信息化助力構建珠海“互聯網+房地產監管”新模式

為防止一些房地產開發企業擅自挪用占用預售房款，一些房地產經紀機構擅自占壓、挪用客戶商品房交易資金的違法、違規行為，珠海市住房和城鄉建設局在市委、市政府領導下，認真貫徹落實黨中央和國務院有關信息化建設的方針政策，探討和研究如何應用互聯網、大數據、云計算等新興技術構建“互聯網+房地產監管”的新模式，搭建了全市房地產交易監管平臺，有效維護了商品房買賣雙方的合法權益，以“三碼”模式，規范了中介、經紀等從業機構和從業人員的市場行為，加強信用管理，進一步促進了房地產業的健康發展。

近年來，珠海宜居城市建設成效顯著，加之橫琴自貿區等因素影響，房地產市場持續升溫。為穩定房地產市場，珠海市政府陸續出臺相關調控政策，當前時期內也取得了一定成效，但相比國內一二線大中城市，尚缺乏對房地產交易進行有效監管的手段，也沒有形成對房地產市場全面實時監測的長效機制。為進一步轉變政府服務理念，創新管理模式，有效提升社會管理水平，實現“更清晰地掌握情況、更及時地發現問題、更迅速地處置問題、更有效地解決問題”，房地產市場監管領域迫切需要真實準確的動態數據支持和有效的管理抓手。因此，運用信息化手段強化房地產市場監管，建立市場監管信息大數據提上日程。

思路明晰 扎實建設

為充分利用信息化手段強化房地產市場交易監管，珠海市住房和城鄉建設局提出基于互聯網和珠海市電子政務外網建設房地產交易監管平臺，打造房地產交易監管一體化管理，建設多層級、協同式的房地產交易監管體系。同時，以平臺為基礎，整合線上線下多級審核服務渠道，創新房地產交易監管模式，逐步實現各相關政府部門、銀行、房地產開發企業、購房者等多級辦事協同高效化、房產交易動態化管理，著力打造“互聯網+房地產監管”新模式。

一、總體規劃、分步實施

房地產市場監管平臺建設是一個綜合工程，涉及主體眾多，建設內容豐富，各方訴求多樣，既需要做好總體規劃設計，整體把控，又需要分清主次，抓住重點，分清層級，分步推進實施，不可一蹴而就。這就需要在設計過程中充分考慮各方因素，既要全面，又要突出重點。從監管內容的角度來看,要運用大數據從全方位、多渠道、多維度的思路出發,保障房地產市場監管內容能夠覆蓋房地產的所有相關方面,力爭“滴水不漏”。從監管方式的角度來看，則要建立市場監測分析模式和信息披露相結合的機制,保證房地產市場有序運行，逐步形成從政府監管向社會化監管的轉變。從監管流程的角度來看,要逐步形成“事前監督+事中監督+事后監督”的全生命周期監管流程。

圖1 平臺門戶

二、以交易監管為導向

房地產市場監管平臺建設應充分體現房地產交易市場的監督管理機制，為房地產管理部門提供一個科學規劃、高效辦公的平臺，以交易監管為導向，保證交易資金安全，堵塞監管漏洞，規范監管秩序，避免因交易資金被挪用給交易雙方造成不必要的麻煩，提高資金監管業務的時效性和便利性。

三、以平臺化為原則

以信息資源開發和利用為基礎，以交易監督和資金監管應用為關鍵，實現以房地產市場有效管理為主線，搭建統一的系統應用支撐平臺，在支撐平臺之上按需建設應用系統，并按統一標準對接預售、備案、銀行等業務系統，做到信息共享、數據互聯互通，杜絕和消除“孤島”現象。

四、以“五化”為目標

緊扣房地產交易監管的目標任務，創新平臺管理模式，實現“多元化、制度化、常態化、人性化、科學化”，以風險條線為依托,理順監管過程,減少功能重疊,構建功能完善、可靠性好、可持續發展的多部門聯動監管框架，滿足房地產交易資金監管的建設要求，進一步提高房地產機構誠信經營意識，促進珠海市房地產市場健康發展。

平臺上線 平穩運行

珠海市房地產交易監管平臺于2019年7月15日正式上線運行。

平臺主要建設內容包括以下幾個方面：

一、商品房交易資金監管系統

同合作銀行建設預售專戶資金使用聯審機制，真正意義上實現政府部門、開發商、銀行之間的數據共享，實時監控到每一個樓盤的銀行監管賬戶的資金流轉情況，將每一套監管房源的交易情況都通過平臺門戶進行公示，接受社會公眾監督。同時，實現商品房預售資金撥付網上申報，做到線上全流程電子化審批，從根本上實現商品房交易資金有效監管，保障商品房項目如期交付，維護購房者合法權益。

二、二手房交易資金托管系統

建立二手房信息權威發布、綜合性服務、閉環式管理、“互聯網+”二手房產交易的監管系統，著力打造真實可靠的二手房源體系，通過房屋狀態實時更新，保障系統公示的房源均可正常交易，實現房源掛牌、查詢、網上簽約、合同備案、資金監管等業務，實現二手房“一房一碼”的模式，確保二手房交易的安全化、透明化，進一步加強珠海市二手房源信息發布管理，規范二手房交易行為，有效降低交易風險。

三、房地產中介機構管理系統

通過監管平臺實現中介機構和經紀人的備案管理和信用評定，備案后的每個門店和經紀人都對應分派一個二維碼，群眾通過掃描二維碼，可以了解門店和經紀人的基本注冊信息和信用等級。通過備案和信用評定等措施，有效的規范中介機構市場行為管理、信用管理，進一步提高房地產中介機構誠信經營意識，促進珠海市房地產二手房市場健康發展。

四、房地產監測預警系統

掌握流入市場的土地后續開發情況，了解房地產項目的建設進度，研究上市供應情況為房地產市場分析、預測新建房屋供應量、調控政策的出臺提供可靠、完善的數據依據。依據珠海市房地產監測預警模型，及時、動態地反映房地產市場運行狀況并進行預警監測，從而使政府可以及時發現和解決珠海房地產市場運行中出現的問題，助力建立完善、規范、可控的房地產市場經濟模式。

五、整合現有房地產相關信息化系統

實現與珠海市房地產、物業、不動產及銀行領域等相關信息化系統的整合，消除信息孤島,實現信息有效共享，實現實時動態監管，進一步提高房地產企業監管效能，提升房地產管理服務水平。

圖2 區域預售地圖

圖3 樓盤公示信息

作用明顯 成果顯著

截至目前，在一手房方面，平臺真正意義上實現了政府部門、開發商、銀行之間的數據共享，打通了20 多家銀行數據對接，實時監控到每一個樓盤的銀行監管賬戶的資金流轉情況；在二手房方面，在平臺登記備案的房地產中介機構達1616 家，中介經紀人備案數8652人次，存量二手房源掛牌總數3174 套，均已生成“三碼”，陸續已有超過500 家中介機構全面完成“三碼”公示工作。

一、確保交易資金專款專用

實行房地產交易資金監管是保證商品房項目如期建設、按期交付的重要制度，也是維護廣大購房群眾合法權益的重要保障手段。通過房地產交易監管平臺實現了對商品房交易及交易資金的精細化監管，無縫對接銀行系統監管賬戶流水數據，確保商品房預售資金專款專用，有效防止預售資金被挪用、轉移，從而促進房地產市場健康發展。

圖4 二手房房源查詢

圖5 企業資質及中介機構管理

圖6 商品房預售分析

二、強化房地產交易過程管控

通過平臺的建設，統一發布房源交易信息，實行明碼標價，有效避免交易信息重復發布和市場報價偏離實際；創新商品房交易資金監管模式，突出政府部門和監管銀行的監管主體責任，強化交易資金事中事后過程性監管，以確保交易資金安全，有效防止惡意虛假交易卷款走人事件的發生，也有效地杜絕“吃差價”等行為，維護好交易雙方當事人的合法權益，進一步提高市場監管和服務水平。

三、規范中介服務誠信經營

通過“三碼”公示工作，統一發布二手房交易信息，實行二手房房源核驗，推行一房一碼，有效避免了交易信息重復發布、房源虛假偏離實際、買賣雙方利益不能有效保障以及中介公司利用信息優勢哄抬房價或暗吃差價的行為；建立健全中介機構誠信檔案，實行中介機構備案制度，并生成機構和經紀人認證碼，從而促使政府相關部門和社會各界合理、有效、充分地應用房地產信用信息，規范了中介服務誠信經營和市場行為，鼓勵誠信房地產中介公司做大做強，懲戒違規房地產中介公司不規范經營，促進房地產市場優勝劣汰，維護了市場秩序，優化了信用環境。

四、注重房地產市場動態監測

借助房地產交易監管平臺的建設，形成有效的數據積累，加強房地產市場動態監測，通過日報、月報、季報等方式，實時全面地匯總統計商品房庫存面積和套數等相關信息數據，及時準確地分析去化速度，在土地供應、投資控制、市場運作和稅收監督等方面，為政府部門提供第一手數據資料，為政府決策與調控市場提供數據支撐，實現房地產去庫存、去杠桿、降成本、補短板，加快側供給結構性改革，促進商品住宅存量去化周期進一步縮短，防范市場風險。