住宅項(xiàng)目開發(fā)與工程勘察結(jié)合要點(diǎn)分析

孫 岳

(五礦地產(chǎn)有限公司，北京 100010)

1 概述

20世紀(jì)80年代以來，我國工程建設(shè)領(lǐng)域開始廣泛采用巖土工程勘察技術(shù)，按照先勘察，后設(shè)計(jì)、再施工的程序進(jìn)行，這就要求工程項(xiàng)目在施工和設(shè)計(jì)之前，必須按照基本建設(shè)程序進(jìn)行地質(zhì)勘察［1］。并且，地基與基礎(chǔ)設(shè)計(jì)是上部建筑設(shè)計(jì)的先決條件，施工順序也是按照先地下后地上進(jìn)行，這就要求巖土工程勘察應(yīng)廣泛收集、分析，并且充分利用已有資料和工程經(jīng)驗(yàn)，并針對擬建工程特點(diǎn)、任務(wù)要求和巖土工程條件、切實(shí)做到精心勘察，提出完整可靠、評價(jià)客觀的勘察報(bào)告，因此，勘察工作應(yīng)包括參與地基基礎(chǔ)方案實(shí)施的過程。房地產(chǎn)企業(yè)如果要提高項(xiàng)目開發(fā)速度，盡快開盤銷售，就必須在項(xiàng)目前期盡早的完成巖土工程勘察，將設(shè)計(jì)周期縮短，為項(xiàng)目盡早開工創(chuàng)造有利條件。

2 工程勘察與基礎(chǔ)設(shè)計(jì)關(guān)系

2.1 工程勘察的定義

工程勘察是實(shí)施工程設(shè)計(jì)的前提條件，也可以說是直接服務(wù)于建筑設(shè)計(jì)單位，由工程勘察單位根據(jù)擬建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)要求，結(jié)合擬建項(xiàng)目場地地理位置、交通、氣象、水文、地貌、地質(zhì)條件及周邊環(huán)境概況查明、分析、評價(jià)建設(shè)場地的地質(zhì)、環(huán)境特征和巖土工程條件，編制勘察文件的活動(dòng)［2］。勘察工作需要查明場地內(nèi)地質(zhì)構(gòu)造、地層結(jié)構(gòu)、巖土工程特性、地下水埋藏條件，查明場地各土層厚度與分布，并對其特性作出評價(jià)，判定地下水和土壤對建筑材料的腐蝕性，并提供相應(yīng)的防治措施建議。對擬建場地各巖土層作為樁持力層的適宜性進(jìn)行評價(jià)，并對各類樁型(預(yù)制樁及鉆、挖、沖孔樁)的成樁條件進(jìn)行評價(jià)。

按照進(jìn)行階段可以將工程勘察大致劃分為可行性勘察、初步勘察、詳細(xì)勘察、補(bǔ)充勘察、施工勘察等。

2.2 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的技術(shù)路線

勘察工作的核心目的就是為建筑總平面布置、場地平整方案、地基基礎(chǔ)工程方案及對不良地質(zhì)作用的防治提供必要的地質(zhì)資料和建議。建筑基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的依據(jù)就是勘察報(bào)告，以常見的高層住宅為例，其基礎(chǔ)形式普遍采用樁基礎(chǔ)，關(guān)鍵的工作步驟可以劃分為:進(jìn)行調(diào)查研究，場地勘察，收集有關(guān)資料;綜合勘察報(bào)告、荷載情況、使用要求、上部結(jié)構(gòu)條件等確定樁基持力層;選擇樁材，確定樁的類型、外形尺寸和構(gòu)造;確定單樁承載力設(shè)計(jì)值;根據(jù)上部結(jié)構(gòu)荷載情況，初步擬定樁的數(shù)量和平面布置;根據(jù)樁的平面布置，初步擬訂承臺的輪廓尺寸及承臺底標(biāo)高;驗(yàn)算作用于單樁上的豎向和橫向荷載;驗(yàn)算承臺尺寸及結(jié)構(gòu)強(qiáng)度;必要時(shí)驗(yàn)算校基整體承載力和沉降量，當(dāng)持力層下有軟弱下臥層時(shí)，驗(yàn)算軟弱下臥層地基承載力;單樁設(shè)計(jì)，繪制樁和承臺的結(jié)構(gòu)及施工詳圖。各個(gè)工作步驟之間的邏輯關(guān)系如圖1所示。

圖1 樁基礎(chǔ)設(shè)計(jì)流程圖

在驗(yàn)算承臺強(qiáng)度之后，如果沒有必要驗(yàn)算整體強(qiáng)度、變形并且無軟弱下臥層的時(shí)候，就可以最后確定承臺尺寸，并完成配筋，因此可以分析出，一般情況下樁基礎(chǔ)設(shè)計(jì)流程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是確定樁基持力層，從而盡快確定基礎(chǔ)埋深。

3 工程勘察與住宅開發(fā)前期結(jié)合要點(diǎn)分析

3.1 工程勘察與住宅開發(fā)結(jié)合的必要性

就房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)律來說，住宅項(xiàng)目開工的標(biāo)志就是樁基礎(chǔ)施工，特別是對于獲取預(yù)售條件為主體結(jié)構(gòu)達(dá)到±0設(shè)計(jì)標(biāo)高即完成基礎(chǔ)頂板施工的地區(qū)，能否縮短基礎(chǔ)部分的施工周期就顯得尤為重要，所以為了使住宅項(xiàng)目樁基工程盡快開工，就必須要盡快完成前期的勘察，讓設(shè)計(jì)單位盡快完成基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，這就要求勘察階段必須符合住宅項(xiàng)目開發(fā)的整體流程，不能被孤立出來。

3.2 工程勘察與住宅開發(fā)結(jié)合要點(diǎn)

3.2.1 勘察工作前置

結(jié)合樁基礎(chǔ)設(shè)計(jì)流程，為了要實(shí)現(xiàn)樁基開工前置，就需要將勘察工作前置，經(jīng)過對多個(gè)城市相較可行性研究階段出現(xiàn)偏差的住宅項(xiàng)目開發(fā)周期的比對。從表1中可以看出，在工程開工這一節(jié)點(diǎn)之前，與可行性研究對比偏差最大的節(jié)點(diǎn)是全套施工圖，圖紙是施工最重要的技術(shù)依據(jù)，因此提高開發(fā)速度，在項(xiàng)目開工前就必須要盡早確認(rèn)施工圖。對住宅項(xiàng)目來說，最遲的勘察進(jìn)場時(shí)間，是用地紅線確定后，如果要實(shí)現(xiàn)勘察工作前置，則必須掌握當(dāng)?shù)卣畬τ趫?bào)建環(huán)節(jié)的優(yōu)惠政策，爭取最短的時(shí)間拿到總圖公示，建筑平面位置不會(huì)再有調(diào)整，避免造成基礎(chǔ)工程的停滯。

表1 項(xiàng)目開發(fā)周期示例

3.2.2 勘察深度的控制

工程建設(shè)領(lǐng)域無法杜絕的一種操作模式就是“三邊工程”，即“邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工”，違背了先勘察、后設(shè)計(jì)的原則，特別是一些房地產(chǎn)項(xiàng)目要求搶工的時(shí)候，為了盡快開盤銷售，在手續(xù)不全的情況下就倉促上馬進(jìn)行現(xiàn)場施工，這是違法并且有很大的安全隱患的，而為了提高項(xiàng)目開發(fā)速度，又不能違法違規(guī)。表面上看，是對勘察技術(shù)文件深度的控制，實(shí)質(zhì)上是倒逼房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)，減少上部建筑圖紙改動(dòng)，集中精力來優(yōu)化基礎(chǔ)工程。住宅項(xiàng)目上部建筑結(jié)構(gòu)的工期通常在5 d/層～7 d/層，考慮到工序穿插和混凝土強(qiáng)度要求，結(jié)構(gòu)工期已經(jīng)很難壓縮，因此，必須要通過優(yōu)化基礎(chǔ)工程的工期來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的提速。為此，必須要將勘察報(bào)告盡早的達(dá)到出施工圖的深度，除了將工作前置以外，另外一方面就是要保證勘察質(zhì)量，對于采用樁基礎(chǔ)的建筑，特別是要注意布孔的位置、密度和巖芯鑒定的細(xì)致程度，如某個(gè)住宅項(xiàng)目就出現(xiàn)了鉆孔灌注樁施工過程中發(fā)現(xiàn)石灰?guī)r溶洞，地基處理導(dǎo)致工期延誤6個(gè)月和造價(jià)提升。

3.2.3 住宅平面布局的優(yōu)化

以在基礎(chǔ)范圍內(nèi)出現(xiàn)石灰?guī)r溶洞的項(xiàng)目為例，避免這種情況除了提高勘察工作的質(zhì)量之外，還可以利用勘察工作前置的優(yōu)勢，優(yōu)化住宅平面布局，比如將需要基礎(chǔ)較深的高層住宅布置在地質(zhì)條件較好的位置。

4 結(jié)語

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入去杠桿階段以來，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本不斷提高，融資難度也不斷增大，必須要通過提高項(xiàng)目開發(fā)速度，盡快開盤銷售來實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。為了盡快取得銷售許可，就必須盡快開工，而地質(zhì)勘察就是開工的先決條件。通過前期充分掌握優(yōu)惠政策信息，推動(dòng)項(xiàng)目能夠?qū)⒖辈旃ぷ髑爸茫⑼ㄟ^提高勘察工作質(zhì)量和深度，以便于設(shè)計(jì)單位盡早繪制施工圖，可以為項(xiàng)目基礎(chǔ)開工創(chuàng)造有利條件;另一方面，建設(shè)單位可以利用地勘報(bào)告的結(jié)論和建議優(yōu)化建筑平面布局，為基礎(chǔ)施工規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而提高項(xiàng)目施工進(jìn)度。