廈門地鐵上蓋物業開發及策劃設計淺析

□ 楊 軻

地鐵作為城市重要的交通樞紐，不僅負擔著緩解地面交通擁堵壓力的重任，還與城市的規劃建設息息相關。好的地鐵上蓋物業策劃設計，不僅能發揮地鐵作為交通樞紐帶來的地產效用，還能帶動城市發展，為實現地鐵減少政府補貼實現規模化收益打下基礎。地鐵上蓋物業的設計，需要政府部門、軌道交通集團和設計單位結合城市的發展規劃統一研究，才能發揮帶動城市發展，發揮城市公共客運交通物業作用。如何做好城市地鐵上蓋物業的設計，已經成為城市地鐵建設中亟須解決的問題。

1 廈門地鐵上蓋的開發情況

廈門地鐵開通運行以來，其沿線開發項目規劃早、建設進展快、效果好。地鐵1、2、3、4、6號線綜合開發規劃總用地面積315hm2，其中再造土地面積208hm2，總建筑面積1203萬m2，策劃項目近百個，商品住宅、大型綜合體包含住宅、商業、辦公、酒店、公寓等交通及民生配套項目幾大類型。離市區較遠的地鐵站點開發采用“P+R”停車交通模式，通過換乘緩解中心城區的交通壓力。城市軌道交通與地產開發之間相互作用，產生良好的反饋效應，軌道交通不僅能夠促進地區通達性的提升，也能充分發揮聚集效應，推動房地產增值。

2 迎合城市規劃，策劃地鐵上蓋物業業態

廈門是一座美麗的海上花園城市，根據“十一五”策略遠期規劃為現代化國際大都市，城市結構為“眾星拱月”“一核多芯”模式。地鐵上蓋物業類型應緊密聯系城市規劃發展的需求，地鐵2號線經過的五緣灣片區定位為城市區域的“城市會客廳”，以商務辦公、酒店、文化娛樂、居住功能為主。地鐵1號線經過的集美軟件園片區是以軟件開發為主體的科研基地，配套與之呼應的辦公、會議功能與教研學習基地[1]；集美文教區是以住宅、圖書館、文化館商業辦公為主，其中的杏林灣、園博苑為生態水景資源，打造以旅游業發展為主。地鐵3號線經過的翔安新城片區打造為區級行政辦公、體育、商業、餐飲、酒店等業態。海滄區的馬鑾灣片區結合生態資源景觀，以建設住宅、旅游、度假型物業為主，綜上，所有的開發業態設計均需滿足城市規劃的總體思路展開。

3 地鐵上蓋物業的開發用地類型分析

合理地利用地鐵開發用地，使土地增值，用地類型主要包括以下幾類：

一是“招拍掛”經營性公開出讓用地。根據土地管理法的相關內容，商業、辦公、居住、旅游等營業性的開發物業內容中有兩種以上經營業態時，需采取“招拍掛”的土地獲取方式，通過招標、拍賣、掛牌的拍賣方式，價高者得，通過公開出讓的方式獲取土地。

二是舊改用地。廈門島內用地資源相對緊缺，城中村用地較多，多建設為民房、舊宅甚至危房，呈現出臟亂差的狀態，利用靠近城市占地處土地收購儲備后用作地鐵沿線物業開發建設，為村民提供一定比例的返還持有物業模式，既能解決城市征拆的難題，同時也是一項惠民和改善城市立面的工程[2]。如1號線杏林村站，地上修建的辦公樓建成后按協議返還村民持有，部分商業與村民共同持有，實現與村民收益掛鉤共同經營。

三是公益性劃撥用地。軌道交通用地屬于公益性企業項目開發的專屬用地，屬于持有型物業不可銷售的經營物業模式。如集美軟件園站，為軟件園開發的配套建設項目，該區域的地價相對較低，項目建成后服務“周邊客群”。

四是儲備用地。該區域地塊為地鐵開發專屬用地，是地鐵上蓋提供最初的物業開發模式，更容易實現站城一體化開發，與地上物業同步規劃，同期開發建設，避免產生因二次開發帶來的不必要的成本浪費。

4 地鐵上蓋開發的類型

地鐵上蓋開發的類型主要包括4個方面：一是地鐵上蓋物業的開發，此種方式較為經濟，通常地鐵站廳層建設在地下二層，負一層建設為地下停車庫或地下商業街，實現商業街人流與地鐵人流“無縫銜接”，相互引流相互接駁形成立體交通系統。二是地面車站型物業，由于某些場地因素限制，地鐵需要建設在路面、海面或高架橋等位置。如1號線段地鐵建設在集美大橋上方，地面建造地鐵有更自由廣闊的建造空間，在一定程度上緩解了地面的開發壓力，更能組織好地上物業的交通流線，有很大的開發潛力。三是地上車輛段上蓋物業的開發，車輛段、停車場蓋上用地，即是地鐵上蓋綜合開發建在下部地鐵車輛段，地鐵停車場的上部用地。這類型用地為大板再造用地，即為地鐵車輛段，停車場的頂板預留上部一定的結構柱荷載，以實現上部的可再造用地，是節約土地的有效利用措施，同時應注意車輛段隔音降噪對物業的影響。四是地下附屬空間的開發，該開發模式主要針對已建成且開發價值較明顯的主城區。重新建設會造成資源浪費，由于地上開發條件受限高、建筑密度大、日照間距小或文物保護建筑多等條件限制，多采取利用建設地鐵主線附建地下商業模式，利用下沉廣場、豎向交通等方式納入地鐵人流，在通道至出入口路段增設商業店鋪或地下商場。如地鐵1號線沙坡尾南延段，地上多為繁華的游客區和沙坡尾歷史風貌建筑，客流量大、商業價值高，采用該方式使地下閑置空間得以充分利用，并且將地下空間和地面開發實施現狀結合，以地下開發推動地下商業不斷發展，使地下空間創造經濟價值。

5 地鐵上蓋物業的策劃設計管控要點

5.1 編制策劃設計指導手冊

指導手冊結合近年已開展或已完工項目在設計管控和復盤總結中發現的問題，以及當前地鐵沿線開發項目開發管控的發展趨勢，對各專項設計標準提出高標準要求。深度剖析從項目策劃—設計階段—項目實施與控制階段—項目竣工驗收4個階段設計管理工作職責方面在項目上存在的問題、改善后的成效及如何規避等要點進行梳理，作為后續項目的設計指引。

5.2 加強市場調研

通過市場調研分析得出科學數據與改進方案，使用較為系統的方法，幫助地鐵相關建設進行調整。首先，需對地鐵附近競品樓盤踩盤、二手房對租金售價等評判并出具市調報告、市調調研內容。其次，對住宅、辦公、公寓、酒店、商業等項目業態進行市場分析，市場已建案例的典型競品分析、地塊SWOT分析，根據市調報告給出產品定位建議，做出綜合市場分析報告，對適合該地區開發建設的市場進行研究分析。最后，根據政策、市場存量等因素，給出指標是否需要調整的建議，分析業態存在的合理性，給出業態產品建設面積、規模、產品定性的建議。

5.3 編制可研文本及投資估算

通過對項目進行市場調研、資源供應、建設規模、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術、經濟、工程等角度對項目進行調查研究和分析比較，并對項目建成后取得的經濟效益和社會環境影響進行科學預測，為項目決策提供公正、可靠、科學的投資咨詢意見以通過立項審批。關于公開出讓用地建設的項目，采取地下室建筑建設至±0.00標高后，公開出讓以“招拍掛”的方式選擇地產商，合作開發完成地上部分工程建設。因此，前期可研報批環節的造價估算尤為重要，需要根據物業類型，配建的機動車、非機動車車位轉換為地下室可建設面積，并根據地下基礎形式、鋼筋混凝土等含量完善地下室方案算出造價估算，并考慮地上部分未來開發根據市場行情變化的修改，因此項目的投資估算需要考慮財政投入覆蓋。地鐵保護職責包括負責開發項目相關單位的地鐵保護宣傳和培訓工作，負責開發項目在策劃立項、勘察、設計階段的地鐵保護手續辦理工作，負責投資公司及與外部單位合作開發項目在策劃立項、勘察、設計、施工階段的地鐵保護手續辦理工作。

5.4 加強BIM的應用和拓展

在地鐵沿線開發過程中，設計人員對公建項目、綜合體項目、中大型地下室項目、市重點項目進行重點分析，為了更好地控制層高范圍內的最大凈高，以及管線的平整有序排列等，有必要在初步設計或施工圖階段引入BIM設計。BIM技術應用可以提升項目設計、施工、運維階段的運算效率，通過BIM應用解決施工圖紙存在的問題，縮短建設工期，節約建造成本，提升施工質量，減少現場簽證和設計變更，提升運營維護的時效性和建筑信息的準確性，方便招商和招標方的后期維護和管理。在應用BIM技術時設計人員需貫徹落實BIM技術應用實施標準，包括BIM模型標準、BIM成果交付標準等，做好設計階段BIM工作，協調施工、運維階段參與方的BIM工作，各專業完成建筑、結構、裝修、機電、管網、幕墻、室外管網等專業BIM建模，根據BIM模型提供各層平面及三維可視化模型，并結合上述成果給出BIM管線碰撞分析，要求BIM團隊提供現場施工培訓、指導及技術支持服務。

5.5 與地產商的友好協作與緊密對接

隨著現代化生活水平的提高，市場化項目開發的競爭日趨激烈，人們的生活方式及生態環境發生劇烈變化，導致地產項目不斷升級轉型，居住及公建產品的建筑形體、功能流線、通風節能、裝修風格、景觀園林、夜景照明、弱電智能化等方面由傳統經濟型向著舒適型多元化發展，針對不同的功能業態和對應的客戶人群定位，策劃成功的產品開發并推行市場，成為投資開發的重難點。設計者要充分調研了解合作意向地產方的綜合實力和側重能力，分析其已建成項目的社會接受認可程度和不足點，公司年度開發意向是否與近期擬開發項目匹配，利用地產平臺的團隊優勢，通過其自身的專業優勢和對市場超前敏銳的嗅覺，精準定位產品開發模式。在規劃與設計階段招商與市場吻合度與一級開發相互結合形成互補，共同開發促進后續經營成功，打造一個被市場認可的成功案例。在方案策劃階段，要根據地塊特點、規劃指標、周邊配套、市區距離、區域控規條件、人口密度等數據進行初步分析，對地產項目可研開發有一個初步定位，并向符合該地塊開發模式的知名地產商建立良性的交流與征詢合作意向，并就地塊方案做深入策劃研發。多聽取不同開發商的開發思路、經營理念，總結適合自己的開發模式，并以此作為項目設計切入點，將自持物業的招商前置，提前與大型商業地產招商對接，根據市場定位量身打造并推進項目立項。

5.6 設計項目及評審質量把控

設計項目根據專項召開項目專項評審會：設計管理在開發前期重點工作包括強排方案設計、概念方案設計、建筑方案設計、施工圖設計及評審、專項設計、設計變更及效果類樣板段施工管理等模塊。在各專業對應的階段，由設計單位在規定開發時間階段內完成設計成果并召開設計專項評審會。此外，在項目竣工之際，相關參與人員現場實地走訪評價已完成項目并形成已建項目綜合評估表，走訪過程中對建設項目立面外觀與效果圖實際完成匹配程度、施工質量、重要節點設計、精裝、景觀等二次設計部位走場，并根據拍攝實景照片做走訪記錄，召開復盤總結大會發言討論，對不足之處分析總結，對做得比較好的地方納入產品質量管理手冊。

6 結語

軌道交通作為城市公共交通中的重要擔當，有著輻射范圍廣、縮短城區之間距離、拓寬城市生活半徑的重要作用。城市地鐵上蓋物業開發建設帶來的土地、資源增值反哺地鐵建設單位，利于減輕地鐵運營虧損、減輕政府財政壓力，進一步保障城市發展與地鐵建設的長遠發展。做好地鐵上蓋綜合開發必須與下部地鐵工程同步規劃、設計和建設，充分利用地鐵上蓋空間再造土地，實現二次開發利用，實現綜合效益最大化，打造廈門市百年地鐵精品上蓋工程。