新城鎮化背景下如何提升城市建設的市場開發能力

陳斌

摘 要：通過對我國城市建設政策與規劃的解讀，進而分析城市建設細分市場以及開發模式，得出判斷結論，提出建筑企業提升城市建設市場開發能力的路徑和措施：明確重點開發區域和領域，謀劃市場定位、開發模式及經營策略，提升規劃設計能力、投融資能力、運營管理能力和施工技術能力。

關鍵詞：城市建設市場? 開發能力 市場定位? 開發模式? 經營策略? 規劃設計能力? 投融資能力? 運營管理能力? 施工技術能力

中圖分類號：F279.23 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）03（a）--03

當前，我國正在實施以促進城鎮化為核心、提高質量為導向的新型城鎮化戰略。新型城鎮化建設將會帶動大規模的城市、城鎮及新農村基礎設施建設，城市建設市場將是建筑市場中蓬勃發展的一塊熱土。建筑企業快速提升城市建設市場開發能力，取得先發優勢，形成核心競爭力，是其在未來激烈的建筑市場競爭中立于不敗之地的必由之路。

1 城市建設市場分析

1.1 國家城市建設政策與規劃

2014年國務院發布《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》，明確提出了2020年我國城鎮化要實現的目標：常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右。保障性住房、城市路橋、城市軌道交通、城市交通樞紐、舊城區改造、新城新區建設、城市環境治理等領域將成為城市建設投資重點，相關投資將達到數10萬億元。2016年國務院印發《關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》，對深入推進新型城鎮化建設進行了全面部署，提出了9個方面36條具體措施。其中“全面提升城市功能、加快培育中小城市和特色小城鎮、輻射帶動新農村建設”市場空間巨大。

1.2 細分市場分析

城市建設市場包含的產品種類繁多，但總體可以分為房建和市政工程兩大類。其中房建工程包括保障性住房建設、城市綜合體、總部辦公大樓、產業新城（園區）及特色小鎮中的房屋建設、軌道物業開發等;市政工程包括傳統市政路橋與城市軌道交通建設、城市管網建設（地下綜合管廊、海綿城市）、城市水務環保與綠化（城市給排水、綜合環境治理）等。

（1）保障性住房。包括棚戶區改造、安居房、人才房、公租房及共有產權房等。2018—2020年，我國將啟動新的3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500萬套。同時共有產權房建設在各大城市興起，目前已有北京、上海、深圳、佛山等地出臺共有產權房建設相關辦法，旨在解決城市“夾心層”人群住房問題。

（2）產業新城。目前各城市群規劃和都市圈建設都把產業新城（園區）建設作為重要一極。其中：長三角地區一體化發展三年行動計劃（2018—2020）明確共建覆蓋三省一市的G60科創走廊，規劃建設長三角創新圈，建設具有全國影響力的長三角產業協同發展示范區。雄安新區作為北京非首都功能的集中承載地，要建設一批高端產業、新興產業基地。粵港澳大灣區將加快建設10大價值創新園區，培育發展6個千億級產業集聚區。浙江大灣區總投資規模約1.5萬億元，重點建設項目120個。

（3）城市綜合體。預計未來3～5年城市綜合體增量將以中西部為主，其中成都與昆明的增量引人注目，而合肥、西安、貴陽、武漢這幾個中西部重點城市，增量也將可觀。

（4）城市水務環保與綠化。近年來，我國城市水務環保與綠化相關固定資產投資規模大幅增長，2016年達到9216億元，年均復合增長21.0%，其中水生產和供給固定資產投資規模較大（達4964億元），水污染治理投資增速較快。2017年起，住建部在全國范圍內開展“城市雙修”（城市修補、生態修復）工作，包括三亞、福州、保定在內的58個城市被列為試點，投資總額可達千億元。2018年國家提出長江大保護政策，將長江流域沿線47個城市的水環保治理交由三峽集團投資建設和運營維護，總投資額將突破5000億元。

（5）城市管網（海綿城市）。國務院辦公廳出臺的《關于推進海綿城市建設的指導意見》指出，采用滲、滯、蓄、凈、用、排等措施，將70%的降雨就地消納和利用。中央財政對海綿城市建設試點給予專項資金補助，每期三年，具體補助數額按城市規模分檔確定，直轄市每年6億元，省會城市每年5億元，其他城市每年4億元。

（6）特色小鎮。據不完全統計，截至2018年6月份我國有近2000個特色小鎮，其中列入住建部公布的國家級特色小鎮名單的有499個。特色小鎮正在成為我國經濟轉型升級、新型城鎮化建設的重要載體，在推進供給側結構性改革、生態文明建設、城鄉統籌協調發展、鄉村振興等方面都發揮著重要作用。

（7）軌道物業開發。據上海易居房地產研究院與西南交通大學（上海）TOD研究中心聯合發布的《軌道城市，上蓋經濟——中國城市軌道交通TOD發展研究報告》測算，未來3～5年內，全國城市軌道交通基地上蓋開發將帶來約2.4億平方米發展空間。初步統計，在已開通軌道交通的城市中，近六成已開發或正在開發基地上蓋，還有近三成正規劃開發。

1.3 開發模式分析

按照工程組織方式分為施工總承包和工程總承包兩大類;按照投融資模式則主要分為業主完全投資、業主主導的債務投融資以及多元化投融資模式三種類型。

（1）施工總承包。施工總承包模式已十分成熟，但隨著形勢發展，施工總承包在城市建設市場中的應用將越來越少，利潤越來越薄，僅僅依靠施工總承包無法有效拓展城市建設市場。

（2）工程總承包。2017年國務院《關于促進建筑業持續健康發展的意見》，將“加快推行工程總承包”作為建筑業改革發展的重點之一，省市層面也紛紛出臺文件，積極推進工程總承包模式。2018年初，住建部發布《房屋建筑和市政基礎設施項目工程總承包管理辦法》（征求意見稿），至此我國工程建設市場正式開啟工程總承包時代。

（3）業主完全投資。該模式主要適用投資額較少的純公益性工程，如部分城市修補項目，或一些規模較小的私人產品。其對應的工程組織方式一般為施工總承包。

（4）業主主導的債務融資。該模式目前應用較為廣泛，無論是政府投資的大型公共工程，如新城開發、民生性住房建設等;還是一些大型的私人工程，如企業總部大樓、商業綜合體、康養地產等，都依賴于通過商業銀行進行債務融資。該模式對應的工程組織方式正在由施工總承包逐漸演變為工程總承包，越來越多地要求承包方能夠提供設計、施工、運營服務等一攬子優質服務。

（5）多元化投融資。該模式主要應用于政府負有提供義務的公共工程，目前應用較為成熟的是PPP模式。PPP模式經歷了發展、整頓期，逐漸回歸理性，走向成熟，已有相對明晰的流程和操作路徑，在未來一段時期內仍將是我國政府在城市建設中興建公共工程、提供公共產品的重要方式。

1.4 判斷結論

綜上分析，建筑企業要保持規模、持續快速發展，必須在堅持傳統承包經營模式優先并不斷深化產融結合的基礎上，加強對城市建設市場領域經營開發管理，完善配套支持，強化基礎支撐，并根據自身業務實際和專業特點，找準突破口，有選擇性地確立發展方向、制定發展任務、明確發展重點，著重加快在棚戶區改造、城中村改造、共有產權房，城市雙修、特色小鎮，上蓋物業、城市綜合體、新城建設、智慧城市、自貿區、大灣區等城市建設領域實現突破和發展。

2 建筑企業提升城市建設市場開發能力的路徑和措施

全面開發城市建設市場工作涉及面廣，業務種類繁多，建筑企業應以城市基礎設施建設為重點，以運作項目為導向，加強各業態各專業協同推進，發揮公司整體優勢。

2.1 明確重點開發區域和領域

（1）集中優勢資源，開發重點區域。緊跟國家推進城市群、都市圈建設步伐，優先將京津冀（含雄安新區）、長三角及長江中游、粵港澳大灣區等城市群的核心都市圈中心城市及周邊城市作為布局的重點，占取先機，做好城市市場開發布局。

（2）打造新增長極，深耕重點領域。重點研究有關棚戶區改造、城中村改造、共有產權房等民生性住房建設以及其他城市城鎮建設規劃新政策，做好市場謀劃;高度關注各地產業新城、城市新區、智慧城市、特色小鎮、文旅康養地產、地鐵上蓋物業、城市地下工程等建設規劃，搶占城市群建設的市場紅利;聚焦城市綜合體開發、城市雙修、海綿城市、流域治理等綜合環境治理市場。

2.2 謀劃市場定位、開發模式及經營策略

瞄準新型城市建設市場，從單一開發向經營全產業鏈轉變，提升城市綜合運營服務能力，探究新的商業模式。一是棚改一級開發或一二級聯動開發，拓展棚改+產業、棚改+養老養生、棚改+文化旅游等新興業態。二是經營模式轉型升級，將軌道交通TOD項目、地鐵上蓋物業、城市公共設施開發運營、保障性住房建設與海綿城市、地下管廊、軌道交通等打包開發。三是推進高鐵站片區或鐵路沿線開發，將產業用地與房地產開發深度融合，提升產業運營能力。

（1）加強客戶需求研究。結合城市建設市場投資主體主要是地方政府的特點，從轉變城市發展方式、完善城市治理體系、提高城市治理能力、著力解決城市病等角度入手，與地方政府及各級部門緊密對接，想政府所想、急政府所急，從滿足客戶需求的角度，積極搶抓市場機遇。

（2）加強營銷統籌策劃。對政府資金短缺、PPP入庫慢、個別條件欠缺的項目，優先推薦采取工程總承包模式;對城市財力強、國家政策支持、政府信譽好的項目，可以考慮總承包+有條件延期支付（EPC+F）、類BT、部分支付+有條件延期支付等模式。

（3）加強合作模式創新。靈活采用多種合作模式，加強與地方政府、金融機構、當地優質企業等單位和機構合作，依托具體項目加快對細分市場的占領，通過合作模式不斷創新，實現引領市場發展。

（4）加強投資項目創新。加強建設項目投融資模式創新。一是聯合投資實現項目出表。二是積極探索下游分包商和供貨商認購股權基金籌集項目資本金。三是積極聯合保險資金進行基礎設施項目長期股權投資。

2.3 提升規劃設計能力、投融資能力、運營管理能力和施工技術能力

（1）規劃設計能力。培育三大專業設計管理能力：一是規劃設計能力，加強在海綿城市、智慧管廊、特色小鎮、綠色建筑、BIM技術等方面的技術研究，掌握關鍵性設計技術;二是勘察設計能力，適應城市建設領域逐步推廣工程總承包招標模式的變化，增強勘察設計管理能力;三是施工生產方案設計和創新支持能力，為城市建設項目重大方案提供專業技術服務，參與重大項目技術創新。

（2）投融資能力。一是提高投融資效率。根據國家財政金融政策變化，結合城市建設市場開發需要和企業實際，完善企業投融資制度及流程，提高投融資效率，形成風險可控、效率更高、質量更好的投融資管理體系。二是拓寬融資渠道，解決投資資本和資金不足問題。與銀行、資管公司、融資租賃公司、保險基金、社保基金等單位合作，以拓寬融資渠道。積極探索企業債、融資租賃、資產證券化等方式，以盤活存量資產。

（3）運營管理能力。一是重視合同談判，對運營協議條款盡量細化，明確規范雙方的權利、義務及風險。二是增強項目總體管控水平，做好建設期質量管控，降低后期運營風險。三是在項目運營過程中，利用項目各類資產和經營權拓展收入渠道，實現價值最大化。 四是建立有效實用的運營成本和融資成本測算模型，為運營管理及新項目提供相對科學可靠的決策依據。

（4）施工技術能力。一是加強科技研發平臺建設，持續改善科技研發條件。在市政工程方面，研發污水深度處理、污泥處理和垃圾處理等領域施工新技術;開展大口徑、長距離頂管施工等核心技術研究;開拓管道修復、矩形頂管等新領域。在建筑工程方面，探索高端施工技術，開展地鐵車輛段綜合體相關技術研究，發展裝配式住宅、超高層鋼結構的設計、生產和施工技術，推動被動式節能建筑、新型環保材料的研發和產業化。在隧道和地下工程方面，研發大斷面盾構施工、超大超深地下空間綜合建造等關鍵技術。二是探索知識產權轉化激勵機制，以知識產權運營為主線和突破口，打造基礎研究、應用開發、成果轉移與產業化鏈條，推動科技創新、關鍵技術突破轉變為先進生產力。三是立足現場，加強重難點工程技術攻關。圍繞在建的一批技術含量高、安全風險大的重難點項目，大力組織專家、技術人員開展課題攻關，培育技術含量高、工藝工法新、業內影響大的科研成果。

參考文獻

國務院.國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）[R].2014.

國務院.關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見[R].2016.

國務院.關于推進海綿城市建設的指導意見[R].2015-10-16.

軌道城市.上蓋經濟——中國城市軌道交通TOD發展研究報告[R].上海易居房地產研究院與西南交通大學（上海）TOD研究中心，2018-06-01.