人只需跑一個窗口就可以完成所有流程。

徐穎佳介紹，目前虹口區電力、燃氣、供排水、通信等相關單位也開通了綠色通道，優先安排加裝電梯的相關事宜。

利益協商仍是難點

從新規來看，無論本樓幢業主同意率降至三分之二，取消“一票否決”，抑或降低小區同意率，都是為了降低協商成本。

加裝電梯，一樓往往反對意見最大，不僅享受不了好處，還要面臨加裝電梯后可能帶來的遮光、噪音等問題。“最敏感的是房價。加裝電梯之后，一樓豈不是房價最低了？”池溝居民區新北第一小區一樓居民葉阿姨說。

徐匯區羅城花苑業委會副主任翁靜燕介紹說，低樓層居民反對還出于對后期維修費用的顧慮。“就算前期的建設費用不用出，后面電梯出了故障要維修，要掏錢嗎？目前關于這一塊兒也沒有明確的說法。”

徐穎佳介紹，中層或高層居民反對的一個原因則是，現有條件下只能裝到達半層的“半吊子”電梯，尤其是一梯兩戶的情況，“意味著居民總歸還是要爬幾階臺階，否則就得把廚房或客廳甚至是臥室的墻打開供出入。一些居民覺得‘半吊子電梯不能徹底解決問題。”

資金也是難題。有的居民說，“之前單元樓統一裝防盜門，均攤到每戶就是300元錢。我把錢交上去，過段時間又退回來了。為什么呢？因為有人不肯掏錢，安裝延后了。如果300元都湊不齊，更別提加裝電梯的錢了。”

虹口區池溝居民區黨總支書記賀衛東介紹，還有居民“拒絕溝通”。“根據文件，需要征求所在樓幢全體業主意見，意味著不論同意與否，都需要居民在文件上簽字表達觀點。但居民拒絕簽字，流程就沒法往下走。”

新規出臺為解決這些矛盾帶來了哪些變化？

多位基層管理人員表示，雖然取消了“一票否決”，需要的同意率也降低了，但是前期居民工作不敢放松，還是希望爭取每一戶的同意。“居民工作要做在前頭。否則施工到一半，有居民跳出來阻止，或者居民經常到街道來反映問題怎么辦？”賀衛東說。

“比如對居民采取按月收費的模式，如果有一天居民不交費了怎么辦？企業能夠停運電梯嗎？或者訴訟解決？目前看來都不是很好的解決方式。”

“加裝電梯說到底還是為了便民。”祝海霞說，“新規給出的同意比例是底線，讓我們更有信心去推動。”

住在新北第一小區底層的葉阿姨起初不同意加裝電梯，居委會、業委會上門頭幾次都吃了閉門羹。兒子的勸說讓她改變了主意，“我兒子也住6樓，也想裝電梯。因為鄰居不同意，一直裝不成。要將心比心，換位思考。”

“在保證安全的情況下，他們把加裝電梯的墻體做成柵欄式的，盡量減少了對我家的光照影響;居民上下電梯原本要從我們客廳窗外經過，后來設計方案也改了。”葉阿姨介紹，電梯建好之后，噪音幾乎沒有。“原本底樓不時能看到高層拋下來的東西，或者曬衣服滴水。現在大家更照顧我們底樓，一次都沒有發生過了。”

祝海霞介紹，新規出臺后，居民積極性很高，已經有不少人向她咨詢最新的“公積金支付建設資金”情況，“我讓他們再等等細則，這一項能解決不少居民的資金難題。”

探索與疑慮

隨著加裝電梯成為民生熱點，市場上也提供了一些創新模式。

上海市寶山區高境鎮共和八村的幾部電梯采用了無息按揭的辦法。居民不需要提前支付安裝費，而是采用了“安裝免費、有償使用”或“全額墊資、按揭付款”方案。完工后，由電梯工程公司全權管理經營15年，并承擔期間的電費、維保費等。

據介紹，從2樓到頂樓，需要交納的電梯費用逐層增加。一梯兩戶的情況下，若按照傳統的眾籌模式，頂樓居民一次性最高需要交七八萬元。而在按揭模式下，頂樓居民一年需要繳納的費用約5000元。

雖然按揭減輕了居民的壓力，但墊資建造和后期管理維護成本讓電梯公司有壓力。據介紹，電梯公司未來會考慮通過安裝梯內多媒體廣告屏來獲得一定的廣告費用。

但這些墊資模式仍在探索，管理部門以及業內很多電梯工程公司也存在一些疑慮。

居沐樓宇項目部總監袁嘉介紹，老舊小區加裝電梯靠廣告貼補收入的模式難以走通，“以一梯兩戶為例，共12戶的固定居民，流動人員又少，且老年人占比較高，很難找到愿意投放廣告的公司。”

此外，袁嘉認為，采用先墊資的模式，企業面臨的風險點較多，錢收不回的風險較大。“比如對居民采取按月收費的模式，如果有一天居民不交費了怎么辦？企業能夠停運電梯嗎？或者訴訟解決？目前看來都不是很好的解決方式。”

上海振華電氣集團民生工程事業部項目主管程得時介紹，目前業內個別加梯公司按揭收費過低，按估算只能“勉強維持收支平衡，甚至虧損”。

有基層管理部門認為，街道或居委會加裝電梯時，應注意考察相關公司的資質甚至盈利模式。“電梯具有一定公共屬性，應注意防范風險，避免工程公司留下爛攤子，對居民造成困擾。”