房地產企業財務風險的預警與防范策略分析

文| 蔡 穎

近年來，房地產企業得到了飛速的發展，尤其是部分地區，更是出現了“房地產熱”的現象。由于房地產企業具有高風險、高回報、高投資的三高特點，所以導致房地產企業也比其他企業具有著更高的風險。房地產企業為了獲得更好的發展，理應加強自身的風險預警防范措施，合理規避風險，促進房地產企業的健康發展。

在房地產企業中出現的幾種財務風險類型

籌資風險

房地產企業具有高投資的特點，所以在房地產企業經營過程中，需要大量的資金投入，而大多數房地產經營者都需要經過銀行貸款和信貸等措施，進而維持房地產的發展。在我國當前經濟發展情況下，房地產企業的負債率普遍較高，導致銀行或者信貸公司對房地產企業的借貸要求門檻越來越高，出現負面考慮，將來的房地產經營者如果再想籌集資金，其準入門檻將會越來越高，在籌集資金中很可能出現問題。

利率風險

前面解釋房地產經營發展需要經過大量的貸款，而貸款始終伴隨著利率，利率又為房地產帶來相應的風險。一旦利率出現波動，利率降低還好，萬一利率增加，企業的風險也隨之增加，甚至很多房地產企業因為銀行利率增加面臨倒閉的危險，所以銀行利率的高低直接關系著房地產企業的發展。一旦銀行利率沒有控制到位，客戶認為此時購房不合適，市場需求減少，房地產企業賣不出房子，收不回成本，會出現大量負債現象。

債務償還風險

很多房地產經營者在開展房地產經營活動中，其主要資金來源于第三方貸款機構，比如太過依賴銀行或者信貸公司的貸款，其資金來源太過單一，容易產生資金周轉不靈的現象，導致企業無法及時償還債務，面臨破產的危險。

房地產企業財務風險的成因

政策、法律因素

房地產企業在開展經營活動時必須要使用土地，而國家近年來對于土地的使用和開發出臺了相應的一些政策，這對房地產企業的發展帶來了一定的財務影響。根據使用情況的不同，國家會對房地產企業加收一定的稅費，企業的成本增加，勢必會影響著企業的銷售情況與銷售價格，從而影響著企業的成交量。

行為和經營特征

房地產企業的經營活動往往需要一個非常長的周期。從規劃、設計、建造到最后的售后完工，勢必要經過一個非常長的投資周期。這也就導致了房地產企業經營者在一開始進行房屋建設時，需要自行交付建設資金，而在長時間的建設周期以后，將房屋賣出，經營者才能收回資金。但還存在一個現象，房屋售出效果不理想，或售出時間過長，企業不能及時收回資金，對企業資金難免會造成壓力。

如何加強房地產企業財務風險預警和防范

建立完善的風險預警體系，合理規避風險

房地產企業的發展伴隨著高風險，所以必須要建立一套完善的風險運行體系，增強工作人員對財務風險的認知，從而做到降低財務風險、規避財務風險，減少風險所帶來的損失。在建立風險預警系統時，包括風險評估、風險預防、風險排除等相應內容，全方面的對財務風險進行預警，促進房地產企業的健康發展。但同時，房地產企業具有相當高的多變性，受環境因素影響大，所以風險預警人員必須有充足的專業素質，對財務風險管理有著獨特的思想理念，才能夠最大限度預防財務風險的出現，提高房地產企業的經濟效益。

完善資金結構體系

很多房地產企業在發展過程中，由于資金來源單一，過于依賴銀行或信貸公司的貸款，一旦利率發生調整，或者借貸時間問題，都對房地產企業的發展產生著嚴重的影響。尤其近年來，為了緩解我國通貨膨脹嚴重的問題，銀行多次采用降低利率的方法，給企業造成了供給不足，結構失調的嚴重影響。在房地產企業的下一步工作中，房地產企業要完善資金結構體系，擴大資金來源，這樣才能夠提高資金的運轉速度，降低因為資金來源過于單一而造成的風險。

房地產企業應朝著多元化的融資渠道發展，保證融資的多元化，除了銀行與信貸公司之外，還可以考慮債券融資等有關的融資渠道。房地產企業應根據自身實際情況，根據經營規模、收入高低、成本多少來進行合理負債，留出部分資金以備意外情況，促進房地產企業的健康發展。

加強成本控制管理，增加房地產經濟效益

房地產企業若想增加經濟效益，不僅要開源，還要節流。要加強自身的成本控制管理，減少不必要的開支，降低自身管理成本，從而增加房地產的經濟效益。在房地產的經營活動中，要重點加強成本控制管理，對房地產企業項目進行全面成本控制核算，最大程度擴大成本控制范圍，真實反應房地產企業投入的成本支出結果，促進房地產企業在保證質量的情況下正常開展各項工作。在開展成本管理工作中，房地產企業應借鑒外面先進的管理模式，不斷更新自身的管理觀念，加強對成本管理的重視程度，來促進當地房地產企業的發展。只有通過加強對房地產企業各項成本支出的控制，才能有效的降低企業財務風險。

加強利率管理

房地產企業的發展與銀行利率有著直接的關系。所以在下一步開展借貸工作之前，房地產企業首先要對銀行的貸款利率進行分析，對銀行貸款利率可能會帶來的所有風險進行全面預測，并提出相應的應對措施，以便于可以提前做好預防工作。除此之外，在房地產企業真正進行借貸，與銀行簽署合同的時候，要著重注意利率的規定，是否為固定利率，為了房地產企業自身的利益，最好與銀行簽訂固定利率的合同，從而降低因銀行利率波動而造成的風險。

提高資金利用率

本身房地產在籌集資金時已然不易，假如資金利用配置方面處理不當，那么房地產企業的資金風險將會無限擴大。在進行資金配置時，一定要提前做好資金配置計劃，明確資金的來源與去處，減少不必要資金的使用，提高資金的利用率，確認資金都用在“刀刃”上，科學合理的安排資金的投資與運營，使投資項目花最少的錢，得到最好的結果。除此之外，房地產企業還要控制好資金的支付水平，提高資金的利用率，促進資金的合理配置。對資金的投資項目進行深入分析，得出可行與不可行的結論，以便加強對資金的管理，防止出現盲目投資，從而切實提高資金的利用率。

信息化建設

在房地產企業的下一步工作中，可以引入適當的信息化建設，通過完善基礎設施，建立信息化平臺，及時上傳與溝通財務信息，從而有效做到財務風險的及時預警與防范。風險的預警與防范并不能只靠財務部門，這項工作需要整個企業全員參與，所以應提高工作人員對風險預警與防范的意識，在未來的工作中，對企業與人員進行全面風險管理，以提高風險預警和防范功能，降低財務風險，減少企業損失。

小結

下一步的市場競爭將會越來越激烈，這勢必為房地產企業的發展帶來了更多的風險。為了獲得更好的發展，占據有利的市場地位，房地產企業必須要加強自身的財務風險管理，加強風險的預警與防范，合理規避風險，促進房地產企業的健康發展。