公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

(重慶理工大學(xué) 重慶 400054)

一、引言

財政部出臺的新《企業(yè)會計準則第39號—公允價值計量》對公允價值計量應(yīng)用做了具體、規(guī)范、系統(tǒng)的指導(dǎo)。大部分持有投資性房地產(chǎn)并以增值而盈利的企業(yè)紛紛開始采用公允價值模式計量。文章通過分析J公司財務(wù)報告，研究其對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式后對資產(chǎn)、利潤、營業(yè)收入等財務(wù)指標的影響，并得出結(jié)論以及提出相應(yīng)建議。

二、案例分析

(一)公司簡介。J公司成立于1998年，注冊資本53.39億元，于2011年上市，它是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、五星級酒店、園林、門窗、物業(yè)管理為主的大型企業(yè)集團。在2011年末，公司通過董事會決議，從2011年12月31日對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量由成本模式改為公允價值模式。

(二)公允價值應(yīng)用對財務(wù)指標的影響

1.公允價值應(yīng)用對資產(chǎn)的影響。如表2-1，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比率的浮動相對穩(wěn)定。但是，從經(jīng)過追溯調(diào)整后的投資性房地產(chǎn)環(huán)比增長速度與資產(chǎn)總額環(huán)比增長速度我們可以發(fā)現(xiàn)，2011年與2012年這兩年間其相關(guān)指標波動較大：2011年資產(chǎn)總額環(huán)比增長率超過1倍，2012年投資性房地產(chǎn)環(huán)比增長率也將近一倍。

表2-1 投資性房地產(chǎn)與資產(chǎn)增量分析 單位：億元

這是因為企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)選擇公允價值計量模式后，能夠更直觀的感受企業(yè)的 真實價值。若用公允價值計量模式，可以令企業(yè)的資產(chǎn)數(shù)目有很大的提升。數(shù)目的變化主要表現(xiàn)在計量模式的轉(zhuǎn)換。

2.公允價值應(yīng)用對凈利潤的影響。如表2-2，2011年的公允價值變動損益為0.79億元，凈利潤為10.62億元，公允價值變動損益對凈利潤總額貢獻率為7.33%，而后幾年相對穩(wěn)定的貢獻率相對穩(wěn)定。經(jīng)其轉(zhuǎn)為公允價值計量模式，完成了自身的轉(zhuǎn)型升級，同時從主營業(yè)務(wù)范圍來看，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公允價值計量模式為企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊前景。

表2-2 投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益與凈利潤 單位：億元

3.公允價值應(yīng)用對凈資產(chǎn)收益率的影響。由表2-3可知，該企業(yè)凈資產(chǎn)收益率呈遞減趨勢，其中2013年最為顯著，下降幅度高達10.52%，說明企業(yè)對資金沒有一個良好的利用效率。可以得出轉(zhuǎn)換計量方式后的弊端：(1)資產(chǎn)狀況不穩(wěn)定，凈資產(chǎn)收益率在2011年至2018年下降了 16.98個百分比，2011年至2018年計算得出的凈資產(chǎn)收益率分別為：22.89%、21.76%、11.24%、8.32%、8.39%、6.78%、5.62%、5.91%，基本呈逐年下降。其中 2013 年下降幅度達到10.52%。(2)現(xiàn)金流量與實際收益產(chǎn)生背離。雖然公司變更會計計量方式，公允價值的高估值會為該公司創(chuàng)造大量的、客觀的賬面價值與利潤。但是，計量方式的改變并不能完全影響公司的實際收益。

表2-3 凈資產(chǎn)收益率 單位：億元

三、結(jié)論與建議

公允價值在投資性房地產(chǎn)中引入準則已頒布多年，但歷史成本計量模式似乎更受廣大房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。然而經(jīng)濟全球化的浪潮迫切需要公司計量能夠可比、相關(guān)，就必須要大力引導(dǎo)、推廣與倡導(dǎo)公允價值計量，加強會計人員素質(zhì)培養(yǎng)，完善房地產(chǎn)評估機制，以防估值成為企業(yè)利潤操縱的工具。另—方面，政府完善信息披露機制，加強監(jiān)督讓信息公開、透明，營造一個健康、有序的財經(jīng)市場，嚴防企業(yè)利益操縱、粉飾報表。

對于公司本身而言有兩點建議：

(1)在投資性房地產(chǎn)公允價值計量中，企業(yè)由成本計量模式改變?yōu)楣蕛r值計量模式，根本出發(fā)點是為了提升會計信息的使用度和準確度，提高利潤收益，吸引資本進入。然而在對J公司財務(wù)狀況進行分析后，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)的管理層存在利用投資性房地產(chǎn)來構(gòu)造虛假利潤的可能性。因此，企業(yè)的管理層一定要合理合法、正確的去使用公允價值模式。

(2)由于只要選擇公允價值模式，若出現(xiàn)錯誤，就會有失企業(yè)的財務(wù)報表的真實性，甚至于發(fā)生信任危機甚至造成破產(chǎn)。即便僥幸沒有破產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)對和控制誠信危機也是需要耗費許多的人力、物力資源。因此，在應(yīng)用公允價值模式時管理人員要盡可能不要只依靠主觀的判斷，要從經(jīng)濟性原則出發(fā)并針對各種突發(fā)狀況提前做好緊急預(yù)案。而企業(yè)本身也要加強董事會、監(jiān)事會對管理層的監(jiān)督，應(yīng)當(dāng)以全局利益為重，做出客觀理性判斷并做出最終決定。管理人員要以保持一個保守理性的態(tài)度，要迎合目前的經(jīng)濟形勢和政策走向，最大限度地限制泡沫效應(yīng)風(fēng)險，減小公司利益受損概率。在會計數(shù)據(jù)的使用上要遵循穩(wěn)健和真實原則，各方面因素綜合起來做出合理判斷，從而得出真實、有效的計量數(shù)據(jù)。