房地產業融資困境及解決對策探討

劉芳 海南椰島陽光置業有限公司

房地產業作為國家經濟中的重要支柱產業，關系到國家的經濟發展，與國民生活息息相關。房地產企業在整個項目運營過程中需要大量的資金支持，且開發周期長，前期需要墊付較多資金，因此企業面對的資金壓力較大。因為國家政策等原因，傳統的銀行融資方式難以滿足多數房地產企業的資金需求，因此，房地產企業需要提高自身競爭力，提高經營效益，建立多元化融資渠道，優化資本結構，以使企業順利發展。

一、房地產業主要融資方式

房地產行業因為行業本身特點，開發所需資金數額龐大，對于資金的要求較高，這就需要企業在前期開發過程中準備足夠的資金。房地產業融資方式分為內部融資和外部融資。

（一）內部融資

主要含股東投入的初始資金、預售房款、留存收益部分，屬于企業自有資金。其中，預售房款指的是企業在取得預售許可證之后通過向外界預售房地產收回的款項。預售房款可以使房地產企業提前回籠資金，能夠在一定程度上緩解企業的資金壓力。內部融資具有低風險、低成本的特點，但由于房地產企業需要的資金金額巨大，僅僅依靠內部融資難以滿足其對開發資金的需求，因此，大多數房地產企業需要通過內外部融資結合來完成項目的開發建設。

（二）外部融資

外部融資方式主要為金融機構貸款，股權融資、債券融資、房地產信托等，是我國房地產開發企業的主要資金來源。金融機構貸款主要為向銀行借款，房地產企業可以通過商業信用、抵押土地使用權或者建筑物等方式獲得資金。股權融資指的是企業股東稀釋部分原股份，通過轉讓股權引入合作伙伴，引入投資資金的方式獲得資金。債券融資指的是指公司依照相關規定向債權人發行、約定在一定期限還本付息的有價證券，從而獲取資金的一種融資方式，具有成本低、風險較小的特點，但需要房地產企業具備一定的資質才可發行。房地產信托是指信托機構將從機構投資者和個人籌集的信托計劃資金投向房地產項目，具有利率靈活，期限短的特點，對于資金需求較大且周期長的項目不太適合。

二、目前房地產業融資現狀

目前，我國房地產開發企業融資存在以下問題：自有資金占比低，融資結構不合理；融資渠道單一；房地產金融和融資監管體系不完善。部分企業在財務管理方面不夠重視，預算管理形同虛設，資金管理隨意性大，導致融資管理不健全，財務風險加大。

（一）自有資金占比較低

據調查，我國房地產開發自有資金占建設總資金的比例大多在30%～40%之間，雖然已達到國家對于自籌資金占比35%的要求，但相對于發達國家來說仍然較低，發達國家房地產開發企業自有資金占建設總資金比例平均達到了50%以上。自籌資金少，意味著需要使用的杠桿加大，融資結構不合理，風險隨之增加，不利于房地產的穩定發展。

（二）融資渠道單一

根據相關數據顯示，我國房地產企業融資中債券融資和股權融資占比較小，銀行借款是多數房地產企業的資金來源，融資渠道單一，融資成本較高，潛在財務風險相對較大。

我國房地產企業的主要融資方式是向金融機構借款，其可以通過抵押土地使用權或者建筑物來獲取資金。由于金融機構對于信用貸款的審核要求比較高，如果房地產企業缺乏合適的抵押物則會影響融資的進度和有效性。而我國對于企業債券等籌資方式具有嚴格的要求，部分房地產企業不符合債券發行條件，因此無法采取債券方式融資，增加了企業的融資壓力。另外，部分房地產企業會通過股權融資的方式獲得資金，主要是通過IPO或者私募股權融資，但由于IPO上市等待期較長，發行費用較高，而私募融資資金規模較小，因此，采用此種方式進行融資的房地產企業數量占比較小。

（三）政府調控及金融政策趨緊

在我國相繼出臺新“國四條”和“國十條”政策之后，房地產開發行業的融資監管力度加大。且2017年我國銀監會下發《關于規范銀信類業務的通知》銀監發〔2017〕55號，規定不得違規向房地產企業融資的規章，2018年《商業銀行委托貸款管理辦法》出臺，使房地產企業融資速度減慢，難度增加。2019年政府對房地產非標融資收緊，嚴控資金流向房地產特別是住宅地產，投放和審批更加嚴格。融資環境持續趨緊，成為影響房地產企業特別是中小房企發展的重要因素。

三、房地產業融資困境的解決建議

房地產企業融資管理應市場化、規范化，促進房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為，同時矯正盲目擴張的經營行為，增強房地產企業自身的抗風險能力。

（一）完善融資管理體系

目前我國的房地產融資相關法律法規尚不健全，為了保障房地產企業融資規范化使其穩定發展，亟需健全相關立法及融資政策。國家一方面應加強對金融市場體系的監管，另一方面應完善并增設法律，以有助于加強金融產品創新及融資渠道多元化，從而加快推動房地產融資體系的有序發展。

（二）增加自有資金投入和積累，減少外部融資比例

我國房地產企業自有資金較少，過于依賴外部融資，這不利于企業穩定發展。為改善內部資金不足的問題，企業在經營過程中必須不斷加強自身的積累。一是在項目開發過程中，可以通過建設單棟樓銷售，獲取資金再投入建設的滾動方式加快資金周轉，提升資金利用率，進而減少對資金規模的要求。二是盤活企業現有閑置資產，將閑置設備、存貨等進行銷售、處置，增加企業現金流量，減少外部融資規模。

（三）增強經營效益，降低企業財務風險

房地產企業在運營過程中應加強管理，改善房地產企業自身的經營效益和盈利能力，提高企業銷售能力、資金周轉能力和現金回收能力，加快現金流收回，以提高企業的資金積累。企業的各方面指標改善有利于降低后續的融資難度，提高企業的談判能力。在獲得融資后，企業應及時足額歸還貸款，保持良好的信譽，保障企業未來順利獲得融資，形成良性循環。

另外，企業應當加強財務風險管理，提高風險意識，完善管控機制。一是在預算管理中應合理安排資金，防止現金出現過多或過少的情況，提高資金使用效率，降低財務風險。二是應建立健全財務風險預警系統，比如根據企業特點將企業流動比率、速動比率等現金指標、企業償債能力指標、應收賬款周轉率等指標作為風險預警信號，動態監控，詳細記錄，分析查明變動原因，并及時反饋，進而加強財務風險管理。

（四）積極拓展融資渠道

目前，我國房地產企業融資渠道較為單一，導致其財務風險較高。企業應積極拓寬融資渠道，追求多元化發展渠道，采取組合模式，降低風險。企業可根據不同的地產項目，結合自身的資產條件采取不同融資方式。嘗試私募基金、經營性物業貸款、融資租賃、信托、供應鏈融資等融資模式，拓寬企業融資渠道、創新融資方式，確保企業的持續、健康發展。

另外，房地產企業在項目不同的開發時期可以尋求不同的融資方式，組合起來以適應不同開發時期的融資需求，降低融資成本，滿足企業資金需求。例如，房地產企業在設立初期可以通過自籌資金和吸收股權投資的模式，引進戰略投資者，增加企業整體實力并緩解企業資金壓力；在成長期間，可以采用銀行貸款、企業債券、吸收風險投資基金組合的方式進行融資；符合規定的房地產開發企業在成熟穩定期，可以采用海外投資和房地產信托基金融資結合的融資模式；在房地產開發企業衰退時期，應根據自身實際情況適當縮減投資規模，吸收有實力的企業或投資機構。房地產開發企業在不同時期采用不同融資方法的組合，能夠優化企業的資本結構，從而促使企業得到健康穩定的長期發展。

四、結束語

綜上所述，房地產企業融資難的原因是多元的，既有政府調控及金融政策的原因，也有企業自身的原因，國家需要從法制政策方面加強完善及建設，企業也需要根據自身情況制定合理的融資模式。房地產作為典型的資金密集型企業，要實現長遠健康發展離不開融資，在經濟飛速發展以及市場政策趨緊的環境下，企業應結合市場經濟發展，對自身的融資管理工作進行分析，在了解企業財務狀況、盈利能力、償債能力等情況下，規劃制定好合適的融資渠道和融資策略。企業在融資過程中，應熟悉工作內容，管理好資金，不盲目使用財務杠桿，不盲目擴張，將財務風險控制在合理的范圍之內。房地產企業應該根據自身情況及國家融資政策在融資平臺中選擇合適的融資方式，充分利用資金，加強融資管理，在運營過程中注重積累資金，滾動建設，提高資金利用效率，降低企業杠桿，減少財務風險，提高競爭力，以實現企業可持續健康發展。