疫情將如何重塑中國樓市？

何子維

線上看房已開通，歡迎VR選房。快速掛斷之前，明顯感覺到電話那頭的聲音有些著急。這是武漢1月23日封城后，近期不少人接到的久違的“騷擾電話”。

資本永不眠，盡管官宣并沒有說疫情的拐點到來，但房地產(chǎn)商開始尋找出路。作為龍頭大佬之一，恒大打響搶跑第一槍，7.5折促銷的大動作，令各位看客吃驚不已。

要說房子打折，并不新鮮，但是這次不一樣。所有的人都想知道，疫情過后，房價是撒著歡地漲，還是跌跌不休？

割肉自救還是蓄客待漲？

新冠疫情的暴發(fā)打擊了中國價值43萬億美元的樓市。售樓部關(guān)閉，施工地停工，無論是剛需、改善，還是高端等需求的潛在購房者，或害怕感染不敢出門，或觀望等待，均暫停了物色房子的計劃。

不少人猜測，疫情結(jié)束，房子就會打折出售。但沒想到性急的恒大還沒等疫情結(jié)束，就開始圍獵潛在客戶了。

2月6日，恒大釋放出“超級誠意”，其高層人士愉快地簽署了一份“秘密”文件，又恰好被全國人看到：我們要7.5折賣房子了。

撿便宜的時候到了？在隨后短短3天內(nèi)，按照恒大副總裁劉雪飛的說法，恒大的房源已經(jīng)被線上認(rèn)購了4.75萬套，總價值達(dá)580億元。

恒大的房價的確降了，如果單從廣告上來看。但降的價恐怕遠(yuǎn)沒有想象的那么多。一位恒大的內(nèi)部工作人員向《南風(fēng)窗》記者透露，所謂打折，是雙11套路的翻版。首先，先調(diào)面價再打折。其二，恒大每年春節(jié)其實都有類似的促銷活動，這一次不過是將以往活動的名字換了換的又一次促銷而已。

房地產(chǎn)促銷一向追求“花小錢辦大事”。和以往用百億的足球投入來撬動數(shù)千億的房地產(chǎn)推廣一樣，恒大在這次疫情中，廣泛采用了微博、抖音、朋友圈等互聯(lián)網(wǎng)營銷手段，花的錢并不比足球多，卻格外博眼球。

7.5折賣房子，盡管有些噱頭之嫌，但現(xiàn)如今樓市成交量跌入冰點，打折不過是房企自救的無奈之舉。事實上，房企每年都會定銷售目標(biāo)，分解到每個月也極高。恒大內(nèi)部工作人員表示，如果不降價促銷，“就沒現(xiàn)金流”。

房地產(chǎn)本身是一個對資金高度饑渴的行業(yè)。恒大是一個典型的例子。數(shù)據(jù)顯示，2020年，恒大的國內(nèi)信用債、海外債、供應(yīng)鏈ABS到期規(guī)模均超過100億元，總到期規(guī)模約600億元。

融資成本如此高昂，利息成本是房企不得不考慮的問題。比如恒大在1月的美元發(fā)債利率是11.5%至12%之間，面對疫情沖擊，如果大家繼續(xù)宅在家里，任由時間一分一秒地流逝，恒大則一點一滴地把元氣消耗殆盡。

縱觀中國所有房企，莫不如此，負(fù)債率往往達(dá)到80%以上。而即將到來的3月份，又是它們償債的高峰期，總額高達(dá)727.5億元。如果一旦銀行信貸以及海外發(fā)債受到影響，有多少地產(chǎn)商能夠抵擋這個沖擊？

活下去！這個看似玩笑的口號，其實是真的。它就像病毒，頭部玩家比如恒大，亦無法幸免。

中小房地產(chǎn)商的現(xiàn)金儲備更少，面臨的困境更多，裁員、減薪這樣的動作已屬常態(tài)。重壓之下，線上賣房被房企推向了臺前。

線上賣房并不稀奇，但以往的成交概率卻一直極低。這也很好理解，房子作為非標(biāo)品，且金額巨大，在“一家三代六個錢包” 的買房格局下，看不到實物的賣房是道偽命題。

各個房地產(chǎn)商也深諳此道。一位房產(chǎn)中介店面經(jīng)理陳起告訴《南風(fēng)窗》記者，線上買房是暫時性的措施，房地產(chǎn)商不外乎是在觀察這場危機(jī)將持續(xù)多久。

他們在想，如果疫情的拐點到來得早，那么不必為現(xiàn)金流割肉降價，反而線上買房可以預(yù)先蓄客。萬一疫情綿長，銷售端始終不暢，那資金鏈斷裂破產(chǎn)清算將會威脅生存，或許預(yù)先打折出售擴(kuò)大市場份額，便能回籠資金。

他們在想，如果疫情的拐點到來得早，那么不必為現(xiàn)金流割肉降價，反而線上買房可以預(yù)先蓄客。

疫情與房子的所有權(quán)

如果銷售繼續(xù)被阻塞，可以想見，降價回籠資金，以及延遲結(jié)算支付，將是今年上半年房企的主旋律。

需要提醒的是，這個判斷的潛臺詞是：樓市的銷售只是被阻塞了，但不會被消滅。買房計劃是一個長期過程，供給端也好，銷售端也罷，疫情對樓市的影響基本上是壓制性的。疫情后，結(jié)婚的、上學(xué)的、養(yǎng)老的，有購房需求的人，還是會買房。

這一點和疫情對經(jīng)濟(jì)的總體影響是類似的。疫情過去，中國經(jīng)濟(jì)很可能會出現(xiàn)一定的反彈。原因在于，消費增速就目前來說是相對平穩(wěn)的。

在2019年年底的時候，消費仍是中國經(jīng)濟(jì)增長的第一拉動力，增速在 8%左右。而產(chǎn)品滯銷受疫情影響，人與人隔離，消費者不出門，交易活動取消，消費自然下跌。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，消費增速可能已經(jīng)跌至零增長甚至負(fù)增長。但一旦疫情過去，消費增速就會很快反彈到原來的趨勢上。

樓市也一樣。樂觀的房地產(chǎn)分析師王一然對《南風(fēng)窗》記者表示，“一方面是需求的虎視眈眈，一方面是供給不足，短期的壓力必然在中期，比如4月份之后，帶來報復(fù)性的反彈”。

進(jìn)一步來看，疫情的發(fā)生，更讓人們對樓市的需求有了新的思考。

當(dāng)全國所有人被勸說“待在家里，就是做貢獻(xiàn)”的時候，當(dāng)上海、深圳、昆山、無錫等多個城市在疫情期間都出現(xiàn)“沒房或租客有勸返現(xiàn)象”的時候，疫情提醒了我們一件很重要的事—要有一套“自己的房子”。

而這套房子還不能太差。只要看看還在疫情下處于自我隔離狀態(tài)的社區(qū)管理模式，會再次讓人們對住房的小區(qū)配套及周邊環(huán)境有更多的關(guān)注。

換房，是房產(chǎn)中介陳起近日被咨詢的高頻詞匯，就足以證明這一點。陳起認(rèn)為，物業(yè)好、人口密度低的樓盤如今備受青睞，交通便利的中心城區(qū)、熱鬧非凡的寫字樓群等這些地段的光環(huán)正在褪去，最令人擔(dān)心的是單體樓和“老破大”可能會持續(xù)被嫌棄。

就這一點而言，2003年非典時，香港淘大花園的悲劇，已經(jīng)是先例。非典后，廣州近郊全新設(shè)計的低密度花園小區(qū)受到了空前歡迎。

房子所在的城市，是購房者關(guān)注的另一個重點。僅以疫情期間的現(xiàn)象來說，同樣是隔離，有的城市冒出了全家被鎖在家里無從問津的新聞，而另外有的城市的社區(qū)和物業(yè)人員則幫忙買菜、送飯上門。

除了醫(yī)療資源是否充沛是這次疫情的焦點之外，公共治理、產(chǎn)權(quán)意識等方面的差異，不僅僅是地域、小區(qū)的差別，背后還是治理秩序的差別。從這個角度來看，一二線城市的樓市普遍值得期待，三四線城市則壓力增大。

作為投資市場的房地產(chǎn)，房價不僅受今天的供求關(guān)系影響，更受未來房價的預(yù)期影響。無論是城市，還是小區(qū)，疫情讓人們對樓市有了新的需求，那是不是意味著疫情后房價暴漲呢？

要說房價會不會暴漲，在很多人印象中，2003年非典后的房價就是持續(xù)上漲的。以上海為例，非典疫情結(jié)束之后，上海樓市大幅回升，2003年全年度，房價同比大漲了20%，部分項目大漲50%～60%。這一年，上海一手商品房成交面積在2224萬平方米，創(chuàng)下一個高峰。

很多城市的樓市差不多就是從那個時候起飛的。房價的上漲趨勢延續(xù)了多年，徹底改變了國人的信仰，以至于中產(chǎn)階級的財富分化，好像基本取決于何時上車買房。

大規(guī)模刺激樓市不可取

非典之后，房價凱歌高奏，有歷史的特殊性。它是一系列大事件的結(jié)果，中國加入WTO、城市化提速、金融改革持續(xù)深化等。

在刺激樓市方面，國家也出臺了一系列的政策，首先是定位。國務(wù)院2003年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，把房地產(chǎn)定位成經(jīng)濟(jì)發(fā)展“支柱產(chǎn)業(yè)”。在這個定位的基礎(chǔ)上，伴隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的扶搖直上、政策的刺激力度、以土地財政為驅(qū)動的城市化一日千里等，樓市上升的通道逐漸打開且一路向好。

不同的是，距離現(xiàn)在，非典過去 17年了，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走到不同的階段，血氣方剛的少年已經(jīng)蛻變成了深謀遠(yuǎn)慮的中年人。

從人口角度來看，城市化已經(jīng)接近尾聲。按照官方數(shù)據(jù)，中國城市化率1990年是25.84%，2019年則超過60%。比起發(fā)達(dá)國家，單從數(shù)據(jù)表面上看起來是有差距，而在數(shù)據(jù)背后，存在人口流動而無法統(tǒng)計到位的情況。

從房地產(chǎn)規(guī)模來看，本身的確很是龐大了。中歐國際工商學(xué)院教授盛松成指出，現(xiàn)階段戶均住房已超過1.1套。2018年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已經(jīng)達(dá)到了39平方米，是2003年的1.65倍。

那么，什么會對房價帶來沖擊呢？

答案是，政策。

多個城市在疫情期間都出現(xiàn)“沒房或租客有勸返現(xiàn)象”的時候，疫情提醒了我們一件很重要的事—要有一套“自己的房子”。

在疫情沖擊了當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)活動，而之后樓市可能面臨下行風(fēng)險的時候，政策刺激的力度可能會出現(xiàn)改變。由于去年近半年的冷市，以及今年第一個季度的疫情，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)分析師王一然肯定地對《南風(fēng)窗》記者說：“央行大概率會放水，地方也有出臺購房利好政策的動機(jī)。”

此外，一個數(shù)據(jù)值得注意：“2019年，全國的土地出讓金為7.8萬億元，差不多快8萬億元了！”華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長華偉提醒《南風(fēng)窗》記者，這意味著在100萬億元的GDP里占了8%。

如此一來，在救市與是否會過度救市的爭論中，“眼前利益和長遠(yuǎn)利益的矛盾，更加突出、更加尖銳了”，華偉指出，疫情是在急迫地倒逼中央、倒逼地方采取堅決地措施，既讓地方政府渡過眼前的難關(guān)，又得維護(hù)樓市的長治久安。

要看到，即使住房需求仍舊存在，但民眾的錢包能否支撐，是個重大問題。2016年中央提出“房住不炒”的政策定位，也正是看到了資金脫失向虛的這一點。

“房住不炒”提出后到目前已經(jīng)三年了，它的基調(diào)絲毫沒變，并且已有成效。中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心的《中國住房發(fā)展報告（2019—2020）》顯示，從2018年10月到2019年10月，中國樓市實現(xiàn)了“平穩(wěn)降溫”。

維持平穩(wěn)，在當(dāng)下，對于疫情中受創(chuàng)最深的中小企業(yè)來說，尤其重要。盡管中小企業(yè)的產(chǎn)值并不多，但它是中國經(jīng)濟(jì)保持活力、創(chuàng)造就業(yè)最重要的力量，它的稅收和就業(yè)對社會國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的作用大。問題是，拿電影業(yè)來說，2019年大年初一票房為14億元，而今年僅有181萬元，不難想象，這其中會壓垮眾多中小企業(yè)。這可能是未來居民消費能力不足的現(xiàn)實困境。

進(jìn)一步而言，根據(jù)國際清算銀行數(shù)據(jù)，2014年，中國家庭債務(wù)比例只是35.7%，而到2019年上半年，已經(jīng)是54.6%。這一數(shù)據(jù)和它的上升速度，都非常驚人。如果一批中小企業(yè)因疫情而倒閉，不少人收入則會下降，甚至失業(yè)率會進(jìn)一步惡化，中國家庭債務(wù)會進(jìn)一步增加。這時候，即使有心買房，恐怕也無力還貸了。

也正因為如此，這場疫情無疑向政策制定者提供了一個反思的機(jī)會。提振樓市之外，更急迫的關(guān)注焦點應(yīng)該是，中小企業(yè)群體的持續(xù)經(jīng)營問題，以及那些高負(fù)債房東們的按揭支付能力。

（應(yīng)采訪者要求，文中陳起、王一然為化名）