供給側視閾下既有建筑改造為長租公寓決策影響因素研究

慕歡歡

(重慶交通大學經濟與管理學院 重慶 400074)

前言

隨著城鎮化進程加快，城鎮建設帶來了巨大的用工需求，人口向一、二線城市聚集，流動人口住房需求日益增長。目前，我國住房市場總量可觀，但鑒于一、二線城市房價收入比失衡，大部分青年人短期內無法獨立購房，存在著租房過渡期，青年住房租賃市場潛力巨大。

此外，伴隨我國新時代主要矛盾“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”的轉變，城市新貴對于租房的要求也逐漸提高，租賃市場下的新業態長租公寓應運而生，深受青年人青睞。為進一步滿足人民日益增長的需求，2020全國兩會繼續強調供給側結構性改革，在房地產領域，由于土地資源的不可再生性，供給側重心逐漸由增量開發轉化為存量運營，利用既有建筑改造供給長租公寓成為理想的房源[1]。但縱觀長租公寓市場，改造型長租公寓投入收益比較低，嚴重制約著其發展。同時，扶持和管理長租公寓市場發展的引導性政策和激勵手段暫未形成體系，相關利益主體的積極性仍處于較低水平。因此，政府需深入了解供給側主體現狀和影響決策因素，激勵供給側主體技術創新，雙方建立新型協同關系，通過制定相應政策，促進長租公寓平穩健康發展。

一、供給側現狀

當前，隨著我國房地產供給側結構性改革的不斷深化，長租公寓市場也迎來了機遇與風險并存的新時代。近年來，隨著我國主要大城市資源聚集效應的凸顯，過度的資源集中加速了青年人口向大城市流動，區域間發展失衡，大城市人口密度過高，房價長居高位水平等問題。為解決青年人租房問題，我國除在需求端進行調控外，也注重在供給側解決結構性不匹配問題，在國家福利政策利好的環境下，各房地產商爭先進入長租公寓風口，但由于新業態的試探性，多個一線城市長租公寓供不應求，長租公寓迎來機遇風口。Fastdata極數指出，一線及新一線城市住房租賃市場規模達一萬億元，2019年10月，超30%租客安裝不少于一款長租公寓app，同比增長89.6%，上海等地申請長租公寓排隊等待時間長達幾月到一年。現市場上長租公寓多來源于既有建筑改造型長租公寓，雖長租公寓在供給側出現供不應求與政策利好的發展機遇，但由于其外部政策和金融環境的不成熟，項目本身成本偏高，各房地產商在長租公寓風口下“高收低租”，出現“資金不足、租金貸套路”等暴雷問題，長租公寓市場風險日益凸顯，亟待解決。

在住房租賃市場快速發展的同時，應密切注意外部宏觀環境在長租公寓發展中的不足之處：

1.缺乏完備的住房租賃法律制度。我國目前沒有完備的《住房租賃管理條例》等法律，無法有效約束出租人和中介的行為。

2.缺乏清晰的長租公寓房源產權政策。既有建筑來源多樣化，改造為長租公寓時涉及產權變更問題。

3.缺乏合理的供需主體配位。供給主體不成熟，租賃主體租房品質需求高，長租公寓存在不同城市的供需結構不合理問題。

外部宏觀環境主導著改造型長租公寓的發展方向，而對于其項目本身，也有著不同的限制之處，阻礙著改造型長租公寓盈利，影響著供給側主體改造決策積極性：

1.項目本身的需求性與密切性。長租公寓建設需密切關聯青年人租房要求，選配適合的既有建筑房源。

2.項目本身的獨特性與復雜性。每個利用既有建筑改造的長租公寓項目都是獨特的，項目綜合了既有建筑現狀、改造前后施工和經營管理等內容。

3.項目本身的經濟性與社會性。改造項目處于投入資金量大、投資收益率較低和利潤空間小的狀態，受經濟影響較大，而長租公寓社會效益大，其成本也依賴于政府政策支持。

二、影響供給側決策因素

(一)宏觀影響因素

1.政策法規

長租公寓作為一種租賃新業態，其改造房源規范與政策均尚在探索之中，而產權、融資和補貼等政策則步步緊扣改造的各個流程，決定著供給側主體才能的發揮程度。(1)產權變更政策法規：將非居住類既有建筑改造成長租公寓時，土地性質和用途的變更將影響房屋的來源[2]，如支持“商辦改住”、“工業改住”等。(2)項目融資政策法規：長租公寓需金融政策支持，以解決項目資金問題[3]，現有長租公寓融資方式主要有“REITS”、“租金貸”等。(3)優惠補貼政策法規：長租公寓主要面向群體為青年群體，而現青年人才也為長租公寓主力人群，各地政府常有住房補貼政策，當人才住房政策與長租公寓結合時，即可解決青年人才高品質住房問題，也能在一定程度上優惠補貼長租公寓[4]，如“武漢百萬大學生留漢政策-安居住房”、“水圍村人才公寓項目”。

2.城市發展

長租公寓更適合于青年租賃供需嚴重失衡的大流量人口城市，而經濟發展、社會發展和人口發展程度也決定著供給側主體對于長租公寓的選擇[5]。(1)經濟發展：消費者的消費能力反映著其對區域物業的租金接受能力，而其消費能力與區域經濟水平緊密相關，供給側主體需考慮城市GDP、居民消費價格指數、城市居民人均可支配收入等因素。(2)社會發展：城市的社會發展程度影響著租客對于租房品質的選擇，供給側主體需考慮人類發展指數、城鄉基尼系數比等因素。(3)人口發展：在青年租房需求較高的城市長租公寓需求更高，供給側主體需考慮青年人口、高校畢業生數量等因素。

3.行業市場

長租公寓作為一項尚不成熟的租賃物業，一些供給側主體仍處于觀望探索階段，而行業市場的發展程度則影響著他們的入市抉擇。(1)租房市場規模：需求決定供給，供給側主體需考慮長租公寓現存供給規模和青年群體未來需求規模等，以對長租公寓市場行情做出預判。(2)同行競爭大小：市場飽和程度影響著房地產企業準入積極性，供給側主體需考慮同行長租公寓數量和長租公寓戰略規劃等因素。(3)市場規范程度：市場的法律規范制約著開發者的行為，不規范程度的提高也增加了其風險性，供給側主體需考慮租房合同備案等因素。

(二)微觀影響因素

1.房源特征

利用既有建筑改造為長租公寓需充分考慮原既有建筑房源特征，主要分為房源物業特征、建筑特征、鄰里特征和區位特征等[6]。(1)房源物業特征：原既有建筑產權屬性決定著改造的合法性，供給側主體需考慮土地屬性、產權屬性和是否需要拆遷等因素。(2)房源建筑特征：長租公寓優質配套為吸引青年人租住的核心之一，同時原建筑配套水平越高，改造程度將會越低，供給側主體需考慮建筑面積、裝修程度和內部生活配套程度等因素。(3)房源鄰里特征：原既有建筑鄰里特征與長租公寓的租金價格水平有著明顯相關性，供給側主體需考慮商業配套、文娛配套和交通配套等因素。(4)房源區位特征：區位特征決定著青年人的通勤成本，供給側主體需考慮建筑所屬行政區位和距就業中心距離等因素。

2.項目改造

利用既有建筑改造為長租公寓需統籌兼顧項目改造過程，主要分為改造空間設計、施工技術和施工質量等[7]。(1)改造空間設計：公共空間文化是長租公寓的一大亮點，供給側主體需考慮原建筑空間的可分割程度和企業設計能力等因素。(2)改造施工技術：原建筑的完善程度決定著改造的難易程度，供給側主體需考慮原結構需加固程度和消防設施完善程度等因素。(3)改造施工質量：質量決定建筑壽命長短，供給側主體需考慮改造后結構穩固和防水質量等因素。

3.投入效益

根據成本效益原則，一項活動的成本和收益，會影響內部和外部使用者的決策，其他系統原則方面的決策同樣會受成本效益原則的影響[8]，利用既有建筑改造為長租公寓的成本主要體現在項目融資成本、建造成本和風險成本上，效益主要體現在經濟效益、社會效益和生態效益上。(1)項目成本：為使長租公寓效益最優化，成本控制為企業管理者才能表現的重點之處，供給側主體需考慮企業融資方式、融資成本、房源成本、改造成本、建設風險和合同風險等因素。(2)項目效益：既有建筑的充分利用和長租公寓的需求滿足創造著超越其本身的效益，效益激勵著供給側主體和政府雙方共同努力，供給側主體需考慮內部凈收益、投資回收期、青年住房需求滿足度、既有建筑存量去化度、建筑資源消耗度和城市競爭力提升度等因素。

三、研究結論與政策建議

(一)研究結論

當前，伴隨著房地產供給側結構性改革的不斷深化，既有建筑改造成長租公寓是對資源配置合理利用有效的方式之一。既有建筑改造成長租公寓項目的主體受到政策法規、城市發展、行業市場和房源特征、項目改造和投入效益等因素的綜合影響，同時由于長租公寓盈利周期較長，社會效益較高，所以需要政府給予更多相關政策支持。

(二)政策建議

首先，完善長租公寓租賃法律政策制度，制定相關改造標準。因地制宜，充分考慮城市市場需求性，適當放寬既有建筑改造產權限制，增加長租公寓準入福利，實現長租公寓增量運營健康發展。

其次，推動庫存資產轉化為租賃資產，促進社會閑置資金流轉。把既有建筑改造為長租公寓作為社會福利事業開展的措施，增加如人才公寓補貼等福利，降低長租公寓成本壓力，讓更多企業進入房地產租賃市場。

最后，為了提高既有建筑改造為長租公寓的市場效應，可以推動以下政策的實施：(1)根據租金收入比，對符合條件的租客實施貨幣化補貼；(2)允許以公積金支付房租，對于超出公積金的部分提供相對優惠的金融支持；(3)在金融創新的支持下，鼓勵更加靈活的租金支付方式，如月付等。(4)鼓勵金融創新，例如以保險的形式取代押金，減輕租房前期的一次性現金支付壓力。