住宅項目開發與工程勘察結合要點分析

孫 岳

(五礦地產有限公司，北京 100010)

1 概述

20世紀80年代以來，我國工程建設領域開始廣泛采用巖土工程勘察技術，按照先勘察，后設計、再施工的程序進行，這就要求工程項目在施工和設計之前，必須按照基本建設程序進行地質勘察［1］。并且，地基與基礎設計是上部建筑設計的先決條件，施工順序也是按照先地下后地上進行，這就要求巖土工程勘察應廣泛收集、分析，并且充分利用已有資料和工程經驗，并針對擬建工程特點、任務要求和巖土工程條件、切實做到精心勘察，提出完整可靠、評價客觀的勘察報告，因此，勘察工作應包括參與地基基礎方案實施的過程。房地產企業如果要提高項目開發速度，盡快開盤銷售，就必須在項目前期盡早的完成巖土工程勘察，將設計周期縮短，為項目盡早開工創造有利條件。

2 工程勘察與基礎設計關系

2.1 工程勘察的定義

工程勘察是實施工程設計的前提條件，也可以說是直接服務于建筑設計單位，由工程勘察單位根據擬建設項目的建設要求，結合擬建項目場地地理位置、交通、氣象、水文、地貌、地質條件及周邊環境概況查明、分析、評價建設場地的地質、環境特征和巖土工程條件，編制勘察文件的活動［2］。勘察工作需要查明場地內地質構造、地層結構、巖土工程特性、地下水埋藏條件，查明場地各土層厚度與分布，并對其特性作出評價，判定地下水和土壤對建筑材料的腐蝕性，并提供相應的防治措施建議。對擬建場地各巖土層作為樁持力層的適宜性進行評價，并對各類樁型(預制樁及鉆、挖、沖孔樁)的成樁條件進行評價。

按照進行階段可以將工程勘察大致劃分為可行性勘察、初步勘察、詳細勘察、補充勘察、施工勘察等。

2.2 基礎設計的技術路線

勘察工作的核心目的就是為建筑總平面布置、場地平整方案、地基基礎工程方案及對不良地質作用的防治提供必要的地質資料和建議。建筑基礎設計的依據就是勘察報告，以常見的高層住宅為例，其基礎形式普遍采用樁基礎，關鍵的工作步驟可以劃分為:進行調查研究，場地勘察，收集有關資料;綜合勘察報告、荷載情況、使用要求、上部結構條件等確定樁基持力層;選擇樁材，確定樁的類型、外形尺寸和構造;確定單樁承載力設計值;根據上部結構荷載情況，初步擬定樁的數量和平面布置;根據樁的平面布置，初步擬訂承臺的輪廓尺寸及承臺底標高;驗算作用于單樁上的豎向和橫向荷載;驗算承臺尺寸及結構強度;必要時驗算校基整體承載力和沉降量，當持力層下有軟弱下臥層時，驗算軟弱下臥層地基承載力;單樁設計，繪制樁和承臺的結構及施工詳圖。各個工作步驟之間的邏輯關系如圖1所示。

圖1 樁基礎設計流程圖

在驗算承臺強度之后，如果沒有必要驗算整體強度、變形并且無軟弱下臥層的時候，就可以最后確定承臺尺寸，并完成配筋，因此可以分析出，一般情況下樁基礎設計流程中的關鍵環節是確定樁基持力層，從而盡快確定基礎埋深。

3 工程勘察與住宅開發前期結合要點分析

3.1 工程勘察與住宅開發結合的必要性

就房地產行業的規律來說，住宅項目開工的標志就是樁基礎施工，特別是對于獲取預售條件為主體結構達到±0設計標高即完成基礎頂板施工的地區，能否縮短基礎部分的施工周期就顯得尤為重要，所以為了使住宅項目樁基工程盡快開工，就必須要盡快完成前期的勘察，讓設計單位盡快完成基礎設計，這就要求勘察階段必須符合住宅項目開發的整體流程，不能被孤立出來。

3.2 工程勘察與住宅開發結合要點

3.2.1 勘察工作前置

結合樁基礎設計流程，為了要實現樁基開工前置，就需要將勘察工作前置，經過對多個城市相較可行性研究階段出現偏差的住宅項目開發周期的比對。從表1中可以看出，在工程開工這一節點之前，與可行性研究對比偏差最大的節點是全套施工圖，圖紙是施工最重要的技術依據，因此提高開發速度，在項目開工前就必須要盡早確認施工圖。對住宅項目來說，最遲的勘察進場時間，是用地紅線確定后，如果要實現勘察工作前置，則必須掌握當地政府對于報建環節的優惠政策，爭取最短的時間拿到總圖公示，建筑平面位置不會再有調整，避免造成基礎工程的停滯。

表1 項目開發周期示例

3.2.2 勘察深度的控制

工程建設領域無法杜絕的一種操作模式就是“三邊工程”，即“邊勘察、邊設計、邊施工”，違背了先勘察、后設計的原則，特別是一些房地產項目要求搶工的時候，為了盡快開盤銷售，在手續不全的情況下就倉促上馬進行現場施工，這是違法并且有很大的安全隱患的，而為了提高項目開發速度，又不能違法違規。表面上看，是對勘察技術文件深度的控制，實質上是倒逼房地產企業強化住宅產品標準化研發，減少上部建筑圖紙改動，集中精力來優化基礎工程。住宅項目上部建筑結構的工期通常在5 d/層～7 d/層，考慮到工序穿插和混凝土強度要求，結構工期已經很難壓縮，因此，必須要通過優化基礎工程的工期來實現項目開發的提速。為此，必須要將勘察報告盡早的達到出施工圖的深度，除了將工作前置以外，另外一方面就是要保證勘察質量，對于采用樁基礎的建筑，特別是要注意布孔的位置、密度和巖芯鑒定的細致程度，如某個住宅項目就出現了鉆孔灌注樁施工過程中發現石灰巖溶洞，地基處理導致工期延誤6個月和造價提升。

3.2.3 住宅平面布局的優化

以在基礎范圍內出現石灰巖溶洞的項目為例，避免這種情況除了提高勘察工作的質量之外，還可以利用勘察工作前置的優勢，優化住宅平面布局，比如將需要基礎較深的高層住宅布置在地質條件較好的位置。

4 結語

在房地產行業進入去杠桿階段以來，房地產企業的融資成本不斷提高，融資難度也不斷增大，必須要通過提高項目開發速度，盡快開盤銷售來實現預期收益。為了盡快取得銷售許可，就必須盡快開工，而地質勘察就是開工的先決條件。通過前期充分掌握優惠政策信息，推動項目能夠將勘察工作前置，并通過提高勘察工作質量和深度，以便于設計單位盡早繪制施工圖，可以為項目基礎開工創造有利條件;另一方面，建設單位可以利用地勘報告的結論和建議優化建筑平面布局，為基礎施工規避風險，從而提高項目施工進度。