房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制研究

魏生文

（鎮(zhèn)江市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心，江蘇 鎮(zhèn)江212000）

1 引言

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)態(tài)勢(shì)，這對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展必然會(huì)產(chǎn)生一定影響。尤其是我國屬于發(fā)展中國家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是提高國家綜合國力和國際地位的重要保障，而房地產(chǎn)行業(yè)作為我國重要經(jīng)濟(jì)支柱，自然是促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的重要因素。因此，基于這一客觀背景環(huán)境，我們對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中的測(cè)繪面積質(zhì)量給予了高度關(guān)注，并希望通過完善房產(chǎn)測(cè)繪工作的方式，不斷提高測(cè)繪面積的質(zhì)量，從而保證測(cè)繪資料的完整性和專業(yè)性，最終推動(dòng)房產(chǎn)檔案得以完備建立。

2 房產(chǎn)測(cè)繪工作

2.1 房產(chǎn)測(cè)繪工作的任務(wù)

房產(chǎn)測(cè)繪工作的任務(wù)，就是通過對(duì)有測(cè)量需求的房屋及其用地，進(jìn)行位置、權(quán)屬、質(zhì)量和數(shù)量等多方面用途的測(cè)量，同時(shí)在測(cè)量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，還需要進(jìn)行平面圖準(zhǔn)確繪制，以及嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真地進(jìn)行具體建筑面積的計(jì)算，并且充分利用測(cè)繪技術(shù)，實(shí)現(xiàn)測(cè)繪工作高效率且高質(zhì)量地完成。

2.2 房產(chǎn)測(cè)繪工作的作用

2.2.1 提高房產(chǎn)管理水平

由于房產(chǎn)測(cè)繪是建立在城鎮(zhèn)實(shí)際房產(chǎn)信息的基礎(chǔ)上的，因此，對(duì)于測(cè)繪工作者使用測(cè)繪儀器、規(guī)范房產(chǎn)測(cè)量等方面就會(huì)有著嚴(yán)格的要求，測(cè)繪工作者在根據(jù)采集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理過程中，需要對(duì)房屋及其房產(chǎn)要素進(jìn)行具體調(diào)查和分析，從而將最終搜集整理出來的數(shù)據(jù)作為測(cè)繪工作的最終成果。而這些寶貴的數(shù)據(jù)資料，必然能夠成為房產(chǎn)管理水平提高的重要保障。由于在提供信息上的高度專業(yè)化和精細(xì)化，因此能夠很好地為管理決策提供非常有價(jià)值的信息，促進(jìn)部門進(jìn)行正確的管理，從而提高管理的水平。此外，房地產(chǎn)管理的登記部門需要對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)信息逐項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)登記，從而為房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供真實(shí)可靠的信息，并且使其成為重要的法律依據(jù)，而測(cè)繪工作中提供的房產(chǎn)具體位置和面積等基礎(chǔ)信息，無疑能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)登記部門節(jié)省很多工作時(shí)間，從而更好地提高工作效率【1】。

2.2.2 提供各項(xiàng)交易和決策信息

房產(chǎn)測(cè)繪是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，不僅集中了各項(xiàng)測(cè)繪技術(shù)，掌握了眾多房產(chǎn)知識(shí)和社會(huì)公眾知識(shí)，同時(shí)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的各項(xiàng)交易和決策提供各項(xiàng)可靠的信息。因此，房地產(chǎn)行業(yè)無論是在開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)還是交易環(huán)節(jié)，都能夠從房產(chǎn)測(cè)繪中找到大量可供使用的重要數(shù)據(jù)，不僅能夠在交易過程中很好地避免因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱造成的交易損失，同時(shí)也能夠透過房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)表象，看到其內(nèi)核和本質(zhì)，以及房地產(chǎn)所具有的真實(shí)價(jià)值，并以此作為決策的重要依據(jù)。

3 影響房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的相關(guān)因素

3.1 測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)和測(cè)繪規(guī)范不夠完善

雖然國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部發(fā)布了房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范，但是，在實(shí)際的測(cè)繪工作中我們?nèi)匀荒軌蚩吹剑瑴y(cè)繪工作的標(biāo)準(zhǔn)性和規(guī)范性仍然存在很大的差距。而導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因，除了一部分是由于房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范的內(nèi)容和要求無法做到全面覆蓋，在很大程度上，仍然是因?yàn)槲覈鴾y(cè)繪技術(shù)存在不標(biāo)準(zhǔn)和不完善。測(cè)繪工作的性質(zhì)要求測(cè)繪人員不僅需要具備較高的理論知識(shí)，同時(shí)還需要掌握大量的測(cè)繪實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。這2個(gè)先決條件必須同時(shí)具備，才能保證基礎(chǔ)工作的順利展開。但是，由于我國測(cè)繪技術(shù)仍然有待完善，而對(duì)測(cè)繪工作缺乏嚴(yán)格管理，對(duì)測(cè)繪人員專業(yè)能力持續(xù)性學(xué)習(xí)的忽視，都會(huì)讓測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)和測(cè)繪規(guī)范不夠完善【2】。

3.2 測(cè)繪工作復(fù)雜，測(cè)繪過程不夠嚴(yán)謹(jǐn)

與此同時(shí)，測(cè)繪工作者都知道測(cè)繪工作的內(nèi)容非常復(fù)雜，同時(shí)測(cè)量的步驟也會(huì)比較煩瑣，因此，測(cè)繪工作的復(fù)雜性對(duì)測(cè)繪人員提出了較為嚴(yán)格的要求。而在實(shí)際測(cè)繪工作中，測(cè)繪過程不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)象時(shí)有發(fā)生：數(shù)字化程度較低、成果圖件化的程度也有待加強(qiáng)、可參考信息量更是不足。種種因素導(dǎo)致測(cè)繪面積的質(zhì)量無法符合基本標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，也會(huì)對(duì)交易和決策等重要經(jīng)營環(huán)節(jié)造成重大損失。尤其是在新時(shí)期，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重大的調(diào)整，如果測(cè)繪過程不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)狀未能及時(shí)改進(jìn)，這無疑會(huì)加劇測(cè)繪工作的難度，如果測(cè)繪工作者不能很好地改正錯(cuò)誤，不能給予測(cè)繪工作以應(yīng)有的重視，同時(shí)不能加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪工作的嚴(yán)格管理，將其簡單視為地理繪圖，就會(huì)讓測(cè)繪的法律效力和參考作用大打折扣，讓測(cè)繪的重要功能和作用喪失【3】。

4 房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制措施

4.1 嚴(yán)格執(zhí)行一級(jí)驗(yàn)收、二級(jí)檢查制度

在具體的測(cè)繪工作中，很多測(cè)繪工作上的質(zhì)量問題往往是通過仔細(xì)地檢查就能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)并加以控制的，但在很多環(huán)節(jié)尤其是至關(guān)重要的收尾階段，卻沒有做好檢查工作。因此，房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制，首先應(yīng)該建立健全嚴(yán)格檢查制度，通過執(zhí)行一級(jí)驗(yàn)收、二級(jí)檢查的制度，為測(cè)繪工作的質(zhì)量保駕護(hù)航【4】。

一方面，測(cè)繪單位應(yīng)該對(duì)具體測(cè)繪人員進(jìn)行嚴(yán)格的程序要求，要求他們?cè)跍y(cè)繪工作結(jié)束之后，進(jìn)行全面地自檢和互檢，以期能夠在第一時(shí)間內(nèi)及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問題。而另一方面，測(cè)繪單位應(yīng)該成立專門的測(cè)繪成果質(zhì)量檢查部門，由具備專業(yè)知識(shí)的相關(guān)部門人員共同組成，將檢查制度建立在客觀公正的基礎(chǔ)上。當(dāng)完成了雙重檢查，并且確保無誤，就可以進(jìn)行下一步的驗(yàn)收環(huán)節(jié)。

同時(shí)，驗(yàn)收和檢查制度應(yīng)該制定針對(duì)性的規(guī)定，將成果質(zhì)量檢查工作也置于規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上。首先，檢查小組的人員必須公正、客觀，避免因?yàn)榉N種原因造成的檢查工作不到位或者故意放水。其次，檢查工作應(yīng)該以實(shí)名制進(jìn)行，檢查人員針對(duì)具體測(cè)繪項(xiàng)目，需要簽署相關(guān)的審查結(jié)果報(bào)告。同時(shí)，檢查工作中若發(fā)現(xiàn)存在問題，應(yīng)該在得出結(jié)果的12h內(nèi)將其馬上提交，以便及時(shí)組織具體測(cè)繪人員進(jìn)行改正。

4.2 控制前期收件圖紙及資料的審查質(zhì)量

測(cè)繪工作前期的收件圖紙和資料的審查工作，是保證測(cè)繪工作順利展開、提高測(cè)繪效率的重要前提條件，因此，通過控制前期收件圖紙及資料的審查質(zhì)量，能夠有效地實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制。

首先，確保提供審查資料的合規(guī)性。針對(duì)委托方提供的建筑施工圖紙，應(yīng)該進(jìn)行必要的質(zhì)量審查工作，確保該施工圖紙是符合相關(guān)規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)的。其次，確保提供審查資料的完整性，前期的收件圖紙及其資料，應(yīng)該包括完整的建施圖紙。再次，確保審查特殊性資料。由于房屋建筑存在陽臺(tái)、屋頂?shù)绕矫鎴D無法看清的內(nèi)容，因此針對(duì)這一部分特殊資料，也應(yīng)該做好全面的審查工作，否則很容易在測(cè)繪工作中出現(xiàn)問題【5】。

4.3 加強(qiáng)測(cè)繪過程中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制

出于成本目的來考慮，由于測(cè)繪工作對(duì)人力和物力的消耗非常大，同時(shí)房產(chǎn)價(jià)值也比較大，一旦測(cè)繪工作因?yàn)橹饔^或客觀原因出現(xiàn)失誤，后果將是不堪設(shè)想的，對(duì)承擔(dān)測(cè)繪工作的單位將是巨大的損失。因此，測(cè)繪工作雖然追求速度，但更把質(zhì)量置于首位。對(duì)于測(cè)繪難度較大的，或者出現(xiàn)存在爭議的，應(yīng)該通過加派測(cè)繪人員或者采取其他方式，將測(cè)繪質(zhì)量的不穩(wěn)定性降到最低，再進(jìn)行后續(xù)的工作。

4.4 測(cè)繪精度的質(zhì)量控制

測(cè)繪精度對(duì)測(cè)繪人員的測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪流程和測(cè)繪設(shè)備等方方面面都有著嚴(yán)格的要求。因此，為了通過加強(qiáng)測(cè)繪的精度，從而實(shí)現(xiàn)測(cè)繪面積的質(zhì)量控制，不僅需要在日常工作中做好測(cè)繪人員的專業(yè)知識(shí)技能培訓(xùn)，同時(shí)也要注重其職業(yè)素質(zhì)進(jìn)行加強(qiáng)教育，對(duì)測(cè)繪流程進(jìn)行必要的優(yōu)化，以及能夠?qū)y(cè)繪的設(shè)備進(jìn)行定期的檢修。通過在各種細(xì)節(jié)方面加強(qiáng)完善，就能夠很好地避免可能出現(xiàn)的測(cè)繪風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的目的【6】。

5 結(jié)語

總而言之，房產(chǎn)測(cè)繪中對(duì)測(cè)繪面積質(zhì)量加強(qiáng)控制的重要性和必要性是不言而喻的。房產(chǎn)測(cè)繪不僅能夠有效推進(jìn)房產(chǎn)工作得以順利展開，同時(shí)，也能夠很好地維系房產(chǎn)市場(chǎng)秩序。因此，需要測(cè)繪工作者在面對(duì)測(cè)繪中存在的各種問題時(shí)，能夠嚴(yán)格要求自己，不斷提高自己的測(cè)繪專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)。同時(shí)尤其是要針對(duì)測(cè)繪工作中影響房產(chǎn)測(cè)繪面積質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)予以高度重視，積極采取相關(guān)措施，從管理和監(jiān)督2方面加強(qiáng)力度，從而促進(jìn)測(cè)繪工作得以順利進(jìn)行，使測(cè)繪質(zhì)量得到應(yīng)有的保障。